房屋买卖合同纠纷处理的10个法律要点(附裁判规则)

时间:2024-07-10 阅读:4 评论:0 作者:admin

笔者从阿尔法数据库检索的数据中了解到,过去几年房屋买卖合同纠纷数量增长较快,虽然2020年受疫情等因素影响有所下降,但房屋买卖合同纠纷数量依然维持在较高水平。

如今,在“房子是用来住的、不是用来炒的”政策环境下,在绿地集团由房地产向基础设施转型、恒大集团大幅压缩房地产业务规模等众多知名房企的背景下,司法的一致性和公正性显得尤为重要。

本文详细介绍了10条类似的房屋买卖合同纠纷判断规则,供读者参考。

规则一

预订函、意向书、承诺书、认购函、谅解备忘录、谈判纪要等预订合同不应当视为房屋买卖合同,但包含房屋买卖合同主要内容的合同除外。

规则描述

预约合同是指当事人为了在未来订立确定性合同而事先达成的书面承诺或协议。在房屋买卖合同关系中,通常是指由于签订正式房屋买卖合同的时机尚未成熟,双方为了在未来订立正式合同而对房屋买卖相关事项作出初步的法律确认的预先约定。具体表现在预约函、意向书、承诺函、认购函、谅解备忘录、谈判纪要等。预约合同与房屋买卖合同的区别可以从三个角度来考虑:一是应根据当事人在合同中的意思来确定,即签订合同是为了购买房屋还是为正式签订商品房买卖合同做准备; 第二,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第五条的规定,需要判断合同是否完整包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,出卖人是否按照约定收到购房款;第三,当事人之间的约定及实际履行,是否构成事实上的房屋买卖合同。

规则 2

当多份买卖合同对同一事项的约定存在冲突时,应当以字面解释为出发点,以当事人真实意思为中心,目的性解释为主要解释规则,以习惯性解释填补漏洞,以诚实信用原则确定解释方向,各规则应相互结合、相互验证,以选择真实的、最终的、更优的解释。

规则描述

当事人就同一标的物签订了多份房屋买卖合同,不同合同条款就同一事项存在冲突,需要综合运用字面解释、目的解释、制度解释、习惯解释、诚信解释等解释规则并相互印证。字面解释是合同解释的出发点,当事人的共同意思表示是合同解释的基础。以当事人真实意思为中心的目的解释是解决多份合同冲突条款解释选择问题的主要规则,习惯解释作为辅助规则发挥填补漏洞的作用;诚信原则决定合同解释的方向。各项解释规则应综合考量、协调配合,最终达到确定当事人真实意思、公正裁判的目的。经过以目的解释为核心的解释选择,最终结果呈现三种形态:一是真实意思条款排除虚假意思条款;二是终局性协议排除阶段性协议;三是选择更优解释条款。

规则三

农村村民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者非农村集体经济组织成员的,该房屋买卖合同违反国家土地管理政策,损害农村集体经济组织的利益,一般应认定为无效。

规则描述

农村村民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者非农村集体经济组织成员的,该房屋买卖合同违反国家土地管理政策,损害农村集体经济组织利益的,一般应认定为无效。农村村民将宅基地上的房屋出售给农村集体经济组织成员,或者连锁交易的最后一个买受人是农村集体经济组织成员的,相关房屋买卖合同可以认定有效。农村村民将依法取得的宅基地连同地上房屋一并转让给1999年1月1日前回乡定居的干部、职工、退役军人、华侨、港澳台同胞的,该房屋买卖合同可以认定有效。农村房屋买卖合同被认定无效后,买受人可以要求返还购房款并支付同期中国人民银行同类银行贷款的利息。 如果买受人对房屋进行了重建或装修,还可以请求赔偿重建或装修费用。如果出卖人以房价上涨、拆迁补偿等为由主张合同无效,要求返还房屋或支付拆迁补偿金,可以考虑根据案件实际情况,合理认定过错程度,扩大买受人信赖利益的补偿范围,避免利益严重失衡。

规则四

为获取银行贷款,签订虚假的房屋买卖合同,双方均没有买卖房屋的真实意思表示的,该合同应认定为无效。

规则描述

若双方为获取银行贷款而签订虚假的房屋买卖合同,该房屋买卖合同应当认定为无效。首先,双方签订房屋买卖合同后,卖方一直持有并保管房产证及相关过户发票、收据等原始凭证,并一直占有、使用所售房屋。若卖方主张双方签订虚假的购房合同是为了获取银行贷款,而买受人无法合理解释并提供证据证明上述情况,且没有证明除银行贷款外还支付了房价款的,应当认定双方签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示,应当为无效合同。其次,真实意思表示是民事法律行为应当具备的基本要件之一。如果双方当事人不具有买卖标的物的真实意思表示,而是相互串通,为获取商业贷款、住房公积金贷款等其他目的签订虚假买卖合同的,该合同应当认定为无效。 第三,如果房地产开发企业为规避国家对房地产行业的监管,以他人名义与自己签订虚假的商品房买卖合同,并将该合同抵押获取银行信贷资金,商品房买受人明知该合同不是双方真实意思表示的,则该情形符合(原)合同法第五十二条第三款“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为”的规定,该合同应认定为无效。(注:现《民法典》第146条)

规则五

未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同,视为合同有效。出卖人不能履行合同约定的交付义务的,应当向买受人承担违约责任。

规则描述

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2012)第三条规定:“一方当事人以出卖人订立合同时对标的物不具有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人未取得所有权或者处分权,导致标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院应予支持。”(注:《民法典》第597条第1款规定,出卖人未取得处分权,导致标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同,并请求出卖人承担违约责任。)因此,未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同。 出卖人不能履行合同交付义务的,应当向买受人承担违约责任。也就是说,出卖人是否享有买卖合同标的物的处分权,并不影响买卖合同的效力,而只影响买卖合同能否履行。

规则六

房屋买卖中恶意串通的认定,应当由异议人提供证据证明行为人与相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为,并达到足以排除合理怀疑的证明标准。

规则描述

恶意串通,是指行为人或相对人具有主观恶意,订立合同以损害他人合法权益的行为。“恶意串通”是主观因素,即合同双方希望通过订立合同达到损害国家、集体或第三人利益的目的。“恶意”是指明知合同内容违反法律法规,会损害国家、集体或第三人利益。“串通”是指双方串通,具有“共同”意图。恶意串通可以表现为合同双方事先达成协议,或者一方表示要订立合同,另一方明知合同内容违法,仍以默许的方式与其达成协议。是合同双方相互配合或共同行动的结果。 恶意串通的判断应当采用“排除合理怀疑”的标准。

规则七

房屋买卖合同中的避税条款无效,但不影响合同其他条款的效力,当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。

规则描述

在房屋买卖合同中,如果双方当事人为了偷逃税费,约定与真实意思不符的房价,应当是无效的法律行为,不能对当事人产生法律约束力。但是,如果合同中的其他条款是当事人的真实意思,且其内容不违反法律、行政法规的生效禁止性规定,则该合同依法成立、有效,当事人应当按照合同的约定全面履行义务。从审判思维的角度看,房屋买卖合同的条款不应流于表面,应结合付款金额与购房款是否相符、当事人对重大事项的认知程度以及一般购房者的常识和经验等进行综合审查,防止购房者与开发商恶意串通,明晰真实的房屋买卖合同关系。

规则八

合同过失的损害赔偿应当限定在信赖利益损失的范围,一般不应超过履行利益,同时还应当遵循过失弥补的补偿规则。

规则描述

当事人一方在订立合同过程中,因过错给对方造成损失的,有过错的一方应当承担损害赔偿责任。信赖利益损失赔偿的结果,既包括因过错方的过错而使委托方的直接财产减少,也包括委托方应当增加而没有增加的财产增加,最终使双方回到没有订立合同时的状态。订立合同过错赔偿以信赖利益损失为限,不等于合同有效情况下通过履行合同所能获得的利益,且这些利益应当在订立合同时可以预见的范围内。

规则九

在房屋租赁法律关系中,出租人将租赁的房屋出卖给第三人时,承租人有权依法以同等条件优先购买,但该权利属于债权形式,不具备财产权的排他性、永久性等特征。

规则描述

房屋承租人的优先购买权,是指出租人依法或者按照协议转让房屋时,承租人享有的以平等条件购买该租赁房屋的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人有权以平等条件购买。”《关于修改《民法通则的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当提前三个月通知承租人,承租人有权以平等条件购买。” (注:民法第726条规定,出租人出售租赁房屋的,应当于出售前合理期间内通知承租人,承租人有以平等条件购买的权利;但房屋共有人行使优先购买权或出租人将房屋出售给近亲属的情形,不在此限。出租人履行通知义务后15日内,承租人未明确表示购买意思的,视为承租人放弃优先购买权。)

规则 10

买房人要求卖房人迁出户籍的,不属于民事诉讼法院管辖,买房人要求卖房人承担违约责任的,法院可以根据合同履行情况、违约原因、主观过错程度、给对方造成的损失等因素,酌情调整违约金数额。

规则描述

至于房屋买受人要求卖受人将涉案房屋户口全部迁出提起诉讼的请求,由于户口迁移属于公安部门管辖,不属于民事诉讼法院管辖。《户籍条例》第十条规定:“公民迁出其户口所在地的,本人或者户主应当在迁出前向户口主管部门申请迁出登记,取得迁出证明,注销户口。”该规定性质为强制性规定,不影响合同效力。不管卖受人未迁出户口是否影响买受人的户口,只要卖受人未按照合同约定履行义务,就构成违约。约定的违约金数额过高或者过低的,法院可以依法酌情调整; 考虑的因素包括违约金的数额、违约方的履约情况、违约原因、主观过错程度、给对方造成的损失等。违约金的计算方式有两种:定额违约金和按日或按月计算的连续违约金。

●房屋买卖合同效力纠纷五类案件审理规则汇总

●房屋买卖合同纠纷审理规则汇编(附指导性案例及公开案例)

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