原创作者：创业邦（ID：icchangyebang）
作者 |沉三
编辑丨紫月
图片来源|土冲创意
两年前，长租公寓成为舆论热点，随之而来的是“雷”字。
不仅小品牌在经历雷雨，龙头企业也在经历雷雨。据不完全统计，仅2020年7月至8月，就有20多位家长租房遭遇雷雨天气。
两年后，一套长租公寓终于跨越了“雷区”，开始了上市之旅。
今年9月26日，总部位于上海的魔方公寓母公司魔方生活向香港联交所提交招股说明书，启动IPO程序。
招股书显示，魔方公寓于2009年成立于南京，截至6月30日，在全国26个城市运营超过7.6万套公寓。截至6月30日，2019年、2020年、2021年、2022年，公司营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.5亿元。
与上一轮密集雷雨中大量分散的长租公寓不同，该公司采用集中式长租公寓模式。在这条赛道上与他们竞争的还包括万科博宇、龙湖皇冠公寓等国内领先开发商主导的产品。
如果魔方公寓成功上市，将成为首个集中长租公寓。
自2012年以来，魔方公寓共经历了8轮融资。华平投资已入驻该公司10年，目前已成为其第一大股东，持有魔方公寓51.62%的股份。魔方公寓创始人葛兰因打赌失败，于2018年辞职。
长租公寓在国际市场上已经是一个非常成熟的投资领域。业内人士分析，魔方公寓的上市将是整个长租市场的重要里程碑，将使整个资本市场再次关注长租公寓赛道。
长租公寓前传：故事与事故
长租公寓的名气，始于2014年雷军5分钟决定投资YOU+的传闻。
此前，虽然长租公寓已经发展多年，但创投市场并未对这一领域给予太多关注。
在“互联网思维”成为见面必备的时代，针对年轻人的长租公寓融合了社区、线下流量入口等多种“概念”。即使在“大众创业、万众创新”的浪潮下，不少长租公寓也经营“创业空间”。
其实遵循基本的商业逻辑：一方面减少房东的麻烦；另一方面减少房东的麻烦。另一方面，为租户提供更稳定的租约、更好的居住环境、更标准化的产品。与传统租赁市场相比，不少长租公寓项目获得了融资。 。
魔方公寓就是其中之一。
2009年，创始人葛兰因被房东突然驱逐的经历，在南京创立了魔方公寓。
招股书显示，早在2012年6月，魔方公寓就完成A轮融资，并启动全国发展战略。
随着资本关注度的提升以及国家政策对租赁市场的鼓励，越来越多的企业和创业者开始进入这一领域。
与“有+”、“魔方”选择整栋出租或装修后出租楼内大部分物业出租不同，越来越多的创业者开始采用市场门槛较低的去中心化公寓模式。
分散式的优点是对住房资源要求低、易于扩展、满足租户个性化区位要求的能力强。但住房资源分散也导致运营成本增加。
以人房比这一核心指标为例，2018年，据某行业媒体采访统计，分散式公寓中只有一半能达到1：40及以上；集中式公寓的人房比为1:60及以上。达到55.56%。
但在资本的支持下，规模成为最重要的数据。
快速扩张之下，为了降低装修成本、缩短闲置时间，高价购房、低价出租，导致甲醛含量超标……2017年以来，长租公寓管理混乱现象持续存在。出现。
由于连年亏损，这些长租公寓抛出了新的故事：单位经济模式是盈利的——只要每个房间都能盈利，那么只要经营的房间数量足够，公司就可以盈利。最终实现盈利。
在这一理念下，更加激进的扩张出现了。
原本用于解决租户资金短缺的租金贷款，已开始成为一些企业的资金池。在“长期收入和短期收入”模式下，未来本应支付给房东的租金被“挪用”，用于开发新的房源。
当一个企业既不准备为自己的客户（租户）承担责任，也不忽视主要合作伙伴（房东）所承担的风险时，剩下的就是最终的疯狂和最终的幻灭。
相关报道显示，后来在纽交所上市的蛋壳公寓，从2015年成立到2019年底提交IPO申请，共完成7轮融资58亿元人民币； 2017年仅管理8000套房屋，2019年底已超过2000套，43万套。
2020年的疫情，会让依靠资金池维持现金流的长租公寓企业捉襟见肘。在一大批中小品牌持续爆雷后，龙头企业蛋壳终于在上市之年爆雷。
除了蛋壳，还有GO窝公寓、色彩公寓、艾公寓、丁家公寓、遇间公寓、乐家青年公寓……一长串雷鸣般的名字。
魔方如何跨越“雷区”？
虽然同为“二房东”，赚取租金差价，但集中运营的魔方与去中心化的长租公寓在业态上有很大不同。
首先，集中意味着公司需要在同一房产中收购大量房间——这样的住房已经很稀缺。在同时租赁如此多套住房时，出租人也会对长租公寓经营者进行筛选。
其次，租赁后，企业需要投入大量资金对房产进行装修、改造。相关报道显示，一次性投入的装修资金可以覆盖一年半至两年半的租金。
因此，租户每月或每季度支付的租金，与积累的巨额装修资金相比，让经营者很难有逃跑的动力。
住房的集中也让公司拥有更高的运营效率，比分散的公寓更容易盈利。
招股书显示，魔方公寓在2021年已实现1：115的人房比。事实上，早在2019年，媒体报道就表示该公司的房人比已达到1：100。
当然，这些都是集中式长租公寓的共同属性。那么，“雷霆”过后，魔方公寓为何率先启动上市进程呢？
集中长租公寓有两种类型。一是隶属于房地产开发公司的自有物业运营商，如万科博宇、龙湖皇冠公寓等；其次，他们是独立的经营者。
招股书显示，根据弗若斯特沙利文的数据，截至2021年，按运营公寓数量计算，魔方公寓是中国第三大集中长租公寓企业；在独立运营商中，排名第一。
截至今年6月30日，该公司已运营公寓76190套，分布于全国26个城市的394个地点。
目前公司拥有“魔方公寓”和“九号公寓”两个主要品牌，分别针对白领市场和蓝领市场。其中，“9号公寓”的客户是拥有大量蓝领工人的制造业和服务业企业。
公司经营模式分为直接经营和特许经营、第三方托管两种。两家酒店的客房数量分别为50,074间和26,116间。
截至6月30日，2019年、2020年、2021年、2022年，魔方生活营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.5亿元；对应的年度净利润分别为：6400万元、-2.31亿元、2.95亿元、41万元。
招股书显示，2021年业绩的快速增长与公司的收购有关。其中，仅长租公寓公司就收购了21家项目公司。 2020年的亏损和今年上半年净利润的大幅下降都与疫情有关。该公司45%的上市公司位于北京和上海——尤其是上海。
10年资本支持后创始人辞职
招股书显示，魔方公寓自2012年以来，共经历了8轮融资。
其中，2012年6月28日筹集A轮融资时，投后估值为2.94亿港元；而去年完成E+轮融资后，币后估值达到76.02亿港元。
其中，华平投资集团是最重要的参与者。
华平投资集团成立于1966年，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一。截至2022年6月30日，其管理资产超过850亿美元。
招股书显示，华平投资早在2013年初就已介入魔方公寓B轮融资，分四期向魔方生活投资8.19亿元。此后，华平投资持续加大C轮、E轮和E+轮投资。
目前，华平投资已成为第一大股东，持有魔方公寓51.62%的股份。
不过，魔方公寓并不是该公司投资的唯一一家长租公寓公司。
仅2018年，华平投资的长租公寓项目就包括上海的Microland、香港的Weave Co-Living、链家的自如等。
此外，其投资的CREATER、金禾管理等公司均拥有长租公寓项目。
虽然华平投资已经在该公司工作了10年，但魔方公寓创始人葛兰却因押注失败而于2018年辞去董事长职务。目前，公司管理团队大部分来自酒店行业。
其中，公司CEO刘佳是汉庭连锁酒店最早的员工之一，后来成为汉庭酒店的高管。
而董事长郑南燕更是中国酒店业的名人。
2005年，郑南燕创立了7天连锁酒店。 2013年，7天酒店私有化退市后，他参与创立国内多品牌酒店集团“铂涛酒店集团”，并担任该集团首席执行官兼联席董事长。
2018年6月7日，郑南燕正式加入魔方生活服务集团，并担任集团董事长。
未来：轻资产还是重资产？
与该公司合作10年的华平投资并不是唯一一家期待魔方公寓成功上市的公司。
盘古智库高级研究员姜瀚认为，魔方公寓的上市将是整个长租市场的重要里程碑，将使整个资本市场再次关注长租公寓赛道。
此外，如果魔方公寓成功上市，中国最大的长租公寓的前景将变得更加明朗——尤其是很多母公司是房地产开发商的长租公寓，他们更渴望获得工作首都。
“集中式长租公寓将是未来市场的主流。”仲量联行华东区投资与资本市场业务负责人孙凌表示。更受市场青睐。”
不过，她也指出，运营能力强、品牌强的长租公寓运营商在市场上也很受欢迎。 “毕竟，无论你做重事还是轻事，最终都需要通过高效运营来获得利润。”
魔方公寓目前没有任何自有房产，是中资产“二房东”模式（租赁房产然后出租）与轻资产混合经营。
此外，截至6月30日，2019年、2020年、2021年、2022年，魔方公寓自有营销渠道获客比例分别为56.5%、69.6%、71.9%、75.7%。
不过，魔方公寓的核心运营数据：入住率并不亮眼。
2019年至2022年上半年公寓出租率为白领81.2%-88.7%，蓝领72.1%-85.6%。
业内人士认为，这并不是一个很好的数据，至少逊色于万科泊寓。
相关报告显示，截至2021年，博宇共运营房源16万+套，分布于33个城市，门店总数超过400家，平均出租率超过95%，自有渠道占比超过60%的顾客。
不过，上述业内人士也指出，作为上一轮调整后的龙头企业，魔方公寓自身的品牌效应和展现出来的运营能力依然得到市场的认可。
“长租公寓是一个政策强力的市场。”孙凌表示，即便是疫情过后，近两年综合政策等因素来看，仍以利好居多。
此外，她指出：“长租公寓在国际市场上已经是一个非常成熟的投资领域，因此资本尤其是外资对这个市场还是非常了解的。”