商品房是我国住房市场改革的产物。商品房销售包括预售和现售两种销售模式。商品房预售是指房地产开发企业将在建的商品房提前出售给购房者，由购房者支付定金或房价款的行为。我国实行商品房预售许可制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理。办理销售登记并取得商品房预售许可证。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。由于申请商品房预售许可证需要一定的条件，因此需要较长的时间。实践中，房地产开发企业因政策原因、建设进度等原因，不符合办理商品房预售许可证的条件，但为了快速回笼资金，往往在获得商品房前进行预售。预售许可，造成“商品房销售”合同可能无效的风险。
根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房销售合同司法解释》）第二条的规定），出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人不存在任何关系。个人订立的商品房预售合同无效，但在提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，该合同有效。根据上述规定，房地产开发企业与买受人签订《商品房销售合同》时虽未取得商品房预售许可证，但一方提起诉讼前已取得商品房预售许可证。 ，任何一方均不能主张《商品房销售合同》无效。
房地产开发企业签订《商品房销售合同》时未取得商品房预售许可证，但房屋已竣工交付使用且买受人此前未提起诉讼的，双方是否仍可取得商品房预售许可证？您是否主张《商品房买卖合同》无效？实践中存在两种观点：
第一种观点认为，该合同无效，即严格按照《商品房销售合同司法解释》第二条的规定，如果在首次预售前未取得商品房预售许可证，则该合同无效。经起诉，《商品房销售合同》无效。
第二种观点：合同的效力不受影响，即在一审诉讼提起之前，房屋竣工并交付使用的，《商品房销售合同》不会因商业问题而无效。未取得房屋预售许可证。
笔者检索案例后发现，大部分判决书持有第一种观点，即严格适用《商品房销售合同司法解释》的相关规定来认定合同的效力。但也有判决书认为该合同有效。具体判断意见如下：
1、江苏省盐城市中级人民法院（2010）盐民终字第1600号民事判决书：本院认为，王银杰与洪滨分院于2007年5月13日签订的房屋销售协议属于商品房预售合同。尽管房屋卖家洪滨分公司当时并未取得商品房预售许可证，但在王银杰一审诉讼时，合同标的已成为现房，可以按照规定进行销售。与法律。按照合同法尊重当事人意思表示、鼓励市场交易的宗旨，应修改涉案商品房买卖合同并认定其有效。
2、北京市高级人民法院（2014）高民体字第130号民事判决书：本案中，双旭房地产公司虽未取得商品房预售许可证，但已取得建设用地规划许可证。涉案房屋位于该项目的国有土地使用证上，充分表明双旭置业公司拥有对该土地及其上房产的处分权，且涉案房屋已交付买受人办理转让手续。使用多年。买方有继续履行合同的意愿和基础。为了维护商品房交易秩序，保护交易现状，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。
3、广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五中字第1235号民事判决书：从本案证据及当事人的陈述可以看出，汇翠浩源公司未取得商品房预售权。 - 销售许可证。与被上诉人冯某群、冯某毅签订了《别墅转让合同》，涉案房屋交付二被上诉人使用。鉴于汇翠浩源公司办妥手续后，涉案房屋已成为被上诉人的合法财产，双方合同目的已达到，一审法院审理并无不当。认为上述《别墅转让合同》能够得到有效处理，本院予以维持。
笔者倾向于第二种观点，即虽然在签订《商品房销售合同》时并未取得商品房预售许可证，但房屋已竣工交付使用，购房人并未取得商品房预售许可证。在此之前提起诉讼，双方均不能以未取得商品房为由提起诉讼。以预售许可手续为由，主张《商品房销售合同》无效。无其他导致合同无效的事由的，合同有效。原因如下：
1、从商品房预售许可制度的立法目的分析，该制度是为了避免房地产开发企业在商品房预售款收回后无法完成商品房开发建设的风险。住房在建设完成前进行预售，以保护购房者。合法权益。如果房屋已经竣工交付使用，就不存在商品房无法开发的风险，而且与仅仅取得商品房预售许可证相比，房屋竣工交付更能保障合法权益和买方的利益。此时，合同即视为有效，与立法目的并不矛盾。
2、房屋竣工交付使用后，《商品房销售合同》性质也由商品房预售合同变更为商品房现售合同，不再受房屋买卖合同的限制。 《商品房销售合同司法解释》第二条规定的预售合同无效；当然，房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下签订《商品房销售合同》的行为违反了行政法规。有关部门只需依法给予相关行政处罚即可。不能生搬硬套适用《商品房买卖合同司法解释》第二条。规定该合同无效。
3、《合同法》以促进交易为原则。如果房屋已竣工交付使用，《商品房销售合同》中的大部分权利义务均已履行，基本不影响购房者使用房屋。同时，随着我国房价持续上涨，如果合同被认定无效，合同当事人的权利和义务将受到重大影响。因此，如果房屋交付使用后就认定合同无效，就会破坏交易秩序和状态，违反合同法原则，不利于社会稳定。
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作者
严彬彬律师