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房屋中介收取租金后“逃跑”。房东提出投诉,要求租户支付租金。承租人是否应该承担中介的违约责任?
案件简介
2022年6月,张某某与爱家中介公司签订《房屋租赁委托合同》,约定张某某委托爱家中介公司出租爱特公寓4号楼1602号房屋,租期36年。几个月。 2022年6月10日至2025年6月9日,每月租金1700元。当日,张某某将涉案财物交付爱家中介。侯艾家中介公司与李某签订了《房屋租赁合同》,约定李某租赁上述房屋。租赁期限为2022年11月1日至2023年10月30日,共计12个月,租金按月计算。 1000元。李某于2022年10月向爱家中介公司支付了租金12000元、押金1000元。
但自2022年12月以来,张某某一直没有收到爱家代理公司的租金,并与该公司失去联系。因此,张某某向法院提起诉讼,要求房屋占用人李某某缴纳2023年1月起的租金至搬出之日的租金。经查,李某于2023年10月搬出出租屋。
法庭听证会
本案争议焦点是:张某是否有权向李某索要租金?
法院经审理认为,张某某与爱家中介公司签订的《房屋租赁委托合同》以及爱家中介公司与李某签订的《房屋租赁合同》均真实表达了当事人的意思表示,没有违反强制性规定。法律、行政法规。该规定合法有效,本院予以确认。合同当事人按照合同约定享有权利,履行合同义务。张某要求李某缴纳自2023年1月1日起至搬出之日起每月1200元的房屋占用费,李某没有同意。本院认为,张某、李某均认可2023年10月25日庭审当日办理了涉案财产的移交,故应认定李某已搬出涉案房屋。那天的情况。张某要求李某缴纳房屋占用费的期间为2023年1月1日至2023年10月25日,该期间为李某向爱家中介公司租赁涉案房产的期间,该期间属于与张某之间的关系。张某和艾家中介公司。在涉案房屋租赁期间,李某已向爱家中介公司支付了该期间的租金。因此,张某要求李某支付该期间房屋占用费的请求没有法律依据,本院不予支持。 。
最终,法院依法驳回张某某的诉讼。张某某不服,向二审法院提起上诉。二审法院经审理后裁定驳回上诉,维持原判。
法官陈述
委托中介机构出租房屋已成为当今住房租赁市场的常态。为了更加方便、灵活,房屋中介机构往往先与房东签订租赁合同。获得房屋使用权后,他们再以中介机构的名义与租户签订合同,从而赚取差价。而一旦中介“跑路”,另外两方的权利又该如何保障?对于承租人(转租人)的“逃亡”,转租人能否对抗出租人的问题,需要从转租行为以及承租人和出租人之间的权利义务来考虑。
承租人或转承租人对出租人的权利主要依据租赁合同和法律规定。转租的,承租人与出租人、承租人与转承租人之间的租赁合同均有效。如果转承租人已经按照租赁合同履行了义务,并且转租已经出租人批准,那么转承租人在面对出租人时享有一定的抗辩权。未经出租人同意转租的,出租人可以选择终止与承租人的租赁合同,并可以要求转租人返还租赁物。但无论上述情况,出租人都不能直接向实际承租人即转承租人主张违约责任,因为根据合同相对性,转承租人之间不存在合同关系。出租人为合格当事人,承租人为合格当事人。
本案中,李某按照其与爱家中介公司签订的《房屋租赁合同》占用、使用涉案房屋,且李某已向爱家中介公司支付了租金,李某占用、使用涉案房屋。期间的情况下。也正是在租赁期内,张某某将涉案房屋出租给了爱家中介。因此,张某与李某之间不存在各自的合同,无权向李某索要租金。
法律链接
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
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