卢法案 [2024] 625
（图片来源 network invasion and deletion）。
如果房东在收取租金后要求租客支付租金，租客是否应该为代理承担违约责任？
案情简介
2022年6月，张某某与爱家中介公司签订《房屋租赁委托合同》，约定张某某将爱特公寓4号楼1602号房委托爱家中介公司出租，租期36个月，2022年6月10日至2025年6月9日，月租1700元。当天，张某某将涉案财物交给了爱家中介公司。其后，爱佳中介公司与李某签订了《房屋租赁合同》，约定李某将上述房屋租赁，为期12个月，自2022年11月1日至2023年10月30日，月租1000元。2022 年 10 月，李某向爱嘉中介公司支付了 12000 元房租和 1000 元定金。
然而，自 2022 年 12 月以来，张某某一直没有收到爱家中介公司支付的租金，与该公司失去了联系，因此张某某向法院提起诉讼，要求该房屋的住户李某支付从 2023 年 1 月起至搬出日期的租金。发现李于 2023 年 10 月搬出了出租屋。
由法院审理
本案争议的焦点是：张某某是否有权向李某某索要租金？
法院经审理认为，张某某与爱家中介公司签订的《房屋租赁委托合同》和爱家中介公司与李签订的《房屋租赁合同》是当事人意思表示的真实表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有合法效力，本院予以确认。合同各方应按照合同约定享有权利并履行义务。张某某要求李某支付从 2023 年 1 月 1 日起至退房日期每月 1200 元计算的房屋入住使用费，但李某某不予认可。本院认为，张某、李某某均承认其于开庭当日，即2023年10月25日办理了涉案房产的交接，因此应认定其于该日期已搬出涉案房屋，以及张某某要求李某支付房屋入住使用费的期间， 即2023年1月1日至2023年10月25日，为李某向艾家中介公司租赁涉案房产的期间，并计入张某某与爱家中介公司签订的涉案房屋租赁期间。李某已经向爱家中介公司支付了这段时间的租金，因此张某要求李某支付该段期间房屋的入住和使用费一事没有法律依据，也没有得到本院的支持。
最终，法院依法驳回了张某的诉讼请求。张某不服，向二审法院提起上诉，二审法院经审理裁定：上诉不服，维持原判。
法官怎么说
为了更方便、更灵活，地产代理往往会先和房东签订租赁合同，获得房子的使用权，再以经纪人的名义与租客签订合同，从而赚取差价。而一旦中介“跑路”，其他双方的权利又该如何维护呢？鉴于承租人（转承人）“跑路”，需要从转租行为以及承租人与出租人之间的权利义务关系等方面考虑转租人能否反对出租人。
这
承租人或次承租人对出租人的权利主要基于租赁合同和法律规定，在转租的情况下，承租人与出租人、承租人与次承租人之间的租赁合同有效。如果次承租人已经按照租赁合同履行了义务，并且转租已经得到出租人的同意，则次承租人对出租人有一定的抗辩权。如果未经出租人同意进行转租，出租人可以选择终止与承租人的租赁合同，并可以要求转承租人归还租赁物。但是，无论哪种情况，出租人都不能直接向实际承租人，即次承租人主张违约责任，因为根据合同的相对性，次承租人与出租人之间不存在合同关系，承租人是合格的一方。
本案中，李某某对涉案房屋的占有和使用是基于李某某与爱佳中介公司签订的《房屋租赁合同》，李某某已向爱某某中介公司支付了租赁费，而李某某占用、使用涉案房屋的期间，也是张某某将涉案房屋出租给爱佳中介的租赁期间公司。因此，张、李某等人没有与对方签订各自的合同，无权向李某某索取租金。
法律条款链接《
中华人民共和国民法典》第 716 条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三方。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
如果承租人未经出租人同意转租，出租人可以终止合同。