记者|陶婷
就在恒大集团解除1300亿战投警戒的同一天，恒大地产集团股份有限公司（以下简称“恒大地产”）在香港联交所披露了招股说明书文件。
9月29日，中国恒大集团（03333.HK）宣布，计划将恒大地产在联交所主板上市，并已向联交所提交上市申请表。华泰国际、瑞银、农银国际、建银国际、中信证券、海通国际担任联席保荐人。
自7月底公布分拆上市方案以来，8月中旬引入红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯控股、云锋基金、农业银行、光大控股等14家战略投资者。台面上，恒大地产集团动作迅速。
自1997年开业以来，恒大地产与恒大集团始终融为一体、共生共生。目前，恒大集团通过全资子公司光大集团间接持有恒大地产71.939%的股权。上市完成后，恒大地产仍将是其子公司。
背靠大树乘凉，恒大地产在母公司的支持下业务规模不断扩大。
招股书披露，2017年至2019年，公司管理面积分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米和2.38亿平方米，年复合增长率为31.3%。
截至今年6月30日，恒大物业管理总面积约2.54亿平方米，管理物业项目716个。总签约面积约5.13亿平方米，为1,354个项目提供物业服务、次级业主增值服务或社区增值服务。
目前虽然有近30家上市房地产公司，但管理规模超过亿元的并不多。企业只有5家，分别是彩生活、雅生活、碧桂园服务、保利物业、绿城服务。如果成功上市，恒大地产将跻身TOP5。
值得注意的是，恒大地产管理的物业几乎全部来自恒大集团，关联方开发的所有物业中标率均为100%。
2017年至今年上半年，恒大集团开发物业管理面积分别占总管理面积的99.6%、98.8%、98.4%和98.9%。恒大集团合资及联营公司及独立第三方房地产开发商开发的物业管理面积仅小幅增长，由0.4%增至1.1%。
此外，恒大地产还依托关联方多元化业务板块，为旗下地产、文旅、医疗健康、新能源汽车等提供定制化物业管理及增值服务，为业主打造“恒大生活圈”。 ”。
对此，恒大地产在招股书中也坦言，公司将继续受益于恒大集团的多业务发展，利用恒大集团的土地储备等业务机会实现可持续增长。
管理区域对关联方的依赖程度几乎达到了极致，但对其收入来源的依赖程度并不高。
同期，恒大地产关联方收入占比分别为44.2%、42.8%、37.5%和35.9%。截至今年上半年，来自恒大集团以外客户的收入占六个月总收入的64.1%。
当然，恒大地产并不止于此。去年以来，该公司一直在寻找与独立第三方房地产开发商合作的项目，以发现商机、扩大经营、实现自力更生。同时，公司还于今年6月成立了外部业务开发团队，并进行了一系列收购。
截至目前，恒大地产已完成南昌新雅、成都韦尔斯普、遵义中信、湖北冠博、永康嘉华等五家区域物业管理公司的收购，管理总面积达7720万平方米。由独立第三方房地产开发商开发。
得益于庞大的体量，恒大地产的财务数据也令人刮目相看。
数据显示，2017年至今年上半年，公司营收分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元、45.64亿元；净利润从2017年的1.07亿元增至今年上半年的11.48亿元。元。近三年净利润复合增长率约为195.5%，位列中国物业服务企业20强。
与此同时，其毛利率也从2017年的9.8%提升至2019年的23.9%。即使今年受到疫情影响，其毛利率也达到了38.1%，较去年同期有所增长。与同梯队企业相比，恒大地产今年上半年毛利率排名第一。
招股书显示，恒大物业的收入结构主要由物业管理服务、业主增值服务和社区增值服务三个方面组成。其中，物业管理服务成为营收贡献最大，占比61.9%；社区增值服务虽然仅占10%，但贡献率逐年提高，年复合增长率超过50%。
而且，社区增值服务贡献的毛利率近年来都超过50%，今年上半年达到65%，基本与碧桂园服务持平。
现在有了规模和地位，就看恒大地产海外扩张的能力了。
据悉，恒大地产本次募集资金规模为10亿美元至20亿美元，“战略收购和投资”位列募集资金用途之首。
恒大地产还表示，未来将拓展至写字楼、商业综合体、医院、学校、产业园区、政府办公楼、公共服务设施等多种物业服务类型。