记者 魏琼 编辑 曾剑辉
2017年广州楼市3月30日新政后，新房、公寓成交均大幅下降，进入“冬眠期”。据阳光家居网统计，2017年广州一手住宅网上签约数量同比下降29.6%，创三年来新低。与新房市场相比，受到精准调控的公寓市场受到的影响更为明显。全年共完成交易2.08笔。万台，同比下降42%。
政策调控下，购房门槛提高，部分有购房需求和能力的人群被拒之门外；随着租购平等等利好政策和深化利用农村集体商业建设用地建设租赁住房试点，原本存在感较弱的村集体租赁公寓开始受到市场更多关注。
《每日经济新闻》记者近日作为投资者走访了多个村集体租赁公寓项目。此类房产由开发商与村集体共同建设。财产所有权人为村集体。由于该房产仅有一项大集体产权，该项目以整体出售使用权的方式出售。因其投资门槛低、回报率高而具有吸引力。投资者。
接受《每日经济新闻》记者采访的专家学者均指出，该楼盘的销售行为违法，涉及风险较大，投资者需慎重考虑。
无产权出售，整体出售使用权
广州亚运会后，为了村民的可持续发展，广州市番禺区石楼镇南排村南星路地块被划为村庄经济发展用地。广东广物房地产（集团）有限公司（以下简称广物地产）旗下广州富盛房地产开发有限公司参与该土地的开发，村集体享受分红收入。对于亚运元珠的来历，销售人员如此说道。
据了解，“亚运园珠”项目是广州较早利用村集体土地开发出租物业的项目。开发商广物置业是一家大型股份制企业。天眼查信息显示，广物地产的大股东包括广东物业（集团）有限公司、广州市超越财务咨询服务有限公司和天津汇盟置业有限公司。其中，广东物业（集团）有限公司具有国有背景。
光屋地产拥有30多个开发项目，遍布多个城市，土地储备面积超1000万平方米。其中，广州白鹅潭、龙津世家等知名项目均由光屋地产开发建设。
《每日经济新闻》记者近日以投资方身份前往“亚运源大厦”项目了解情况。现场销售人员告诉《每日经济新闻》记者，该项目只有一张大产权证，土地为国有和划拨土地。不能分割为每个单位的小产权。因此，该项目的产权不能出售，只能整体出售。使用权。
资料显示，“亚运圆珠”占地7万平方米，总建筑面积24万平方米。该项目为政府招商引资项目，毗邻广州亚运城，市政配套设施齐全。据了解，“广州亚运城”项目目前在售的天成二期户型均价约为2.4万元/平方米。
据上述项目销售人员介绍，目前“亚运元珠”的使用年限至2049年，尚有31年的使用权。对于“亚运元珠”使用权的出售，客户需要与开发商签订租赁协议，以租赁的形式锁定剩余31年的使用权。
由于没有产权，项目售价远低于商品房。目前项目周边一手房均价超过2万元/平方米。 31年“亚运园筑”一套53平米复式公寓总价约为53万元，约为周边房价的一半。
对于以租赁合同形式锁定房屋使用权的营销方式，光屋地产广州公司相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，政府部门允许出售租赁权。
记者就此采访了相关部门。广州市城乡建设委员会工作人员告诉记者，他们对这种租赁方式并不熟悉。
番禺区国土规划委相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者，上述交易是开发商、村委会和“租客”之间的私人行为，以租赁的形式进行。国家计委没有参与其中。与此类不拥有每种户型产权的房产签订租赁合同存在风险。如果村集体内部出现问题，可能会对“租客”的权益造成损害。
位于番禺区的“万博七彩小镇”、“渔人码头”等项目，与亚运元珠一样，都是通过租赁的方式出售使用权。其中，“七彩小镇”剩余使用权为29年。据该项目销售人员介绍，该项目于2017年12月开盘，目前销售已接近尾声。
“渔人码头”项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，有售权的公寓比产权公寓好卖。产权公寓个人无法购买，且价格昂贵。使用权公寓价格低，没有配额限制，有钱就可以买，未来转售没有限制，税费低；同时，该类型项目总价较低，但可以与周边物业同等租金出租，投资回报率较高。
签订合同变相突破期限
由于村集体出租公寓的产权属于村集体，客户不能购买房屋的产权，只能购买使用权。客户与开发商签订广州房屋租赁合同。根据规定，租赁合同的最长签订期限为20年，但不少批发房产的使用权超过20年。开发商是如何顺利完成签约的？
“亚运元筑”销售人员告诉《每日经济新闻》记者，客户需要同时签订两份租赁合同，两份合同均可备案。第一份租赁合同签订时间为2018年至2038年，涵盖第一个20年租赁期；另一份合同则在整个剩余使用寿命内续签。 ””
《每日经济新闻》记者从销售中心提供的《广州房屋租赁合同样本》看到，合同中明确注明，期限超过20年，超出部分无效。
当记者询问超过20年期限的合同能否保证有效时，销售人员表示，除了签订的两份租赁合同外，还将签订一份补充协议，以确认前两份合同的有效性，以及确保20年租约到期后合同仍可使用。自动延长至2049年。
《广州市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示，集体建设用地上建设的租赁住房的权属必须整体确认给集体建设用地使用权人。只需要一份权属证明，且权利不能分割和确权。分转让、分抵押、分出售的，预付租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。
广东宏利律师事务所律师何艳英在接受《每日经济新闻》记者采访时分析称，一次性收取租金、一次性签订20多年租赁合同的行为明显与《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的规定相矛盾。
何艳英指出，上述租赁合同的签订方式是变相违反法律限制，不符合法律规定。目前尚未确定签订超过20年的租赁合同是否具有法律约束力。这是一种横向做法，存在不确定性。如果今后双方意见出现分歧，承租人的权益可能就得不到法律的保护。
广州市社科院研究员彭鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时分析，广州村以集体产权建造办公楼、公寓出售的历史由来已久，出售此类财产是严格禁止的。上述项目以租赁合同的形式出售使用权，本质上属于出售。如果后续与村集体发生纠纷，“租房者”将面临权益得不到保障的风险。