“我买的房子被法院查封了，怎么办？”
文＼阿蒙法弟子
生活在一个号称“以房地产立国”的国家，买房自然是一件绝对的人生大事。近两年，一方面，房价高位运行，房地产市场十分活跃，交易数量和金额持续上升。另一方面，市场主体筹集资金越来越困难，企业运营成本越来越高。此外，市场不准确，财力雄厚的开发商资不抵债、经营不善的情况并不少见。开发商逃离外壳赚钱的情况并不少见。在任何一个城市，都可能有一个著名的未完工建筑项目让出租车司机津津乐道。建筑公司拖欠工程付款的情况并不少见。
这两方面的矛盾很容易产生一种现象：一些购房者签订了房屋买卖合同，支付了全部或部分购房款，但要么不符合办理房产证的条件，要么不符合办理房产证的条件。根本就是因为懒惰而没有及时申请证书。但当房子过户登记时，他们发现自己购买的房子已被法院查封。相信购房者一旦发现这种情况，脑子里就会嗡嗡作响：怎么办？这是我的家！装修花了几十万！这是我几代人的积蓄！
法院扣押买受人未转让登记的财产的情况可能有很多种：可能是建设单位主张优先受付建设工程价款的权利，可能是银行行使了优先受偿权。其对在建工程进行抵押的权利，可能是第三方与开发商存在其他纠纷等，但唯一可以确定的事实是开发商欠该人钱，该人提起诉讼与开发商发生纠纷，遂向法院申请查封开发商名下的房屋（或未完工的在建房屋工程）。所谓城门失火，影响池塘里的鱼。这时，买家就成了池塘里的可怜鱼。
法院的查封措施可能会带来以下法律后果： 1、房屋无法办理房产证，即无法取得房屋的所有权； 2、房屋不可转让，即无法取得房屋所有权证，也不能将房屋出售给他人； 3、最重要的一点是法院可能会查封，以后可能会强制执行。到时候，房子就不再是你的了。
有些购房者知识匮乏，迷信房屋买卖合同备案的效力：我的房屋买卖合同已经登记了，我已经交了真金白银。登记的合同去房产局就能查到，房子已经是我的了，怎么还能被扣押呢？法院真是太不讲理了！一些极端的人可能还会骂道：这个社会真是黑暗啊。肯定是朝廷收了黑钱，欺负了我们善良的人们。
事实并非如此，法院的扣押是有根据的。
《物权法》第九条规定，房地产产权变更应当办理登记才能生效。未经登记，产权变更不发生效力。根据这一规定，房屋是典型的不动产。虽然买卖合同已经签了，买家也付了钱，但是产权还没有登记，房子的所有权在法律上仍然在开发商名下。那么其他方面仍然和开发商有矛盾。当开发商之间发生纠纷时，向法院申请扣押开发商名下的房产是很正常的。
对于房屋销售合同登记的性质，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，开发企业应当自签订商品房预售合同之日起30日内办理房屋买卖合同登记。向商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理的部门登记。已登记的商品房买卖合同可以被房产主管部门查到，开发商不能再次登记。这有效防止开发商出现卖一房两房等违规、违约行为，也方便房产主管部门随时掌握商品房情况。销量、价格变化和其他市场状况。
一些购房者甚至不少法律专业人士认为，商品房买卖合同登记具有准产权效力。原因是合同已经在政府部门登记，具有产权公示的作用。距产权登记仅一步之遥，具有准产权效力。产权的有效性。笔者认为这种说法并不准确。
我们在分析法律行为的效力时，需要考察其效力的依据。产权行为最重要的特征之一是产权法律主义。这也是物权法最重要的原则，即物权的变动必须由法律明确规定，物权不能随意设定。甚至“准产权”也没有得到法律明确的界定。法规不具有产权效力。更何况，在我国的法律体系中，实际上并没有“准产权”这一术语。这个术语只是一个约定俗成的术语，只存在于一些学术文章中。
房屋买卖合同备案制度的渊源是《城市房地产开发经营管理条例》。这是国务院的行政法规，不是法律，只是管理规范。它不包含任何有关物权设立或变更的内容。至于《城市房地产开发经营管理条例》、《物权法》，根本没有关于房屋销售登记的说明。事实上，房屋买卖合同备案登记只是房地产主管部门的一种行政管理手段，只是为了便于调控房地产市场走势、监督市场主体合法经营而使用。它根本不等同于产权登记，不能对产权变动产生任何影响。尽管合同已备案并登记，但合同可以随时终止，房屋所有权不会发生任何变化。这一认识已被绝大多数司法判决所采纳。
与合同备案登记类似，还有通知登记制度。
《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产产权协议的，为了保证今后产权的实现，可以向登记机构申请预告登记。根据预告登记后的约定，未经预告登记权利人同意，处分该房地产不产生物权效力。
笔者认为，很多人之所以认为合同备案也具有准物权效力，是因为对物权法的这一规定感到困惑。物权法这里规定的是物权预告登记，明确了“未经预告登记权利人同意处分房地产的，不产生物权效力”。这是物权法律主义的典型体现。
那么，“提前登记”与房屋买卖合同登记有什么区别呢？总之，房屋买卖登记合同可以终止、撤销，从而恢复到合同签订前的状态。然而，提前通知注册的情况并非如此。预告登记权证书签发后，即使双方解除房屋买卖合同，则在预告登记证有效期内，该房屋仍具有预告登记效力，未经当事人同意，不得处置。权利人。引申到本文所讨论的问题，房屋合同只是备案，并不能抵抗法院的查封。但公告登记后，由于法律明确规定，未经权利人同意处分不动产，因此不产生物权效力，人民法院不能以第三人为由。根据开发商的申请，查封买受人预先登记的房屋的，如果该房屋被查封，可以申请解除或者排除执行。 《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》（《执行异议规定》）第三十条规定，在执行金钱债权时，受让人的房地产受让人对中止处分提出异议的，人民法院应予支持；受让人对中止处分提出异议的，人民法院应予支持；受让人对符合产权登记条件的不予执行提出异议的，人民法院应予支持。
公告登记可以防止扣押和执行，但仅记载买卖合同的，人民法院可以根据第三人的申请，对已登记的房屋买卖合同项下的房屋采取查封措施。
那么，如果自己的房子被没收，无辜的买家该怎么办呢？你会跟开发商闹矛盾吗？起诉开发商？因合同解除造成的损失是否需要赔偿？从法律上来说，这是可能的。但如果开发商有钱付的话，为什么会犯这么大的错误呢？更有什者，一些开发商已经跑路。寻找开发商并不容易。那么，你要跟政府闹事吗？拉起横幅“还我血汗钱”？但政府只能对商业主体的行为进行协调和处理。您认为政府为什么会花纳税人的钱来承担您的投资风险？
我们说，法律的价值在于公平正义，法律就会有一定的保护社会公共利益和社会弱势的倾向。所谓深刻复杂的法律原理，实际上无非是日常原理的结构性深化。法律不强制人们为难。法律不能要求正常购房者随时关注开发商的产权状况、履约能力、诉讼状况，然后随着开发商情况的变化及时准确地做出反应。即使买家是精通法律的律师，也可能达不到这个标准的要求，更何况是一般公众呢？因此，如果登记的房屋被查封，必须有一些法律补救措施。
1、购房者对工程建设单位优先获得补偿的权利
《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权。承包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以与承包人协议对工程价款进行折扣，或者申请人民法院依法责令停止工程。拍卖。建设工程价款应当按照工程折价或者拍卖价格优先受偿，该优先受偿权优先于抵押权和其他债权。立法设立这项优先付款权的初衷是为了解决建筑领域工程款拖欠问题，保障建筑工人工资的支付。这是我国法律体系中债权高于产权的特例。因此，如果建设方符合行使优先受偿权的条件，可以向法院申请依法拍卖房屋。然而，司法拍卖之前通常会进行扣押。这可能会造成优先付款权与房屋购买者之间的权利冲突。
针对这种权利冲突，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》（简称《批复》）第二条规定：消费者支付全部或者大部分工程价款后，购买商品房的付款，合同当事人优先支付商品房工程价款的权利，买受人不得反对。但根据该规定，买方若获得法定优先付款权，需要满足两个条件：一是“认可”中使用“消费者”一词，即买方应为他或她自己。买房是为了居住和居住，而不是为了经营或投资的需要，经营或投资性购房不在此列；其次，买方至少应支付房价的51%，这意味着买方在房屋买卖合同中的义务已经履行了大部分。如果满足这两个条件，买家就可以抵制建筑公司对房屋的扣押和拍卖。这是法律对承受风险能力低于建筑企业的消费者的保护性规定，体现了对特殊法律利益的保护。保护。
2. 购房人排除扣押的情况
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定了买受人可以对查封提出异议的情形：需要转让登记的财产出售给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产转让登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已缴清财产，且财产已足额缴清并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，在没有第三人过错的情况下，人民法院不予查封、扣押、冻结该财产。财产。
这里的第三人，在本条范围内，可以由购房者代替，被执行人可以由开发商或房屋销售者代替（二手房销售也同样如此）。
根据该规定，未转让房屋的买受人需要满足以下条件才能抗查：一是买受人已支付全部购房款；第二，买方已经实际占有房屋，即房屋已经交付给买方；第三，买受人未办理所有权转移登记并无过错，即未办理所有权转移登记不是由于买受人的过错造成的。笔者认为，该规定的法律依据应该是不动产善意取得制度。善意取得不动产，须办理不动产转让登记。但是，如果买方抗拒扣押且并非由于买方的过错，法律也应保护买方的权利。否则，就有强迫别人做难事的嫌疑。毕竟现实中，因各种原因拿不到房产证，甚至拖延数年的情况还有很多。此时，购买者并不需要是为自己居住和生活而购买房屋的消费者。其他商业和投资性房屋购买也可以抵抗扣押，因为善意购买房地产不会也不应该对买方施加任何责任。身份提出了太多、太严格的要求。
但这里的“无过错”，笔者认为，这一条件的设定主要是为了避免被执行人与买受人恶意串通阻碍执行。因此，应该从两个方面来解释。一是买方无主观过错。其次，客观地讲，买方并没有忽视行使自己的权利。如果符合转让条件，但买受人拒绝请求转让，则不能认定买受人“无意转让所有权”。过错”，因此无法追究。
3、购房人排除执行的情形
有的案件不保全财产，直接进入执行程序。例如，债权人认为开发商名下财产充足，不需要诉讼保全，或者在其他案件中将开发商追加为被执行人等。此时，民事诉讼法规定，作为案件非当事人，购房者有权对执行提出异议，并有权阻止其所购买房屋的执行。
关于哪些情况可以支持执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《异议规定》）第二十八条、第二十九条分别对一般购房和消费者购房的实施异议进行了规范。
《异议规定》第二十八条规定的不予执行的条件是：一、在人民法院封存前已签订合法有效的书面买卖合同； 2、该房产在人民法院查封前已被合法占用； 3、已支付全部价款，或者已按照合同规定支付部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求交付执行； 4、因买家自身原因未完成过户登记。这些条件与《扣押规定》第十七条的条件非常相似。笔者还认为，这些条件具有相同的来源，适用于强制措施的不同实施阶段。
消费者权益是一种特殊的法益，群体消费者容易涉及社会公共利益，因此保护程度优于一般债权人权益。 《异议规定》第二十九条对向开发商购买消费性住房作出了特别规定。排除消费者购房的条件放宽，只需签署合法有效的买卖书面材料，并由人民法院盖章即可。签订合同，付款一半以上就够了。不要求未登记无过错，不要求实际占有房屋；当然，许可对抗执行条件对消费者的身份有更严格的要求，要求必须是购买房屋用于居住，并且是唯一的住房。身份限制之所以严格，除了保护特殊合法利益外，一个重要因素是设定严格的身份条件，防止恶意串通、妨碍执行。
律师的简要建议：
回到最初的问题，为了规避签订备案合同、交钱的风险，而房子仍然被查封甚至被执行，律师简单建议如下：
1、购房时，具备申请预告登记条件的，必须申请预告登记。房屋买卖合同备案不具有产权效力。立案行为只是一种行政手段，本身并不能抵抗法院的查封和执行。
2. 仅仅通知注册是不够的。 《物权法》明确规定公告登记是有期限的。自正式登记之日起三个月内未完成登记的，通知登记无效。因此，当房屋符合过户登记条件时，一定要尽快完成过户登记。完成过户登记后，该房屋才合法属于您。这样，即使开发商官司上天，也不会抓到你的头上。
3、买房时，选择规模较大、信誉良好、履约能力强的开发商开发的房产。他们成为被处决者的可能性较小......
4、一旦年景不好，买的房子出了问题，被法院扣押甚至被执行，一定要记得及时聘请靠谱的律师……
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