21世纪经济报道记者吴淑英广州报道
住建部宣布赋予城市房地产调控充分自主权后，广州作为一线城市率先推出房地产重大政策。
1月27日上午，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化本市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。限购区域内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）的房屋不纳入限购范围。
此外，广州新政策还支持“租一买一”和“卖一买一”。将房屋用于出租或挂牌出售的家庭和个人在购买房屋时，名下房屋数量相应减少。 ;商业性、服务性财产不再局限于转让对象，可以转让给法人或个人。
广州新一轮重磅政策出台的背景是，目前广州楼市库存高、去化速度慢。尽管此前限购、限贷政策已多次大调整，甚至部分地区根本不限购，但仍难以让市场恢复正常水平。
此次调整后，广州市场对政策有一定预期，但普遍认为对后市的影响不会持续太久，会持续到“小印度之春”。但广州一直是一线楼市房地产政策调整的“风向标”。广州再次放松限购后，深圳、上海、北京是否会进一步放松限购值得期待。
释放改进需求
广州限购政策松动最重要的是，限购区域内，面积120平方米以上的房屋不再纳入限购范围。一般来说，面积在120平方米以上的房屋都是改良房。由于广州这几年供应结构的变化，限购区此类住房的淘汰存在结构性问题。
目前，广州仍实施限购政策的地区，近一半面积在120平方米以上。
克而瑞数据显示，2023年，限购区域内将供应120平方米以上住宅10,500套，约占限购面积的42%，而成交量为8,409套，占限购面积的8,409套。限购面积的37%。此外，2023年限购区域一手住宅成交中，120平方米以上成交均价为7.24万元/平方米，而120平方米以下仅为4.26万元/平方米。这意味着120平方米及以上以高档住宅为主。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳分析，以天河区为例，2023年天河区新房成交平均面积为每套130平方米。需求改善是主导因素，加上供应大幅增加，导致目前天河供需比为1.75：1，表明供需关系发生了变化。
广州某房地产公司营销负责人告诉21世纪经济报道记者，“这两年我们在推广核心区地块时，认为是底层的好产品。当这些项目推出时，它们肯定会向高端方向发展。当供应量那么多时，可供购房者选择的项目就多了。只有这么多人有能力花这么多钱，这会困难得多。”
因此，在供应明显过剩的情况下，广州有必要放宽120平方米以上住宅限购。为支持改善型需求进入市场，广州此次还支持“卖一买一”和“租一买一”。李玉佳认为，需求方面，限购地区大户限购将放宽，支持“卖一买一”。 1、“租一买一”都有利于促进改善需求及时进入市场，也符合中心区改善需求占比大的特点。
此次除了放宽住宅物业限制外，广州还不再限制商业、服务业物业转让，可以转让给法人单位或个人。
商业、服务业是近年来广州楼市“高库存”的重灾区。克而瑞统计显示，截至2023年底，广州公寓、商业、写字楼可用库存分别为157万平方米、327万平方米、227万平方米，销售周期分别为33个月、68个月。 。而65个月，就有明显的减压压力。
中国指数研究院华南分院院长杨红霞分析，放宽商业服务项目交易限制，有利于更好盘活商业服务市场，增加市场活跃度，满足房地产市场多元化需求。
下降趋势明显
广州房地产市场政策再次优化，符合市场预期。从市场表现来看，去年广州的成交价格和成交量在一系列房地产利好政策的提振下仍处于较低水平。
1月17日，国家统计局发布的房价数据显示，广州房价仍处于下降通道，2023年12月环比、同比分别下降1%、3% ;截至2023年12月，从环比来看，广州新建商品住宅销售价格已连续7个月下降，同比下降周期达到12个月。
克而瑞数据还显示，截至2023年12月末，广州库存消化周期为19.9个月，持续攀升至近一年来最高水平。分地区看，全市11个区库存均超过10个月。除越秀区存在结构性原因外，南沙、从化、增城区的消化周期均超过20个月，且已接近30个月。
广东中原地产项目部总经理黄涛向21世纪经济报道记者分析，从市场表现来看，去年11月、12月出现明显下滑，广州仅短暂释放去年9月限购。一波需求过后，此后市场一直冷淡，这种趋势进入2024年也没有改变。
从去年全年的交易数据来看，据中国指数研究院统计，一手房成交量约为7.5万套，与2022年基本持平。有比较明显的增长。据广州中原研发部监测，2023年广州二手房市场成交量为10.9万套，同比增长31.7%。需要注意的是，这是因为二手房的价格体系更加灵活。在“以价换量”的趋势下，二手房的销售速度将会相对加快。
受一手房库存高企、二手房交易量上涨影响，广州再次优化房地产市场政策势在必行。不过，据21世纪经济报道记者多方调查显示，市场人士仍在观望政策的效果。
黄涛认为，“目前市场的下行趋势已经非常明显了，120平米以上限购的放松幅度不小，但实际上还可以更加活跃。目前我个人预测，这限购放松的时间应该会影响到楼市。再过两个月左右，广州有望迎来‘小印度春天’。”
一位不愿透露姓名的龙头房企人士对21世纪经济报道记者表示，“目前的市场政策对于原本打算买房的人来说是有效的，但无法刺激更多的人进入”因为购房者是否买房不仅取决于政策，还取决于收入水平等。”
作为一线楼市政策调整的“风向标”，广州的限购松绑也给其他三个一线城市带来了期待。李玉佳表示，房地产市场短期下行压力依然存在。 2024年新年伊始，这种下行压力并未明显改变。当地方政府高度重视短期楼市稳定时，这一政策可能会在其他一线城市实施。