近日，广州市规划和自然资源局、广州市住房城乡建设局联合印发《广州市现有住房改造为商业、营业办公等租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》）的《意见》）。 《意见》提出，广州市存量非住宅，符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、产权规范、配套设施齐全、技术标准七项要求的，可向有关部门申请办理出租房屋改造。
此次“商改租”新政将对广州商业写字楼市场产生哪些影响？业内认为，新政的方向之一是重点解决公寓市场去中心化问题。
自3月30日以来，已售出16,984套公寓
2017年，广州出台“3月30日”限购政策，禁止个人购买公寓。根据两年前的规定，房地产开发企业出售商业服务性物业时，销售对象应为法人单位；法人单位购买的商业服务用房不得用于居住，再次转让时，必须转让给法人单位。这项政策规定购买公寓的人必须是法人，这对一直以个人购买为主的公寓市场影响巨大。
但2018年底，政府调整了相关政策，规定2017年3月30日前取得的商业和服务性房产可以出售给个人。
“政策解除、个人购房权放宽后，公寓市场反应热烈，成交大幅增加，有效加速了前期积压库存的消化。”和福辉煌（中国）商业地产总经理张志斌表示，指出，由于目前市场价格大部分在售项目均符合“3·30”政策前拿地条件，即公寓市场几乎所有项目都可以由个人购买，除了一些在“3·30”政策出台后拿地的个别项目，如碧桂园星汇。
和富大数据显示，“3月30日”政策之前，当时可向个人出售的项目库存为26653套。不过，截至目前，这些项目的可用库存仅有9669套，即自“3月30日”定盘以来已售出16984套。
“商改租”新政为公寓市场注入活力
“3月30日”政策之前，所有公寓实际上都向个人开放购买。因此，“3月30日”政策推出后，对公寓市场产生了很大的影响。不少此前热销的项目全部售空，公寓市场整体陷入低迷。张志斌表示，直到2018年底政策放开个人购房权，交易才迅速重新活跃起来。公寓市场信心回归，潜在个人客户开始购买，导致交易量激增，这些新政策前可售项目的去库存加速。 。这些项目主要集中在天河、番禺、元洛港、南沙等地区。它们也是“3·30”政策前公寓供应相对充足的地区。
从近年来公寓市场的供需趋势来看，今年上半年的成交量明显大于新增供应量，而2017年和2018年的新增供应量则大于成交量。从半年度成交对比来看，今年上半年的成交量已经恢复到2017年“3030”政策之前的成交水平，说明前期积累的库存得到了较好的去化，而供应量在去年下半年集中成交量增加后就减弱，导致供需缺口明显。
市场的好转也大大提高了开发商推广产品的积极性。公寓多元化的功能和投资属性也决定了其拥有更广泛的受众。张志斌预计，下半年公寓市场将保持相对稳定的成交水平，全年成交量极有可能超越去年。
但值得注意的是，政策放开仅适用于“3月30日”之前拿地。事实上，“3月30日”之后收购的商业、服务业物业也面临着只能出售给企业法人的问题。问题。
购买主体的变化给公寓市场带来了新的挑战。公寓只卖给法人可以卖吗？
业内人士认为，广州新出台的商业以租政策将为此类后期拿地的商业服务业提供参考发展路径，从租赁角度为公寓市场注入活力。中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市存在大量空置商业地产。造成这些的原因是多方面的，但从利用的角度来看，将这些房屋改造成出租屋确实有助于缓解出租屋短缺的问题。同时，也减少了资源浪费。
近年来，人们对租赁住房的需求日益增长。在政府各项政策的支持下，住房租赁市场快速发展，这是必然趋势。张志斌认为，与近年来发展迅速的长租公寓一样，不少开发商的长租公寓品牌或者其他租赁运营机构都在重点寻找一些可以装修的房产。这样，商改租不仅可以解决未来拿地项目的问题，还可以为租赁市场的发展提供有效的住房资源；此外，还可以平衡住宅和商业商业的供需关系，完善商圈功能。
【记者】徐雷
【作者】徐雷
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