在城市生活久了，很多人都想在农村买一套自建的“小别墅”养老。不少房产中介看到了这样的商机，纷纷挂牌农村自建房，声称“可转让”、“全家签字”、“即将拆迁”。那么，农村自建房能卖吗？购房合同受法律保护吗？近日，现代快报记者从南京市溧水区人民法院获悉一起农村房屋买卖纠纷案件。
据中介介绍，丽水城区居民陈某看中了丽水桥镇一处宅基地上建的房子。 2021年10月，陈先生现场考察后非常满意。与房主李某谈妥55.8万元房价后，当场转入1万元定金。缴纳定金后，陈某找到多家律师事务所咨询涉案房屋买卖公证事宜，均被告知，城镇户籍居民不得在农村购买自建住房。当他得知涉案合同可能无法继续履行时，他提起诉讼，要求李某立即退还押金，但对方没有同意。
李某辩称，涉案房屋买卖合同是双方当事人意思表示的真实体现。陈先生还现场查看了房屋。他不愿继续购买房屋属于违约行为，无权要求返还定金。
丽水区人民法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。我国现行法律规定，宅基地属于集体所有，宅基地使用权由村集体经济组织或者村委会经营管理。根据有关规定，宅基地使用权只能在集体经济组织成员内部转让，非村集体成员不得转让。涉案房屋为李某在宅基地上自建的房屋，原告陈某并非该村集体经济组织成员。因此，双方就涉案宅基地购买自建房签订的合同违反了法律强制规定。规定且无效。根据法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为而取得的财产应当返还。因此，原告陈某主张被告李某退还1万元押金的主张符合法律规定，依法予以支持。案件宣判后，双方均未提出上诉，判决现已生效。
法官提醒，集体经济组织以外的人购买农村宅基地自建房屋存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同、定金合同将被视为无效。如果合同被认定无效，不仅房屋过户手续无法办理，购房者支付的价款也将被裁判退还。但考虑到诉讼和执行的风险，不少购房者所付的钱很难收回，部分购房者甚至可能陷入“财宝两败俱伤”的困境。因此，买房时需要谨慎。不建议跨户籍购买农村宅基地自建房。
通讯员 邓成康 现代快报 记者 孙苏万
（周璐校对）