如果离婚协议中双方约定赠与女儿的财产被一方私自出售，购房者是否需要归还该财产？近日，江苏省宜兴市人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。
01
案件简介
1999年2月，文某以7.5万元向建筑公司购买了位于河桥镇某社区的商品房。 2000年7月，文与妻子李某协议离婚。离婚协议书规定，双方共同拥有的房子归女儿所有，任何情况下都不能出售。
2002年7月，文某以8.26万元的价格将房屋卖给万某，并签订了《房屋买卖合同》。合同中规定，“事后万家之间发生任何纠纷，万家不承担任何责任”。合同签订当天，万某全额支付了房款，文某将房子交付给万某。万和他的妻子和女儿一直住在这所房子里。
2000年3月，建筑公司为该房屋办理了房屋所有权证，登记在文某名下。 2006年9月，建筑公司为该房屋办理了土地使用权证，并直接登记在万某名下。 2015年，万某、文某两次到房产登记部门办理过户手续。但因文某已离婚、李某身份证与户口本上姓名不一致等原因，未能完成过户。
2019年4月，万先生去世。万氏继承人多次要求温家宝配合转让，但被温家宝拒绝。 2023年5月，万氏继承人向法院提起诉讼，请求文、李协助办理房屋过户事宜。
02
案件裁判员
法院经审理认为，文某将房屋出售给万某，签订了购房协议并支付了相应对价，万某等人已居住、使用20余年。该房屋的土地使用证也登记在万某名下。向下。虽然文某与李某在离婚协议书中约定将房屋赠予女儿，但并不能证明万某在购买房屋时知晓文某与妻子关于房屋处置的相关协议。期间，文某还协助办理了过户登记，从未表示自己无权出售该房屋。综上，万某与文某签订房屋买卖合同并实际占有房屋时，是基于善意，构成善意取得。最终，法院依法判决温某、李某协助万氏继承人办理过户登记。
一审判决后，文某、李某提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
03
法官的评论
善意取得是指行为人无权处分他人财产，受让人善意取得财产，受让人依法取得财产所有权的法律制度。审判实践中，“一房卖两次”甚至“一房多卖”的情况不少，影响了购房者的权益。 《中华人民共和国民法典》第311条明确将“善意取得”制度适用于房地产交易领域，最大限度地保护善意第三人的利益。根据该条规定，需要认定善意取得的，必须同时符合以下三个条件：即房地产的转让是善意的，且是按规定进行的。价格合理。转让的房地产依法应当登记的，已经登记的，不需要登记。已交付给受让人。
本案中，虽然涉案房屋尚未过户登记，但本案房屋交易发生在2002年7月。根据《最高人民法院关于申请时效的若干规定》第一条《中华人民共和国民法典》、《民法典施行前因法律事实发生的民事纠纷，适用当时的法律和司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外》司法解释：“当时的法律规定没有对善意有偿取得的财产进行登记的规定。要求已明确定义。
综上，法院认定，万某善意取得涉案房屋，并支付了价款，其因该房屋正常交易而产生的合法权益值得保护。因文某擅自处分该房屋给李某或其他权利人造成损失的，文某应予以赔偿。
法律链接
《中华人民共和国民法典》
第三百一十一条 无权分配房地产或者动产的人将其转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人应当取得不动产或者动产：所有权：
（一）受让人转让不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理价格转让；
（三）受让的依照法律规定应当登记的不动产或者动产已经登记，不需要登记的不动产或者动产已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无处分权的人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他财产权利的，参照前两款规定。