房东在租用的房屋到期之前将其出售。租客必须搬出去吗？如果租客没有联系新房东就搬走，可以向房东索赔吗？近日，山东省济南市槐荫区人民法院审理了这样一起案件。法院判决驳回承租人向出租人赔偿经济损失和违约金的请求。
2023年3月1日，葛某向孙某出租房屋，双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限一年，月租金2000元，每六个月支付一次；终止合同的，必须提前三个月通知对方。并支付对方租金总额10%的违约金。合同底部手写“租赁期内乙方不得出售，甲方不得出售”字样。合同签订后，孙某支付了半年租金12000元。 2023年8月1日，孙某联系葛某支付下半年租金。葛某表示，房子已经卖掉，让他联系新房东续租事宜。厚孙于2023年9月17日搬出涉案房屋，随后新主人更换了门锁。孙某现向法院提起诉讼，要求法院解除双方房屋租赁合同，葛某赔偿孙某经济损失2万元（租赁房屋经营小餐桌的装修费和设施费）并进行清算赔偿损失2400元。
淮阴区法院经审理认为，孙某、葛某于2023年3月1日签订的房屋租赁合同是当事人意思表示的真实表达，不违反法律、行政法规的强制性规定。应合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。由于葛某于2023年9月17日承认孙某已实际搬出涉案房屋，故认定双方签订的房屋租赁合同自该日终止。
法官认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“承租人按照租赁合同占有期间，租赁物的权属发生变化的，不影响租赁物的效力。租赁合同。”本案中，在合同履行期间，葛某出售涉案房屋，权属发生变化，不影响租赁合同的效力。涉案房屋应仍为孙某占用和使用，孙某可以支付租金并继续履行原租赁合同。目前，孙某没有证据证明葛某在出售房屋前后要求他搬出涉案房屋，也没有证据证明他向新房东支付了下半年的租金，但新房东拒绝了，不让孙继续租房。从孙某在法庭上的陈述来看，孙某搬出涉案房屋后，新主人才更换了门锁。
法官认为，综上，葛某出售涉案房屋的行为并未影响孙某的租赁权，葛某不构成违约，无需承担相应责任。另外，虽然房屋租赁合同上手写有“乙方在租赁期内，甲方不得出售”的条款，但并未约定房屋出售的违约责任。因此，孙某要求葛某支付设施费、装修费的依据不足，不予支持。
法官认为，对于孙某索要的2400元违约金，涉案合同约定，在租赁期内，任何一方要求解除合同的，须提前三个月通知对方，并支付对方违约金。甲方支付总租金的10%作为违约金。现在孙某没有证据证明葛某要求其搬出涉案房屋并解除合同。因此，孙某的主张没有事实和法律依据，不予支持。
最终，淮阴区法院依法判决葛某与孙某签订的房屋租赁合同于2023年9月17日终止，并驳回孙某的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均未提出上诉。目前该判决已经生效。
法官陈述
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物权属发生变化后，租赁合同的效力。通常也被理解为“售后不破租”规则的体现。该规定的初衷是为了保障承租人的利益和生活安宁，即出租人在租赁期内出售租赁物，导致租赁物权属发生变化，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，承租人可以按照原租赁合同继续租赁房屋，购房者需接受原租赁合同。本案中，双方在合同中约定提前解除合同需支付总租金的10%作为违约金，但并未就出售房屋的违约金达成一致，也未向承租人提出要求。搬出房子。因此，承租人要求出租人支付违约金。国王的请求没有得到支持。
不过，《民法典》第726条也规定了“承租人的优先购买权”。出租人出售租赁房屋时，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下可以主张优先购买权。但如果房东在没有提前通知的情况下出售房屋，租客该如何应对呢？承租人不能主张出租人和买受人之间的房屋买卖合同无效，但如果其优先购买权受到侵犯，可以要求出租人承担损害赔偿责任。
法官提醒，租赁房屋出售后，不要急于搬出。承租人可以依据以前有效的租赁合同主张占用权，并在不解除租赁的情况下，适用买卖规则，继续居住至租赁合同期满。