买房是人生大事，签订房屋买卖合同时千万不能掉以轻心，因为买卖双方在专业知识方面存在信息不对称。有时买方没有初衷或者不懂得如何把握合同，以致在合同履行中处于被动地位。因此，在签订房屋买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。
签署空白条款时要小心
1、查看是否有商品房预售许可证
取得商品房预售许可证，应当具备以下条件：
（一）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证和土地使用批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证、建设工程开工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备使用能力，其他配套基础设施和公共设施具备交付能力或者进度和交付日期已确定；
（六）物业管理方案已实施。
购买现房的好处是可以更清晰的了解房子的现状，尽快拿到房产证。购房者可以到房产管理部门核实商品房预售许可证的真实性。如果没有商品房预售许可证就出售房屋，购买时就会存在隐患和不安全因素。
2.看合同中土地的性质
虽然不少房地产开发项目所用土地为出售用地，但由于其性质为综合用地或商住用地，土地使用年限不到70年，有的甚至只有40年。
购买时一定要核对土地是否为出让方式，土地使用年限是否为70年。目前，法律只规定住宅房产到期可以自动续期。其他非住宅用地一般需要缴纳续展费用。
3.清楚了解房子的用途
现在有的出售的房子和房子一样，但是是作为公寓使用的。
目前公寓的定义还不是很明确。明确的是，国家强制性标准中的日照要求并没有提及公寓一词，仅对住宅进行了说明。公寓采光时间无需满足冷天有效日照时间内全窗日照不少于2小时的要求。另外，目前教育部门对于公寓是否可以作为学区房也没有明确的答复，所以那些为孩子上学买房的人一定要特别谨慎。
4．属性也不容忽视
签订商品房合同时，会与前期物业公司签订物业服务合同。由于开发商与前期物业公司的关系一般比较密切，因此物业公司的信誉以及物业合同中的很多条款也必须仔细阅读。
虽然成立业主委员会后，物业管理公司可以解聘，但目前的现实情况是，很多小区由于入住率不够或者业主不愿意太担心，距离成立业主委员会还很遥远，导致业主委员会的成立时间比较长。在很多业主与业主之间的纠纷中。
5. 车库与地下室或阁楼的协议
合同签订时，开发商承诺给业主一个车库、储藏室或阁楼。这些协议必须写入合同。由于缺乏证据，口头承诺往往最终被忽视。
有没有车库一定要根据规划，而不是开发商的口头承诺。此外，还应特别注意人防停车位。
6．面积协议
这是目前引起争议最多的条款。大家都认为签订合同后，如果面积差异超过3%，就不需要付款。事实上，这是错误的。
购房者与开发商有协议的，优先按照协议执行。若未达成一致，则按有关规定执行。开发商在签订合同时往往会与购房者约定，协议以有资质的测绘部门出具的面积为依据。
这种方法避免了 3% 的法定条件。大家一定要清楚地认识到这一点。您可以在签订合同时直接约定面积，并明确约定超出金额不予付款。
7．贷款问题协议
开发商经常承诺帮助购房者获得贷款，但合同中并没有规定如果无法获得贷款可以检查。相反，它规定，如果购房者因信用问题或其他问题而无法获得贷款，则购房者必须一次性全额还清房屋贷款。
可以先查询个人信用，或者在合同中明确约定“因无法获得贷款可以终止合同”。
8．逾期或赔偿问题
开发商与购房者在合同中约定双方办理证件或者支付购房款的期限。然而，如果你细心的话，你会发现，双方违约后，赔偿的数额不会相等。签订合同时，可以要求互惠。治疗。
9. 移交问题
合同中必须明确规定移交条件。经过该验收步骤后，即可视为移交完成。验收方式有单一验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
单位验收后，有可能小区还在建设中。小区内的道路、绿化可能没有完工，小区内生活也可能不方便，需要明确约定。
10. 社区公共区域和公共部分的协议
开发商常常会告诉购房者社区内的会所、健身场所的标准和先进程度，以避免产权问题。
如果合同没有约定这些场所的产权，开发商可以将这些场所出售，买方不得允许业主无偿或者折价使用。如果合同规定这些场所的所有权属于业主，开发商就不能出售这些场所。
11. 各项设施协议
对于燃气、宽带等，开发商往往只选其一，而让用户无法选择。如果合同中规定开发商需要允许多名经营者进入小区，业主就有主动权。
十二、双方协商和解的内容要多研究
如果前面提到争议内容，后来双方协商解决，一般对开发商是不利的。违约责任必须明确，不能简单地标为“协商解决”。
还要注意合同附件
商品房买卖合同除主合同外，还包含房屋平面图、公共部分和公共建筑共用建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议四个附件。
(1)房屋平面图应标明各房间的具体尺寸和墙体的宽度。还应标明阳台的大小、空调的位置等具体设备位置。
如果上述内容不明确，房屋平面图就不能作为准确的指示，对开发商也没有明确的约束。
（二）无论是房屋平面图，还是公共部分和公共住房共用建筑面积组成的说明以及装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表达其内容，不应使用概念性文字。被使用。
附件中不得出现“高端”、“名牌”、“精装修”等字样。相反，应该明确“高端”的具体标准是什么，“名牌”是什么品牌，“精装修”能达到什么装修效果。
（三）根据民法“意思自治”原则，商品房买受人可以不受格式条款限制与开发商协商，行使修改、补充合同的权利，签订补充协议除主合同外，还明确了一些模糊概念，修改了主合同中不合理的条款。
13．房屋交付后，购房者发现房屋实际情况与销售广告不符，是否可以追究开发商违约责任？
为保护购房者权益，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“销售广告、宣传材料对于商品房，属于要约邀请，但出卖人对商品房开发的规划范围 房屋及房屋内相关设施的描述和承诺是否具体，对商品房买卖合同的签订有重大影响；房屋价格的确定、说明和承诺，即使没有纳入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担责任。因违反合同。”
可见，如果房地产广告中有关房屋及其相关设施的描述和承诺对合同的定价有重大影响，那么即使房屋买卖合同中没有包含这些描述和承诺，也同样会影响合同的定价。仍然是合同的一部分。购房者发现描述或承诺与实际情况不符的，可以要求开发商承担违约责任。
14. 哪些财产不能转让？
根据城市房地产管理法第三十八条规定，下列房地产不得转让：
（一）通过出让取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定条件的；
（二）司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他方式限制房地产权利的裁定、决定；
（三）依法收回土地使用权；
（四）未经其他共有人书面同意，共有房产的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
15．只有房产证没有房产登记可以取得房屋所有权吗？
不动产以登记的形式进行公示。只有通过登记，物权才能生效，买受人才能取得房地产的所有权。登记是指将新业主的姓名登记在房产部门的登记簿上。不动产登记簿是不动产所有权的钥匙。权利和内容所有权的基础。房产证是房产部门向权利人出具的权利证明。它只能作为证据。房地产登记簿记载的权利人与房地产证书记载的权利人不一致时，以房地产登记簿记载的权利人为准。即房产证的效力弱于房产登记簿。房屋产权发生争议的，房屋归房地产登记簿记载的人所有。因此，购房时一定要关注不动产登记或者不动产登记变更情况。
16、买的房子面积缩小了怎么办？
面积缩小是购房者经常遇到的问题。对于房屋“面积缩水”的问题，应以房产管理部门测量的面积为准。 《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积收缩问题作出了明确规定：第一，错误率在3%以内的，当事人不能请求可以终止合同，但对于缩水部分，开发商应退还货款。其次，如果错误率超过3%，购房者可以选择要求解除合同，或者不解除合同，但要求开发商承担其他责任。
17、房产逾期开发商该怎么办？
开发商应在约定的时间内交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按时交付房屋，购房者可以根据不同情况采取不同的方式维护自己的合法权益。一是开发商未能按时交付房屋，且经提醒后在合理期限内仍未履约的，购房者可以解除合同；其次，如果开发商未能按时交付房屋，且经提醒后仍未在合理期限内履约，买方不得解除合同，可以要求开发商承担违约责任；第三，逾期交付且开发商催促后在合理期限内交付的，不能解除合同，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，买方享有的撤销权必须在法定期限内行使。如果不行使，解除权即消灭。
18、房屋买卖合同签订后，房屋因意外事故损坏、灭失的风险由谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定了该问题的不同情形：“房屋所有权转让应当视为房屋买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题。”房屋交付使用，但双方另有约定的除外，房屋损坏或灭失的风险在交付前由卖方承担，交付后由买方承担。交付通知书无正当理由拒收的，自书面交付通知书确定的交付使用之日起，房屋损坏、灭失的风险由买受人承担，但法律或者另有规定的除外。当事人另有约定的。”
可见，一般情况下，房屋损坏风险在房屋交付前由卖方承担；房屋交付买受人后，风险由买受人承担。这里所说的交付是指房屋的转让和占有，即房屋从卖方移交给买方，买方占有并使用房屋。
十九、签订商品房预售合同应当具备哪些条件？
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须符合下列条件：
（一）已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）以预售商品房为基础，开发建设资金投入占项目建设总投资25%以上，且建设进度和竣工交付日期已确定；
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。商品房预售收入必须用于相关项目的建设。
20、出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人与买受人未取得房屋买卖合同而订立的商品房预售合同。商品房预售许可证无效，但在提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。”
可见，开发商要想签订商品房预售合同，必须取得商品房预售许可证，否则合同无效。当然，也有例外。商品房预售人在买受人向法院提起诉讼前取得商品房预售许可证的，商品房预售合同可视为有效。
21。房屋买卖双方签订预售合同但未登记后，一方可否请求确认合同无效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房买卖合同无效为由请求确认合同无效的，预售合同未依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续的，当事人约定以登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，不予支持。除非一方已履行其主要义务且另一方已接受，否则应以此为准。”
可见，虽然法律规定商品房预售合同签订后应当进行登记备案，但如果双方在签订预售合同后不办理登记备案手续，当事人请求确认合同无效以及是否办理登记备案手续的，法院不予支持。它不是预售合同有效性的条件。
22。如果房子出现质量问题，可以随时要求卖家修理吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对销售的商品房承担质量保证责任。双方应当在合同中约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期从交货之日起计算。商品房的保修期不得低于建设工程承包商向建设单位出具的质量保证书规定的保修期；期限短于《商品住宅质量保证和房屋使用说明书制度实施规定》（以下简称《规定》）的，保修期不得低于最短保修期《条例》中确定。非住宅商品房的保修期不得短于建设工程承包商向建设单位出具的质量保证书规定的保修期。保修期内出现保修范围内的质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对由此造成的损失承担赔偿责任。房地产开发企业对因不可抗力或使用不当造成的损坏不承担责任。
另外，《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最短保修期为：
（一）房屋建筑的基础设施工程、地基工程和主体结构工程，设计文件中明确了工程的合理使用年限；
（2）屋顶防水工程，有防水要求的浴室、房间及外墙防渗漏工程，期限5年；
(3)加热和冷却系统，有2个加热期和冷却期；
（4）电力管道、给排水管道、设备安装及装修工程，2年。
其他项目的保修期由承包人与承包人协商确定。
可见，房屋的保修期是比较复杂的。为了保护自己的权益，当事人除了遵守法律规定外，还可以在合同中做出详细约定，制定房屋的保修条款。因此，如果房子出现质量问题，你不能随时要求卖家修理。卖方的保修期是有一定期限的。
23。房屋买卖双方签订合同后，卖方恶意串通第三方签订合同并交付使用。买方可以请求确认第二份合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人与出卖人及第三人恶意串通，订立房屋买卖合同。单独签订商品房买卖合同并交付使用房屋，导致出卖人与第三人之间的商品房买卖合同以无法取得房屋为由请求确认无效的，应当支持。”
因此，房屋买卖双方签订合同后，卖方又与他人签订合同，交付房屋使用。只要买方能够证明卖方与第三人恶意串通，买方就可以请求法院确认卖方与第三人恶意串通。所签订的合同无效。现实生活中，如果第三方明知买卖双方的合同，仍然与卖方签订合同，实际上是恶意的。
24。房屋交付使用后，无法领取房产证。开发商是否要承担违约责任？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人因下列原因逾期未领取房屋所有权证的：除特殊约定外，卖方应承担下列违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；
（二）商品房买卖合同标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起计算90日；
（三）商品房买卖合同标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起计算90日。
合同没有约定违约金或损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照金融机构规定的逾期贷款利息计算和收取标准计算。中国人民银行。 “上述规定规定了开发商逾期申领房产证应当承担的责任。
现实生活中，迟迟拿不到房产证的部分原因是开发商无法及时完成销售手续。因开发商过错导致购房者在一定期限内无法取得房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地保护自己的权益，购房者最好在签订购房合同时约定办理房产证的时限，并明确规定时间，防止开发商恶意拖延办理房产证。申请时间。
25、房屋出售时，房屋占用面积的土地使用权是否会转让？
《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让或者抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法律规定，房屋出售或者变卖时，房屋所有权应当同时转让或者抵押。占地范围内的土地使用权也随之转让，即所谓“地跟着房子走”。房屋买卖双方签订房屋买卖合同后，应当到房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理房屋产权转让登记。之后，房屋买卖双方持变更后的房屋所有权证及相关文件到同级办理。人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门审核后，由同级人民政府补发土地使用权证书。至此，土地使用权随着房屋的出售而发生了变化。
26、房屋买卖双方已办理过户手续，双方是否仍可以解除合同？
《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。符合解除合同条件的，一方当事人可以解除合同。”有权解除合同的人有权解除合同。”
可见，只要双方达成协议或者满足合同约定的解除合同条件，即使房屋已经转让，合同也可以解除。
27、房屋买卖合同签订后，一方当事人以未办理产权变更登记为由主张合同无效。这能成立吗？
《物权法》第十五条规定：“当事人订立的有关不动产权利设立、变更、转让、消灭的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时生效。已确立的;产权未登记的，不影响合同的效力。”
可见，对于房屋买卖当事人来说，只要双方签订了合同，是否到登记机关办理登记，并不影响合同的效力。除非当事人约定了合同生效时间或者合同中的其他条款，否则自合同成立时生效。因此，不能因未办理变更登记而主张合同无效。
28．房屋买卖过程中，买方逾期支付货款的，卖方可以要求解除合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“依照合同法第九十四条的规定，出卖人逾期交付房屋的，或者买受人迟延支付货款，经催告后，一方在三个月合理期限内仍不履行合同的，一方请求解除合同的，应当支持，但当事人另有约定或者当事人另有约定的除外。未约定的合理行使期限为三个月，当事人未催告的，应当自解除权发生之日起一年内行使。逾期行使的，终止权即消灭。”
可见，如果购房者拖延支付房款，卖家可以先进行催款，要求其履行合同，支付购房款。如果买方在催告后3个月的合理期限内仍未付款，卖方可以要求终止合同。此外，终止权有一定的行使期限。
29、出租房屋出售后，承租人是否有权继续居住？
《合同法》第229条规定：“租赁期间租赁物的所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。” 《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）《第一百一十九条》规定：“私人房屋租赁期间，房屋因出售、赠与、继承等原因发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新业主继续有效。”由此可见，房屋租赁如果房产被出售，承租人有权继续居住在那里。
补充：民法第七百二十五条：承租人依照租赁合同占有期间，租赁物的权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。
30. 什么是租客的优先购买权？
承租人的优先购买权是指出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。 《合同法》第230条规定，出租人出售租赁房屋，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出售租赁物时，未在合理期限内通知承租人。房屋或者有其他侵犯承租人优先购买权的行为。”承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是，承租人请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，出租人侵犯承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同，人民法院不予支持。出租人和第三人均不无效，承租人只能要求出租人承担赔偿责任。
承租人必须满足以下优先购买条件：
(1) 仅限房屋租赁场合；
（二）出租人出售出租房屋时，应当在出售前合理期限内通知承租人。
（三）出租人侵犯承租人优先权的，承租人可以要求赔偿损失；
（4）转租的情况下，转租人和承租人均享有优先购买权。如果两者发生冲突，则前者优先于后者。
补充：民法第七百二十六条：出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；但是，房屋共有人应当行使优先权。例外情况包括购买权或出租人将房屋出售给近亲。
资料来源：最高人民法院司法案例研究所、两院法律信息、人民法院新闻