买房是人生大事，买房后签订买卖合同时千万不能掉以轻心，因为买卖双方在专业知识方面存在信息不对称。有时买方没有自己的初衷或者不懂得如何把握合同，从而在合同的履行中处于被动的地位。因此，买房、签订买卖合同时，需要多加留意，了解合同内容，谨防合同陷阱。
签署空白条款时要小心
1.检查是否有预售许可证
很多地方说需要看五证，但其实没有必要。申请预售许可证时，必须提交其他四份证明，这样房产管理部门替我们检查更有保障。
您只需到房产管理部门核实预售许可证的真伪即可。如果没有预售许可证就对外出售，购买时就会存在隐患和不安全因素。
2.看合同中土地的性质
很多开发项目的土地虽然是出售的，但由于是综合性或商住，土地使用年限不是70年，甚至只有40年。
购买时一定要查看土地性质是否为出售以及使用年限是否为70年，因为现行法律只规定住宅物业到期自动续期，而其他非住宅行业普遍认为续期费将被支付。
3.看清楚房子的用途
现在有的出售的房子和房子一样，但是是作为公寓使用的。
关于公寓的定义，目前还不是很明确。明确的是，公寓的照明时间不需要满足两个小时。另外，公寓是否可以作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复。一般来说，如果住宿学生人数超过学校学生人数，根据规划，该公寓估计不会用作学区房，所以给孩子买房时一定要特别谨慎去上学。
4、财产也不容忽视。
签订商品房合同时，会与前期物业公司签订物业服务合同。由于开发商与前期物业公司的关系一般比较密切，因此物业公司的信誉以及物业合同中的很多条款也必须仔细阅读。
虽然成立业主委员会后，物业管理公司可以解聘，但目前的现实情况是，不少小区由于入住率不足或业主不愿过多操心，业主委员会成立遥遥无期，导致业主与业主之间的纠纷较多。作为个体主，与士兵作战的难度可想而知。
5. 车库与地下室或阁楼的协议
签订合同时，有时开发商会承诺给业主一个车库、储藏室或阁楼。这些协议必须写入合同。口头承诺往往因缺乏证据而落空。
另外，是否是车库一定要以规划为准，而不是开发商的口头承诺。它不一定是可以停放汽车的车库。是否是车库取决于规划。另外，它还是人防停车位。您无法申请许可证，因此需要特别注意。
6. 面积协议
这是目前争议最多的情况。主要原因是大家认为签订合同后，如果面积差异超过3%，就不需要付费。事实上，这是错误的。
如果与开发商有协议，则先按协议执行。如果没有约定，则按规定执行。开发商在签订合同时往往会与购房者约定，协议以有资质的测绘部门出具的面积为依据。
在这种情况下，将直接使用勘察区域，有效避免了3%的法定条件。大家一定要清楚地认识到这一点。您可以在签订合同时直接约定面积，并明确约定超出金额不予付款。
7. 贷款问题协议
开发商往往承诺帮你贷款，但开发商并没有在合同中明确说明无法贷款可以查看。相反，开发商同意购房者因信用问题等问题无法获得贷款，并要求购房者一次性还清房款。
您对此也应该保持谨慎。你可以先查一下你的个人信用，或者在合同里写清楚。如果您无法获得贷款，您可以终止合同。
8. 逾期或赔偿问题
开发商与购房者在合同中约定双方办理证件或者支付购房款的期限。不过，如果你细心的话，你会发现，双方违约后，赔偿的数额是不对等的。签订合同时，必须要求等待治疗。
9. 送货问题
合同约定移交条件时，必须明确按何种验收流程：单一验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
必须明确：单位验收后，小区可能还在建设中，小区内的道路、绿化可能还没有完工，可能不方便生活，所以必须明确同意。
10. 社区公共区域和公共部分的协议
现在，由俱乐部或社区公共场所引发的纠纷越来越多。开发商往往只是告诉你社区里的会所、健身场所等有多规范、有多先进，而忽略了产权问题。
如果您不同意这些地方的产权，开发商最终可能会出售它们，而买方可能不会让您免费或打折使用它们。如果合同规定这些场所的所有权属于业主，开发商就不能出售这些场所。
11. 各种设施协议
对于燃气、宽带等，开发商往往只选其一，而让用户无法选择。如果合同里约定要求开发商允许几个运营商进入小区，比如宽带，我们就不能只是被动的选择一个，所有的都可以进来，我们可以选择的范围就大很多了，我们有主动权。
12、双方协商解决的内容要多研究
如果前面提到争议内容，后来双方协商解决，一般对开发商是不利的。违约责任必须明确，不能简单地通过协商解决。否则一旦出现问题，你就没有追究责任和赔偿的依据。 。
还要注意合同附件
商品房买卖合同除主合同外，还包含房屋平面图、公共部分和公共建筑共用建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议四个附件。
(1)房屋平面图应标明各房间的具体尺寸和墙体的宽度。还应标明阳台的大小、空调的位置等具体设备位置。
如果上述内容不明确，房子的平面图根本不能作为准确的指示，对开发商也没有明确的约束。
（2）无论是房屋平面图，还是公共部分与公房共用建筑面积的说明以及装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表达其内容，并应使用概念性词语不被使用。
附件中不应出现“高端”、“名牌”、“精装修”等字样。相反，应该明确“高端”的具体标准是什么，“名牌”是什么品牌，“精装修”应该达到什么水平。装饰效果。
（三）根据民法“意思自治”原则，商品房买受人可以不受格式条款限制与开发商协商，行使修改、补充合同的权利，签订补充协议除主合同外。 、澄清一些模糊概念，修改主合同中不合理的条款。
13、房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，是否可以追究开发商违约责任？
为保护购房者权益，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“销售广告、宣传材料对于商品房，属于要约邀请，但出卖人对商品房开发的规划范围 房屋及房屋内相关设施的描述和承诺是否具体，对商品房买卖合同的签订有重大影响；房屋价格的确定、说明和承诺，即使没有纳入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担责任。因违反合同。”
可见，如果房地产广告中有关房屋及其相关设施的描述和承诺对合同的定价有重大影响，那么即使房屋买卖合同中没有包含这些描述和承诺，也同样会影响合同的定价。仍然是合同的一部分。购房者发现描述或承诺与实际情况不符的，可以要求开发商承担违约责任。
14. 哪些不动产不能转让？
根据我国城市房地产管理法第三十八条规定，下列房地产不得转让：
（一）通过出让取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定条件的；
（二）司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他方式限制房地产权利的裁定、决定；
（三）依法收回土地使用权；
（四）未经其他共有人书面同意，共有房产的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
15、只有房产证，没有房产登记，能否取得房屋所有权？
不动产以登记的形式进行公示。只有通过登记，物权才能生效，买受人才能取得房地产的所有权。登记是指将新业主的姓名登记在房产部门的登记簿上。不动产登记簿是不动产所有权的钥匙。权利和内容所有权的基础。房产证是房产部门向权利人出具的权利证明。它只能作为证据。房地产登记簿记载的权利人与房地产证书记载的权利人不一致时，以房地产登记簿记载的权利人为准。即房产证的效力弱于房产登记簿。没有纠纷的时候还好，但是一旦房子的产权发生纠纷，房产登记册上记载的人就拥有房子的所有权。因此，大家在买卖房子的时候，一定要关注不动产登记或者不动产登记变更情况。
16、买的房子面积缩小了怎么办？
面积缩小是购房者经常遇到的问题。对于房屋“面积缩水”的问题，应以房产管理部门测量的面积为准。 《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》明确规定，面积收缩问题：一是错误率在3%以内的，当事人不能请求面积收缩。终止合同，但因缩水，开发商应退还部分货款。其次，如果错误率超过3%，购房者可以选择要求解除合同，或者不解除合同，但要求开发商承担其他责任。
17、房产逾期开发商该怎么办？
开发商应在约定的时间内交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按时交付房屋，购房者可以根据不同情况采取不同的方式维护自己的合法权益。一是开发商未能按时交付房屋，且经提醒后在合理期限内仍未履约的，购房者可以解除合同；其次，如果开发商未能按时交付房屋，且经提醒后仍未在合理期限内履约，买方不得解除合同，可以要求开发商承担违约责任；第三，逾期交付且开发商催促后在合理期限内交付的，不能解除合同，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，买方的撤销权必须在法定期限内行使。如果不行使，撤销权即消灭。
18、房屋买卖合同签订后，房屋因意外事故损坏、灭失的风险由谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条对此问题的不同情形作出了规定：“房屋所有权的转移，视为房屋所有权人的交付”。房屋使用，但当事人另有约定的除外。”除了。房屋损坏、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人收到出卖人书面交货通知后无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险由出卖人承担。灭失风险自书面提货通知确定的提货之日起由买方承担，法律另有规定或者双方另有约定的除外。”
可见，一般情况下，房屋损坏风险在房屋交付前由卖方承担；房屋交付买受人后，风险由买受人承担。这里所说的交付是指房屋的转让和占有，即房屋从卖方移交给买方，买方占有并使用房屋。
十九、签订商品房预售合同应当具备哪些条件？
根据我国城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售必须符合以下条件：
（一）已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）以预售商品房为基础，开发建设资金投入占项目建设总投资25%以上，且建设进度和竣工交付日期已确定；
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。商品房预售收入必须用于相关项目的建设。
20、出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人与买受人订立的商品房预售合同未取得商品房预售许可证的，视为无效；但是，在提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。”
可见，开发商要想签订商品房预售合同，必须取得商品房预售许可证，否则合同无效。当然，也有例外。商品房预售人在买受人向法院提起诉讼之前取得商品房预售许可证的，商品房预售合同也可以视为有效，但前提是在诉讼之前取得。
21、房屋买卖双方签订商品房合同但未登记后，一方可以请求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房买卖合同无效为由请求确认合同无效的， -销售合同未依照法律、行政法规的规定办理登记备案手续的，当事人约定以登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，不予支持。除非一方已履行其主要义务且另一方已接受，否则以该条款为准。”
可见，虽然法律规定商品房预售合同签订后应当进行登记备案，但如果双方在签订预售合同后未办理登记备案手续，当事人请求确认合同无效的，法院不予支持。是否应当办理登记备案？手续并非预售合同生效的条件。
22.如果房子出现质量问题，我可以随时要求卖家修理吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对销售的商品房承担质量保证责任。双方应当约定保修范围、保修期限、保修责任等。”合同中规定的保修期自交付使用之日起计算，商品房的保修期不得短于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书规定的保修期；保修期限短于《条例》规定的最短保修期限的，保修期限不得缩短《条例》规定的最短保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于《规定》规定的保修期限。对于保修期内发生的质量事故，按照建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书规定的保修期计算。如有问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对因不可抗力或者使用不当造成的损害承担责任。”
另外，我国《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期为： （一）房屋建筑的基础设施工程、基础工程和主体结构工程，其中是设计文件规定的工程的合理使用寿命； （2）屋顶防水工程，有防水要求的浴室、房间及外墙防渗漏期限为5年； (3)加热、冷却系统为2个加热期、冷却期； （4）电力管道、给排水管道、设备安装及装修工程，期限2年。其他项目的保修期由承包人与承包人协商确定。
可见，房屋的保修期是比较复杂的。为了保护自己的权益，当事人除了遵守法律的规定外，还可以在合同中做出详细约定，制定房屋的保修条款。因此，如果房子出现质量问题，你不能随时要求卖家修理。卖方的保修期是有一定期限的。
23、房屋买卖双方签订合同后，卖方恶意串通第三方签订合同并交付使用。买方可以请求确认第二份合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人与出卖人及第三人恶意串通，订立房屋买卖合同。因出卖人与第三人之间的商品房买卖合同无法取得房屋而请求确认无效的，应当得到支持。”
因此，房屋买卖双方签订合同后，卖方又与他人签订合同，交付房屋使用。只要买方能够证明卖方与第三人恶意串通，那么买方就可以请求法院确认卖方与第三人恶意串通。三人签订的合同无效。现实生活中，如果第三方明知买卖双方的合同，仍然与卖家签订合同，实际上是恶意的。
24、房屋交付使用后，如果拿不到房产证，开发商是否承担违约责任？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人逾期未取得房屋所有权证的，因出卖人原因，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限； （二）约定的房屋所有权登记期限；商品房买卖合同标的物为未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，为90日；自合同签订之日起计算。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行的规定执行支付的总价款。金融机构逾期贷款利息计算标准。 “上述规定规定了开发商逾期申领房产证的责任。
现实生活中，迟迟不能拿到房产证的部分原因是开发商无法及时完成销售手续。由于开发商原因，购房者在一定期限内无法领取房产证。买方可以要求开发商承担违约责任。为了更好地保护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定领取房产证的时限，并将时间约定明确，防止开发商恶意拖延办理房产证的时间。获得证书。
25、房屋出售时，房屋占用面积的土地使用权是否会转让？
我国《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让或者抵押时，房屋所有权和房屋占用面积内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法律规定，房屋买卖时，房屋所占用面积的土地使用权也随之转让，即所谓“地随屋走”。房屋买卖双方签订房屋买卖合同后，应当到房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理房屋产权转让登记。之后，房屋买卖双方持变更后的房屋所有权证及相关文件前往同一房屋。同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门审核后，由同级人民政府补发土地使用权证书。此时，土地使用权随着房屋出售而发生变化。
26、房屋买卖双方已办理过户手续。此时双方还可以解除合同吗？
我国合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。符合解除合同条件的，有权解除合同的人有权解除合同。”
可见，只要双方协商一致，即使房屋已经转让，也可以解除合同。
27、房屋买卖合同签订后，一方当事人以未办理产权变更登记为由，主张合同无效。这能成立吗？
我国物权法第十五条规定：“当事人订立的有关不动产权利设立、变更、转让、消灭的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同订立之日起生效。已成立；不办理产权登记的，不影响合同效力。”
可见，对于房屋买卖当事人来说，只要双方签订了合同，是否到登记机关办理登记，并不影响合同的效力。除非当事人约定了合同生效时间或者合同中的其他条款，否则自合同成立时生效。因此，不能因未办理变更登记而主张合同无效。
28、房屋买卖过程中，买受人逾期支付货款的，出卖人可以请求解除合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“依据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延房屋交付或者买受人逾期支付货款，经催告后在合理期限内仍未履行合同，一方当事人请求解除合同的，除另有约定外，应予支持。除非法律另有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，合同的合理期限为三个月。解除权应当自发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
可见，如果购房者拖延支付房款，卖家可以先进行催款，要求其履行合同，支付购房款。如果买方在催告后3个月的合理期限内仍未付款，则卖方可以要求终止合同。此外，终止权有一定的行使期限。
29、出租房屋出售后，承租人是否有权继续居住？
我国家合同法的第229条规定：“如果租赁物体的所有权在租赁期间变化，则租赁合同的有效性将不会受到影响。”关于最高人民法院关于实施中华人民共和国一般原则的几个问题的意见由于出售，捐赠或继承而转移房屋，原始租赁合同将继续对承租人和新所有者有效。”可以看出，出售租赁房屋时，租房者有权继续居住。
30。租户第一次拒绝的权利是什么？
承租人的首次拒绝权的权利意味着，如果出租人出售租赁房屋，则应在出售前的合理一段时间内通知承租人（最高人民法院对民法一般原则的意见都应说明三个月的通知应为三个月提前给予），承租人拥有相同的权利。首先拒绝的条件权。如果卖方未通知承租人，承租人可以要求人民法院宣布房屋销售无效。
房客必须满足优先购买的两个条件：
首先，当租房时，其他租户没有此权利；
其次，承租人提供的条件与他人提供的条件相同。