撰稿|刚杰&编辑|雯雯
2022年9月26日，香港联交所网站披露魔府生活服务集团有限公司（以下简称“魔府生活服务”）上市申请信息。
对此，杠杆地产有些伤感。
两三年前，长租公寓在市场上仍然很受欢迎。
除了龙湖皇冠公寓、万科博宇等传统大型房企之外，自如、蛋壳、轻客……一时间涌现出一大批新兴力量。随后，他们遭到猛烈的雷击，逃跑了。现在他们还能坚持下去。规模较大的公司数量可能大幅减少。
长租公寓的市场似乎越来越小。魔方生活服务能否成功提交上市申请？
对了，2022年上半年，这家公司赚了约41万元，联席保荐人是摩根士丹利和建银国际。如果各位球友也觉得有趣的话，我们就一起来分解一下它的上市申请材料吧。
01
净利润41万元之谜
魔方生活服务在上市申请材料中介绍，截至2022年6月末，其已运营公寓76190套，分布于全国26个城市的394个地点。
根据弗若斯特沙利文的数据，截至2021年底，按运营公寓数量计算，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
魔方生活服务经营租赁公寓有两种模式：
(i) 直接经营模式，即出租整栋楼或整栋楼的部分，并管理和经营该租赁物业；
(ii) 特许经营和第三方托管模式，以自有品牌或相关委托人的品牌管理和运营特许经营公寓。
可以调整不同层次的城市扩张策略和模式，使业务灵活多样。
资料显示，魔方生活服务于2009年推出的魔方公寓品牌，分为追求高品质租赁生活的白领公寓。 2016年推出的9号楼公寓，为蓝领工人提供宿舍式住宿解决方案。
魔方生活服务表示，旗下两个品牌已成为各自细分市场中最知名的品牌。
这个“最”字让杠杆地产感觉有点……
说完业务介绍，我们再来看看魔方生活服务的经营业绩。
2019年营收9.47亿元，2020年营收9.49亿元，2021年营收14.71亿元。魔方生活服务强调，2019年至2021年的复合年增长率为24.7%，但如果我们看2020年的营收，增长可以忽略不计。
当然，2020年黑天鹅出现的特殊原因也是可以理解的。
2021年上半年，营收其实还不错，为6.85亿元； 2022年上半年继续增长24.1%至8.5亿元。
对应的2019年、2020年、2021年净利润分别为6400万元、-2.31亿元、2.95亿元。魔方生活服务还强调，2019年至2021年复合年增长率高达115.6%。
事实上，正如杠杆地产所提到的以及图表中所示，2020年亏损的人将会过得很艰难。当然，和收入一样，2020年也是可以理解的。
甚至可以说，熬过2020年并能在2021年重新站起来的长租公寓可以说经历了淘汰周期，生存下来并不容易。
也正是因为如此，我们今天才有机会向香港联交所提交上市申请。
从某种程度上来说，魔方生活服务是非常幸运的，业务运营也算不错。
但有趣的是，2021年上半年，魔方生活服务净利润可达1.62亿元，但到2022年同期，则只有41万元左右。
这是怎么回事？
一方面，正如杠杆地产上面提到的，魔方生活服务在一线城市有很多业务，尤其是直营，但特许经营的创造效益还不够。
2022年的一些做法和情况很可能会增加企业的负担和成本，同时业务也会受到一定的影响。
同时我认为有必要从成本的角度来看待问题。
如上图所示，2021年上半年，无论是消费流通费用、管理费用、财务费用均远低于2022年同期。
我不应该说这个。事实上，我应该说，2022年同期，支出会更多。
那么少数股东的利润就是亏损，亏损超过800万元，而归属于母公司的净利润总额也只有900万元多。最终净利润只剩下约41万元。
02
钱肯定缺，必须上市
据魔方生活服务介绍，公寓主要有直营模式、特许经营模式和第三方托管模式。
直接经营模式是出租全部或部分建筑物并签订长期租赁合同。初始租赁期限一般为10至15年。
出租物业按照统一标准进行装修、装修后，向居民提供出租公寓等服务。通常签订一年期租约（经双方同意可续签），按季度或按月支付租金。
魔方生活服务负责招聘、培训和监督各公寓小区的管理人员和其他员工，支付公寓小区的租金、相关装修和家具费用，以及采购所有用品和其他所需设备。
下图为直营模式的平均月租金和平均入住率，并进一步按户型划分。
我们看到白领公寓实际上比蓝领公寓便宜。这到底是什么？在大家的印象中，并不是所有的白领都显得比较高级。
不过，从价格上，我们可以思考一下。每月3000多元的房租，这真的是普通蓝领工人负担得起的吗？
魔方生活服务非常智能：
我们的蓝领公寓是面向蓝领工人的宿舍式公寓，主要以9号楼公寓品牌经营。我们的第一套9号楼公寓于2016年开业。9号楼公寓提供精装修、设施齐全的宿舍式公寓，每间客房均配有多张床位。 9号楼公寓的每个房间通常配备2至8张床位，每张床位的月租金为500元至1000元不等。
当然，还有其他品牌的蓝领公寓。
例如，筑梦居：位于较小建筑内的宿舍式公寓，主要针对需要为员工提供住宿的中小企业。
会展馆：宿舍式公寓，地理位置优越，紧邻北京、苏州成熟产业园区。
我们先来说说直营模式的收入。该业务2019年、2020年、2021年营收分别为9.11亿元、9.13亿元、13.90亿元，占同期总营收的96.2%、96.2%、94.5%。复合年增长率为23.5%。
可以说，魔方生活服务主要依靠直营销售，加盟管理和第三方托管模式的收入很低。
上市申请材料中明确表示，特许经营和第三方托管模式是授权加盟商使用其品牌和商标。魔方生活服务一般提供运营管理服务，不承担任何损失，也不参与任何利润分配。
就是说收取一些管理服务费...
在介绍魔方生活服务的主要模式后，杠杆地产看到，截至2022年6月末，魔方生活服务的流动负债净额为15.43亿元。
同时，2019年、2020年、2021年、2022年上半年融资活动收到的现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元、-4.98亿元。
如上图所示，截至2022年6月末，现金及等价物不仅比2021年同期减少，而且比2021年底也略有减少。
现金等价物仍有6亿多一点。
之前已经经历过多轮融资，但现在融资情况不太好。不努力上市你会做什么？上市一定要成功，不能失败。
03
面临哪些风险？
上市申请材料提供了风险因素的摘要。我们简单谈谈杠杆房地产。
首先，该业务容易受到中国宏观经济状况的影响，特别是中国租赁公寓市场持续变化的影响。
其次，过去的增长和财务状况可能不能成为魔方生活服务未来业绩的参考指标，如果魔方生活服务未能有效实现增长，其业务、财务状况和经营业绩可能会受到重大不利影响。
三是租赁公寓市场竞争激烈。如果MoCube生活服务未能有效应对竞争，它可能会失去市场份额，其业务、前景和经营业绩可能会受到重大不利影响。
第四，可能无法在竞争中获得特许经营或第三方管理项目并成功争取特许经营或管理协议，因此可能无法按计划实现扩张。
第五，直营模式下的成本结构可能对经营和财务业绩产生重大不利影响，因为即使收入下降，大多数成本和费用也可能保持在同一水平或增加。
第六，直营公寓项目开业前费用普遍较高，起步期收入相对较低，可能对财务业绩产生不利影响。
第七，如果我们未能提供令人满意的客户体验或以其他方式维持或增强客户信任，我们的客户群规模和公寓入住率可能会停滞或下降，我们的业务可能会受到重大不利影响。
第八，业务依靠强大的品牌意识。未能保持或增强品牌影响力或以具有成本效益的方式开展营销和品牌推广活动可能会对业务和发展前景产生不利影响。
第九，与业主的租赁期限长于与租户的租赁期限，使公司面临市场租金波动和空置风险，可能对业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
第十，COVID-19疫情已经并可能继续对魔方生活服务的业务、经营业绩和财务状况产生不利影响。
例如，杠杆地产注意到，直营模式开发的成熟公寓社区整体出租率从2019年的89.1%小幅下降至2020年的84.6%。
十一、业务易受租赁公寓行业政策影响，不保证目前的利好政策能够长期持续。
本文中未标明来源的财务图表均来源于魔方生活服务上市申请材料。特此解释并致谢。
PS：如果您觉得文章不错，请点击“阅读”。 Leverage Real Estate长期欢迎各位爱好者的投稿。我们有贡献费。您可以添加 iwyyyz1 来贡献。
过去的选择