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导语：土地越来越值钱，农村宅基地也备受关注。许多人想在农村地区购买宅基地并在其上建造住宅。需要注意的是，农村宅基地买卖需要满足四个条件。此外，农村宅基地买卖很容易后悔，买卖交易的隐患也不小。农村宅基地可以买卖吗？农村宅基地的注意事项有哪些？
一、什么是农村宅基地？
农村宅基地是依照法律、法规规定由符合资格的集体经济组织成员使用的、用于建设住宅的农村土地。
2.农村宅基地使用权可以转让，但必须符合以下四点：
1、需经村委会、乡政府批准；
2、转让方与受让方均为同村村民；
3、受让方无宅基地，且符合宅基地申请条件；
4、宅基地使用权不能单独转让，必须与房屋一并转让。此外，转让人的户籍应已迁出本村或属于“一户多房或多房”。如果是独户住宅，必须明确不再申请宅基地，并且有证据证明自己已经有住房保障，比如与其他近亲合住等。如果满足以上条件，卖房就万无一失了。
宅基地申请条件：
1、因女儿结婚、无宅基地等原因确需分户的；
2、外籍居民定居并成为集体经济组织成员，无宅基地的；
（三）因自然灾害发生或者预防、村庄、集镇规划实施、乡（镇）公共设施和公益事业建设等需要搬迁的。
农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
1、未满18周岁；
2、原宅基地面积已达到规定标准或者能够满足分户需要；
3、出售、出租本村房屋。
三、农村宅基地流转可能出现的问题
1、因销售合同不规范引起的纠纷。农村房屋、宅基地的买卖大多是口头协议，没有签订买卖合同（或者买卖合同不规范）。不过，农村房屋、宅基地的买卖，在法律上也需要签订买卖合同。如果未签订买卖合同，或者合同存在缺陷，很容易对合同内容产生争议，造成违约纠纷；
2、房子升值，卖方违约。如今，土地的价值与日俱增。许多卖房者对房屋的经济效益感兴趣。一些卖掉房屋、宅基地的城镇居民开始后悔，想方设法收回房屋，这就容易产生纠纷；
3.禁止城镇居民购买农村房屋/宅基地，宅基地出售者受到更多法律保护。农村宅基地管理有严格规定：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁核发土地使用证为城镇居民在农村购买、违法建造住宅。”这些禁止购房的政策，为卖家提供了确认合同无效、返还房屋、打赢官司的法律支持，让购房者处于不利地位，促使卖家后悔。
四、农村房屋买卖合同的法律效力
司法实践中，对于同一集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定该合同有效。但对于集体经济组织成员与集体经济组织外的单位或者个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对合同效力的认定存在差异。本文将重点介绍和介绍北京地方法院的司法判决标准。
一般裁判规则
1. 最高人民法院
《最高人民法院关于印发的通知》（费办[2011]442号）第十五条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开出售的，应当依照合同法第五十二条的规定土地管理法第五十二条。第四十三条规定买卖合同无效。将宅基地上的房屋出售给集体经济组织成员以外的人的合同不发生法律效力；出售给集体经济组织成员的，必须符合法律、行政法规和国家关于宅基地分配、使用条件的政策。法规。
此外，值得注意的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第三十五条还明确，“非试点地区宅基地流转，农民将房屋按自己的意愿出售”。宅基地流向城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同一般应视为无效。”
二、各地高级人民法院
根据《北京市高级人民法院关于印发农村私人房屋买卖纠纷合同效力及处理原则研讨会纪要的通知》（京高法发[2004]391号），“北京市人民法院《民事审判实践中的疑难问题研讨会》《纪要》（2006年9月14日），关于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了基于无效原则和有效例外原则的司法判决标准。具体来说，如果买受人与出卖人都是同一集体经济组织的成员，或者买受人在诉讼时已将户口迁至所购房屋所在地的集体经济组织，则可以认定该合同成立。有效的; 1999年1月1日《土地管理法》修改前，将房屋转让给回乡定居的干部、职工、退役军人、华侨、港澳台同胞的，转让合同也可视为有效。此外，农村房屋买卖合同原则上应视为无效。
根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律问题的指导意见》（2012年3月5日）第十三条、第十四条的规定，城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体土地。为建造房屋而签订的房屋买卖合同，视为无效合同；除非买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所属农村集体经济组织成员资格并符合其他购买条件的，非同一农村集体经济组织成员之间签订的合同房屋买卖合同也视为无效。
根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地流转、流转、出租非农建设用地纠纷若干问题的指导意见》第十二条的规定2001]42号）规定，当事人将农村村民住宅转让、租赁建设用地合同，或者以联建形式变相转让农村村民住宅建设用地的，一般应视为无效。 。
根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法字[2004]4号），对于涉及农村宅基地买卖纠纷案件的案件，乡（镇）范围内的农村集体经济组织成员，双方买卖农村房屋的，视为有效；向乡（镇）外人员出售房屋，经有关组织、部门批准的，视为有效；向乡（镇）外人员出售房屋的，未经有关组织、部门批准，未实际履行合同或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效；向乡（镇）外人员出售房屋的，未经有关组织、部门批准，合同已实际履行且购房人已实际居住、使用的，我们不予受理。暂时对合同的有效性采取立场。在实际办理中，应遵循尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的所有权。地位以及继续占有、占用和使用该房屋的权利。
特别裁判规则
我们将重点关注北京市地方法院处理农村房屋买卖合同纠纷的具体司法实践，深入研究农村房屋买卖合同纠纷的重点、难点问题。
一、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导，买受人是否是房屋所在地集体经济组织成员，成为判定合同效力的关键。集体经济组织成员资格的认定标准是解开上述问题的“钥匙”。从近两年北京地方法院的判决案例来看，北京地方法院在提起诉讼前一般会以购买者在房屋所在地是否有农业户口作为判断标准。通常是由房屋所在地的村委会来确定买受人是否属于本村集体经济组织成员或成员的意见。具体来说，农业户口的购房者购买房屋后，一审辩论结束前，将户籍转移到房屋所在地的村委会的，将被视为该村的村民委员会成员。集体经济组织。相反，对于非农业户口的购房者，即使户口已迁至房屋所在地村委会，并参加村里的选举，也不应被认定为村委会成员。集体经济组织。
另外，需要注意的是，北京地方法院在判断购房人是否具备集体经济组织成员资格时，一般以购房家庭为参照系。只要购房家庭中有一名成员是房屋所在地集体经济组织的成员，农村房屋买卖合同通常就会被视为有效合同。
2、出卖人不再具有集体经济组织成员资格是否会影响合同效力？
如果出卖人主张农村房屋买卖合同无效，出卖人是否仍应是房屋所在地集体经济组织的成员？也就是说，如果出卖人在签订合同时是城镇居民，或者起诉前已成为城镇居民，或者起诉前已成为其他集体经济组织成员，是否会影响农村房屋买卖合同的效力？
从北京地方法院的判决案例来看，多数法院认为该合同自始即无效。出卖人成为房屋所在地以外的集体经济组织成员的，即使出卖人已经提起诉讼，也不能使农村房屋买卖合同生效。非房屋所在地集体经济组织成员的，仍有权提起诉讼，主张农村房屋买卖合同无效。如果诉讼时房屋的买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，法院会支持出卖人的主张，进而认定合同无效。但极少数法院判决认为，如果诉讼时出卖人不是房屋所在地集体经济组织成员，即使买受人不是房屋所在集体经济组织成员，房屋所在地，农村房屋买卖合同是有效合同。
3、农村房屋买卖合同连续交易的效力
卖家将农村房屋转让给一手买家，一手买家将房子转让给二手买家，甚至陆续转让给其他买家。结果发生了一系列交易，卖家提起诉讼。主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的有效性？
从北京地方法院的判决案例来看，多数法院认为，如果第一手购房者不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时房屋的购买人不是房屋所在地集体经济组织成员，房屋所在地集体经济组织成员、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。房屋转让导致宅基地使用权非法转让，损害集体经济组织权益。农村房屋买卖合同应当认定无效。反之，第一手购房者不是房屋所在集体经济组织的成员，但起诉时房屋的购买者是房屋所在集体经济组织的成员。由于宅基地使用权尚未转让给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应认定为有效合同。也就是说，只要房屋的最终购买者是房屋所在集体经济组织成员，之前的系列买卖合同就有效，无论相应受让方是否是集体经济组织成员。房子所在的地方。
4、主张合同无效是否受诉讼时效限制
北京地方法院认为，无效合同自始即无效，仅凭时间的推移并不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间限制。但合同无效后，当事人请求返还财产、赔偿损失的，应当受到诉讼时效的限制。
农村房屋买卖合同无效的法律后果
根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或无需退货的，予以折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于印发的通知》（法禁[2011]442号）第十五条明确：“在确定合同无效后的损失责任时，应当综合考虑当事人的过错，避免造成损失。”结果导致各方利益失衡。”
值得注意的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第三十五条明确，“合同无效后，买受人可以要求返还货款并支付利息”。中国人民银行同期提供的类似银行贷款，买受人已经对房屋进行了改建、装修的，也可以要求赔偿改建、装修费用。”
具体到农村房屋买卖合同的情况下，出卖人通常会提起诉讼，确认农村房屋买卖合同无效。如果买受人未提出反诉而合同无效，北京地方法院通常会向双方当事人解释是否一并认定合同无效。法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几个方面：
（一）返还财产
一般情况下，农村房屋买卖合同无效后，卖方所获得的房价应返还给买方（一般不支持利息损失）。买受人腾出房屋后应当将房屋返还给出卖人，同时交回《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》以及与房屋有关的其他权利证明。
(2) 损害赔偿
1、无效合同过错责任的分担
北京市地方法院通常会认定买卖双方都有过错导致农村房屋买卖合同无效。卖方在出售时明知其出售的房屋及宅基地属于中国法律禁止转让的范围，出售房屋后又以违法出售房屋为由主张合同无效违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。责任（一般为70%）。买受人明知自己不是房屋所在地集体经济组织成员仍购买房屋的，应当承担合同无效的次要责任（一般为30%）。
2. 损害范围
《北京市人民法院民事审判实践疑难问题研讨会纪要》（2006年9月14日）明确规定：“处理合同无效时，出卖人因土地增值而获得的利益应充分考虑房屋现值与原买卖价格的差异所造成的买方损失，平衡买卖双方的利益，避免因房屋现值与原买卖价格的差异而造成的利益失衡。合同无效；买受人对房屋进行装修、扩建的，应当对房屋增值部分给予合理补偿；买受人无房居住的，应当予以妥善安置。 《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院就农村私人房屋买卖合同纠纷请示有关问题的通知》明确规定，“买受人因房屋买卖合同无效而遭受信托利益损失的，仍应当予以赔偿”。酌情签订合同，但补偿比例和数额应考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等发展情况、土地升值情况、拆迁可能性等因素。综合考虑。”结合北京市地方法院的司法实践，对农村房屋买卖合同无效时的损害赔偿范围具体解释如下：
(一)依赖权益损失的补偿。合同无效时的损害赔偿责任本质上是缔约过失责任，原则上仅限于对信赖利益损失的赔偿。北京地方法院总体支持买方赔偿信赖利益损失的主张，并综合考虑卖方因土地增值或拆迁而获得的利益、补偿以及买方因房屋现值与原购买价差而遭受的损失和销售价格。因素应当参照房地产司法鉴定报告和现有证据酌情确定。
(2)价值损失的额外赔偿。买受人新建、改建、扩建、装修房屋的，合同无效后，出卖人应当补偿买受人的增值部分。
农村房屋买卖合同无效，损害赔偿的具体数额一般确定为房屋、装修、设备、附着物重置价和宅基地所在地补偿价的70%。一般情况下，对于诉讼期间已纳入拆迁范围的涉案房屋，可以一并处理区位补偿费；而对于诉讼期间未纳入拆迁范围的涉案房屋，暂不予办理位置补偿价。今后拆迁时，由当事人另行决定。虽然涉案房屋尚未进入征收拆迁程序，但双方的房屋交易已完成多年。涉案房屋所在地周边的商业环境、交通环境、人文环境等发生变化。土地、房屋价值大幅增长，房屋、装修及附属设施大幅增加。如果重置价和场地补偿价已由有资质的评估机构确定，部分法院对当事人关于场地补偿价的主张予以支持。
“拥有永久财产的人有毅力。”住房问题是现阶段最大的民生问题。农村房屋买卖合同纠纷中，问题的本质实际上是土地问题。如何发挥司法的引导作用值得我们深入思考。
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哈尔滨仲裁委员会（英文简称HRBAC）是哈尔滨市人民政府于1996年8月根据《中华人民共和国仲裁法》的规定设立的哈尔滨市唯一常设民商事仲裁机构。
根据当事人之间的仲裁协议，受理境内外平等主体的公民、法人和其他组织之间的合同纠纷及其他产权纠纷，主要包括买卖、捐赠、借款、租赁、融资租赁、承包、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托等合同纠纷。
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标准仲裁条款如下：
因本合同发生的争议，应提交哈尔滨仲裁委员会仲裁。
补充仲裁协议文本样本：
双方因XX合同发生争议，双方自愿将争议提交哈尔滨仲裁委员会仲裁。仲裁裁决对双方均具有约束力。
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