9月26日晚间，魔方生活服务集团股份有限公司向港交所提交上市申请，若成功上市，魔方生活服务将成为港交所长租公寓第一股。
财务方面，截至2019年、2020年、2021年末，魔方生活服务集团营收分别为9.46亿元、9.48亿元、14.71亿元，年复合增长率24.7%，同期魔方生活服务毛利分别为8.08亿元、7.86亿元、12.67亿元，同期归属于股东净利润为6037万元，净亏损为2.29亿元，归属于股东净利润为2.82亿元。
2022年上半年，魔方生活服务集团营收8.49亿元，毛利7.3亿元，归属于股东净利润924万元，非控股股东权益净亏损883万元。
招股书显示，魔方人生创始人为葛兰。根据董事会组成，53岁的郑南雁现为魔方人生非执行董事、董事会主席；44岁的刘佳为执行董事兼CEO。
持股比例方面，IPO前，华平投资通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接持有约51.62%股份；CDPQ（亚洲）持股16.8%；中航信托持股2.3%；航方投资持股12.5%。
魔方生活是行业领先、快速成长的长租公寓服务平台，引领中国中心化长租公寓模式。根据弗若斯特沙利文的数据，截至2021年12月31日，在独立的中心化长租公寓运营商中，公司在运营的公寓数量方面排名第一，且根据弗若斯特沙利文的调查结果，公司在所有中心化长租公寓运营商中在品牌知名度方面排名第一，尤其是在居住体验和平台稳定性方面，公司在行业参与者中排名最高。截至2022年6月30日，公司在全国26个城市拥有运营中的公寓76,190套，门店394家，其中约45.5%位于北京和上海。
不同于分散式的从不同个体业主手中获取物业的长租公寓运营商，中心化长租公寓运营商通常会与大型机构业主签订长期租赁协议，以保证中心化长租公寓运营的稳定性。同时，安全性、增值服务和社区活动也是中心化长租公寓的核心竞争优势。
如果放在行业内横向比较的话，Magic Cube的资金实力是巨大的优势。
一方面，Magic Cube已完成多轮股权融资，2016年Magic Cube在C轮融资中募集近3亿美元，2019年Magic Cube在D轮融资中获1.5亿美元，背后的资本包括中航信托、华平投资、加拿大领先养老基金管理公司CDPQ等。
另一方面，魔方在债权融资方面表现不俗，2017年1月，公司成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，这是我国ABS发行史上首单公寓行业资产证券化产品，为以中型资产为主营业务的公寓行业开辟了新的融资渠道。
这体现了魔方的运营实力，资料显示，魔方本次发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及旗下魔方北京、魔方上海、魔方广州三家子公司运营的30处房产，未来3年为部分公寓的租金收入。
基于以上优势，在化解行业风险后，Magic Cube近两年进入了成长的快车道。
考虑到并购带来的规模扩张，魔方的物业数量在过去两年内翻了一番。2021年，魔方收购整合了V Land、世联红浦两个中心化租赁品牌下数万套物业。根据克而瑞数据，这是第一家收购第三家和第五家中心化租赁服务商。
数据显示，魔方目前共拥有7.7万间客房，旗下三大品牌为北京、上海、广州、深圳等20余个核心城市的租客提供全方位服务。
近年来，长租行业涌现出一批知名企业，但盈利能力一直是这些公司发展的难题。一方面，这与行业融资成本过高有关，侵蚀了利润；另一方面，房价推高了地价；同时，对租金敏感的外地人口支付能力有限，挤压了行业的利润空间。
经过十多年的探索，Magic Cube逐渐找到了一条盈利之路，Magic Cube的轻资产项目占比20-40%，中资产项目占比60-80%，后者以租赁物业的方式运营，也就是租赁模式，这种模式的资金消耗远低于自有物业的重资产模式，利润来源主要为租金差价。
魔方到底做对了什么，能够实现盈利水平走在行业前列？魔方生活服务集团CEO刘嘉说：“一方面是营收增长，另一方面是成本控制，我觉得这两点比较重要。”
从收入来看，主要来源于两个方面：
第一是房间规模的增长，前文提到过，并购带来的扩张，让魔方近两年的房间数量翻了一番，目前魔方共有7.7万间房间。第二是房租的溢价。据了解，魔方有一套比较完善的价格评估系统——“灵谋系统”，只要输入全国任意一个地址点，就能自动计算出合理的租金范围。
也就是说，Magic Cube的租金都是由系统根据大数据计算出来的，另外Magic Cube还会根据某个门店的入住率、租期长短计算出一个浮动价格，类似机票一样，价格会根据淡旺季、入住率的变化而变化，以实现利润最大化。
此外，增值服务有望成为Magic Cube新的增长点。“从收入规模来看，目前占比还不高，但我们相信，增值服务是未来非常有前景的一个部分。”