河南头部房地产商的“不降价联盟”似乎并未能阻止新房市场房价的大规模下跌。
位于郑州热门楼盘金水北的和昌优邸，原售价1.8万元/平米，9月底再次开盘，房源由全装修变为裸房，均价降至1.55万-1.65万元/平米。而位于郑东新区的北龙湖最火爆豪宅区，也顶不住市场压力，高端项目碧源荣府，全装修均价4.5万元/平米，目前正推出一批内购，由全装修变为裸房，单价跌破3万元/平米。
分期首付、现场折扣、购房送车、购房送停车位、购房送家电……今年“金九银十”，郑州新房市场迎来了一波“花式”降价潮。
“降价潮”席卷而来
“降价”、“折扣”成为今年“金九银十”郑州新房市场的高频词。
位于金水区的老项目鑫源金水关城9月底推出员工房限购，价格低至1.6万元/平米，原均价1.9万元/平米-2万元/平米，差价达3000元/平米-4000元/平米；位于郑州市北四环的长水岸花城，原均价1.2万元/平米，9月推出特价房，单价9600元/平米-10500元/平米，首付优惠5%；位于南龙湖新兴区域的碧桂园天誉，原本均价10000元/平米，现为近即住房，特价8700元/平米-9000元/平米。
位于主城区的明星地产项目万科石溪在国庆假期推出了部分特价楼盘。
位于主城区核心地段的新盘价格相对平稳。位于中原区核心地段的两处楼盘，国庆假期到售楼处看房的人并不多。据新京报记者了解，主城区楼盘优惠幅度并不大。其中，位于中原区二环的万科石西原均价为1.75万元/平米，现在部分靠近高架桥或较低楼层的特价楼盘价格在1.6万元/平米以下，正处于清仓阶段。同样，位于万科石西附近的全顺上城也在国庆假期推出了部分较低楼层的特价楼盘。全顺上城销售人员表示，“相比节前一分优惠，具体价格还是一房一价，要看楼层位置。”
位于郑州主城区的全顺商城推出了部分特价楼盘。
一位从业6年的郑州本地房产中介告诉新京报记者：“这波降价潮，主要降价区域都是三环以内或者三环以外的郊区，与2017年高峰相比，房价下跌了不少。比如，南龙湖片区2017年新房均价为9847元/平方米，目前均价为9248元/平方米，降幅为6%；航空港片区2017年新房均价为1万元/平方米，目前均价为9200元/平方米，降幅为8%；平原新区2017年新房均价为8084元/平方米，目前均价为7183元/平方米，降幅为11%；绿博片区新房均价为1000元/平方米，降幅为13%。” 2017年深圳新房均价为1.4万元/平方米，目前均价为9500元/平方米，降幅32%……郊区新房整体降幅在10%-40%，区域分化非常明显。”
以热门新兴板块绿博片区为例，2017年绿博片区人气爆棚，郑东碧桂园高层均价高达15500元/平米，标层均价17961元/平米，开售首日销售率达100%。但自2018年市场低迷以来，配套不完善的新兴板块绿博片区开始走下坡路，到2019年，融创观澜1号均价已跌至8000元/平米，不再如往日般辉煌。
郑州市场最受争议、最轰动的区域当属郑东新区。作为郑州大力发展的新区，郑东新区相当于上海的陆家嘴。2017年至2019年间，郑东新区北龙湖楼面价屡屡被融创、恒大等龙头房企刷新。这里豪宅林立，房价从不到万元飙升至均价近3万元/平米，是郑州新富阶层的购房首选。
不过，作为郑州新房市场的“至高点”，郑东新区豪宅市场也未能顶住压力，在资金回暖的带动下开始降价。恒大悦龙台原本售价3.2万元/平米，疫情期间推出3折优惠，最低单价低至2.3万元/平米。
近期备受关注的北龙湖碧源荣府已推出一批房源，均价4.5万元/平米。据地产顾问了解，目前有多套房源可供购买，单价从2.88万元/平米到3.48万元/平米不等，而2017年拿地时该楼盘楼面价已达2.4万元/平米左右。
新的送货上门标准降低，库存高企，销售放缓
值得购房者关注的是，“金九银十”郑州新房市场持续调价，背后有开发商的营销手段，率先降价的房源不少是由精装修毛坯房改造而成，也有地段差、户型差等因素。
比如碧源融福推出的这批降价近2万元的房源，已由全装修变为毛坯房，置业顾问介绍，原是金融公司内购，现在转手出售，但需要交过户费，还要配车位，首付总额需200多万元。
上述位于金水北的和昌优邸，原价1.8万元/平米，到9月底均价已降至1.55万-1.65万元/平米，不仅全装修房改成了毛坯房，而且部分房源位置相对嘈杂，学区房名额也相应减少。
郑州新房市场降价的背后，是成交量的持续下滑。易居研究院的数据显示，在刚刚结束的“金九”中，郑州新房市场成交面积同比仍下跌22%。
近期开盘项目销售情况并不理想，销售率超过50%的项目已属佼佼者，如9月26日开盘的位于郑州市西四环的郑州华侨城，共计开盘236套，售出146套，销售率61.86%。而位于二七区南三环、亚星的兴和郡，共计开盘144套，售出25套，销售率仅为17.36%。
据克而瑞郑州信息周报数据显示，9月前三周，郑州新房综合认购率分别为28%、46%、54%。
一边是销售不佳，一边是郑州新房库存稳步上升。据克而瑞发布的数据显示，2020年8月郑州商品房存量933.64万平方米，同比增加373.96万平方米，同比增长69%。销售周期也由去年的5.2个月延长至10.3个月。
一手房和二手房价格倒挂
相较于降价潮四起的新房市场，郑州二手房市场表现相对强劲，但受到新房市场传导及成交量持续下滑的影响，不少房东也纷纷下调售价。
郑州主城区中原区金一商务区二手房价格维持坚挺，售价甚至高于周边新房。
贝壳研究院数据显示，2020年4月以来，郑州二手房市场高位交易，4-9月累计成交同比增长45%，其中9月同比增长约15%，但受8月基数较高影响，成交量环比下降23%。成交价格方面，2019年下半年以来，郑州二手房价格整体处于下行调整阶段，今年6月以后价格趋于稳定，9月环比上涨1.4%，同比止跌上涨，涨幅达1.6%。
图片来源：壳牌研究院
新京报记者走访发现，不少楼盘成交周期延长，房东不断下调售价。郑州中原区核心地段金一商圈附近的二手房均价在1.8万元/平方米至2万元/平方米不等。某代表性楼盘自2019年底上市，挂牌初始价格为235万元/套。2020年年中至今已调价8次，每次下调1万元/平方米至5万元/平方米，目前最新售价为200万元/套。
“二手房受业主心态影响很大，一些急于出售的业主，特别是疫情过后，急需回笼资金，大幅降价，而另一些不急于出售的业主，仍坚守要价。二手房毕竟受装修、地段、楼层等影响，同一个小区，单价可能相差几千元。”中原区棉纺路链家一位中介说。
一些位置差、税费高等难卖的业主，调价幅度较大。如郑州五龙口城开绿园小区一套二手房，2019年底挂牌，挂牌总价249万元/套。2020年7月首次降价9万元，9月17日当天两次降价25万元、20万元，目前售价195万元/套。据中介反馈，这位业主急着卖，还有降价空间。但由于房子比较新，过户税费近20万元，所以降价幅度比较大。
此外，在走访中，新京报记者还发现，郑州二手房市场与新房市场存在价格倒挂现象。比如，同一地段的新房售价与二手房价格相差无几，甚至更低。“即便是同一街区，与二手房相比，新房存在更多的不确定性，比如交房时间、学区、配套等。”郑州当地一位中介表示：“郑州主城区还是以二手房为主，尤其是一、二环以内，新房大多位于三、四环以内，距离比较远，配套也还不成熟。”
新京报记者 许倩 摄影师 许倩
编辑：吴欣，校对：李明