房屋出租是生活中常见的现象。当租客未能按时交纳租金并失踪，将个人物品遗留在房屋内时，房东该怎么办？近日，福建省福州市鼓楼区人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件。
基本事实
2021年5月20日，房东林某、姚某与租客林某签订《租赁合同》，约定林某、姚某将位于鼓楼区八一七北路的一间商铺租给林某使用，租赁期限至2024年5月19日。合同签订后，租客林某按约定向房东支付了一年的租金，此后未再次支付租金。
2022年10月，租客林某与他人协商门店转让事宜，开始将门店设备搬出租赁场所，房东在接到物业公司通知后将门店锁门。
期间，租客表示可以将房屋连同设备转让给第三方以抵扣所欠租金。此后，房东多次联系租客林某协商租金问题，但租客林某离开福州并拒绝与房东协商，因此双方未能达成以房产抵扣租金的协议。
2022年10月28日，房东林某在《商户退出确认表》上确认与租客林某解除租赁合同，2022年12月，房东林某与第三方签订《租赁合同》，将涉案房屋出租。
随后，房东林某、姚某将租客林某起诉至鼓楼法院，要求租客林某支付租金、单方解除合同损失、违约金等。租客林某提起反诉，要求房东赔偿其设备损失3万元。
法庭审理
鼓楼法院认为，房东林某、姚某与承租人林某签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同的约定履行合同义务。
房东林某和姚某起诉租客林某赔偿单方解除合同造成的损失
鼓楼法院认为，由于林某违约导致合同提前解除，林某和姚某有权要求林某赔偿合同履行后所能获得的利益，即因空置而造成的租金损失，但该损失应在合理范围内。根据公平原则，考虑当事人的过错程度和经济能力，判决承租人林某向出租人林某和姚某赔偿一个月的空置租金损失。
关于租户林某反诉设备损失
鼓楼法院经审理查明，承租人林某未按时缴纳租金、有意转让涉案店铺、未经出租人同意搬出店铺等行为，均构成违约。承租人林某称，其已通知出租人协商转让店铺设备事宜，出租人未答复，视为同意购买设备支付租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”店铺转让需要出租人的同意，本案中，出租人并未同意承租人林某转租涉案店铺。林某认为，在双方未达成一致意见的情况下，房东同意使用该设备支付租金，这一主张缺乏法律和事实依据。租客林某违约才是导致争议《租赁合同》解除的根本原因。法院实地勘察后发现，租客林某起诉的案涉设备并未丢失，房东也明确同意让其拿回该设备，但租客林某不愿拿回。
综上，鼓楼法院判决承租人林某向房东林某、姚某支付2022年5月至9月的欠租共计3.6万元，赔偿租金损失6800元，支付违约金935元，并驳回承租人林某的反诉。
法官提醒
根据《中华人民共和国民法典》规定
因承租人未履行合同的主要义务，致使合同目的不能实现的，当事人可以向租赁物所在地人民法院提起民事诉讼，要求承租人支付租金、承担违约责任。
房屋租赁合同终止后，对于承租人遗留的大量物品，可以联系公证处对相关物品进行整理登记，并采取妥善的保管措施。清点财务时，也可以邀请居委会或村委会相关人员见证签字备案。财务清点完毕后，暂时放置在别处，腾出房屋出租。如果合同中有通知交付条款，可以按照合同约定的通知方式，通知承租人在期限内履行义务。如果承租人未履行，可以处分该财产。承租人也必须及时履行相关义务，如腾出房屋、清理物品等，避免因不当履行义务，在出租人遭受损失时承担相应的不利后果。