作者： 何少华，元文（上海）律师事务所律师
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1. 2016年9月，上海市第一中级人民法院官网刊登了一篇题为《上海法院叫停经济适用房租赁 首例没收违法租金收入判决》的文章。本文律师查阅了原文本案判决书全文如下（审判长：毛海波，代理审判员：李星，代理审判员：孙飞，书记员：曹菁，判决日期：2016年9月1日）。本文已被删除并重新发布。 -根据需要编辑。
2.二审法院认为，一审法院裁定解除合同，未能正确认定合同效力，不当，应予纠正。因此，认定涉案租赁合同应继续有效。依法无效。
本案中，齐某某要求其自2016年6月1日起至实际交付之日止缴纳房屋使用费的诉求，法院不予支持。为维护社会公共利益，促进经济适用住房管理秩序规范化，法院另行作出决定，没收该部分收入。
3、二审于2016年6月7日立案，2016年5月16日上海市XX办事处住房保障处下达《关于上海市共有产权住房违规及违约使用行为整改的通知》。
注：《上海市共有产权保障性住房管理办法》已于2016年5月1日起施行，2009年6月24日发布的《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪政发[2009]29号）已于2017年12月1日起施行。同时被废除。
4、《经济适用住房管理办法》是国务院部门规章，其中对经济适用住房租赁的限制性规定不属于具有法律效力的禁止性规定。
民事判决
案号：（2016）沪01民终5440号
根据编辑需要，做了一些删除，请自行参考原文
【派对】
上诉人(一审被告)：齐某某，XX年XX月XX日出生，汉族。
上诉人(一审原告)：张XX，XX年XX月XX日出生，汉族。
原审第三人：许某某，XX年XX月XX日出生，汉族。
【二审受理】
上诉人齐某因与被上诉人张某、第三人徐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理了本案。 2016年6月7日，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，目前本院已审理终结。
【松江法院一审认定的事实】
一审法院认定以下事实：
2014年6月19日，张某（甲方）与齐某（乙方）签订了《上海市租赁合同》，约定甲方承租上海市松江区XX路XX弄XX号XX室，合法所有，归乙方使用，租赁期限为五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止……
2014年7月1日，张某（甲方）与齐某（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，……其中原文第一条规定“房屋转租、转让、借用未经批准”的字样被划掉了，旁边还手写了“该房屋不得出租给多人”。
2015年7月29日，齐某（甲方）与徐某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为租赁期限为一年，自2015年7月30日至2016年7月29日，每月租金为2800元。
2015年8月7日，张某向齐某发出通知，称齐某未经出租人同意将房屋转租，违反了《合同法》第224条的规定，且多次拖欠水费、电费、有线电视费，违反了合同第7条第2款的规定。房东现决定解除合同，要求齐某于2015年10月底前搬出房屋并清理房屋内物品，并归还房屋钥匙。齐某确认收到通知。
涉案房屋于2011年4月11日登记在张某某、当事人外的董佳、董某乙名下。上海市房地产登记簿注明涉案房屋为经济适用住房（有产权)，除经济适用住房购房贷款担保外，不得设定任何抵押权，并5年内不得转让、出租。
【一审法院认为】
一审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
本案中，齐某主张，由于“不允许转租”被划掉，所以可以转租，齐某也曾与张某口头约定可以转租。但首先，划掉“不允许转租”并不直接意味着得出允许转租的结论，只能说明双方同意不对合同中划掉的内容做任何约定，因此合同中并没有对是否允许转租做出任何书面约定。其次，齐某齐某称，其曾与张某口头约定可以转租，但张某否认，齐某也未提供足够证据予以证明。
因此，一审法院对齐某关于转租行为已获得张某同意的诉讼请求不予支持。
【二审证据】
本院二审期间，当事人就上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。张某向本院提交了住房保障办出具的整改通知书上海XX办事处的房屋产权证书和涉案经济适用住房预售合同，以证明涉案房屋不能出租。齐某提出质证意见称：上述两份文件的真实性证据确凿，许某未提出质证意见。
本院经审查，认为上述两份证据真实性可以确认，且与本案纠纷的处理具有关联性，予以采纳。经本院审理调查，一审法院认定的事实正确，本院予以维持。
【房屋来源及特点】
本院还查明，上海XX有限公司（甲方）、张某、董佳、董某毅（乙方）、上海XX中心（丙方）于2009年9月共同签订了《上海市经济适用住房预售合同》。 2010年1月，规定：
乙方通过购买方式取得本案所涉房屋的有限产权，乙方承诺所购经济适用住房将用于申请人居住，未经许可，乙方不得转让、出租、出借、赠与或改变房屋用途，不得为经济适用住房购房贷款设定担保以外的抵押权。
合同第五条规定，乙方购买该房屋有限产权单价为4562元/平方米，乙方确认同地段、同品质的普通商品房市场售价为8099元/平方米。平方米。
2016年5月16日，上海市XX办事处住房保障处向张某发出了《上海市共有产权保障房违法违约使用情况整改通知书》，指出涉案房屋存在违法、违规使用、使用过程中以“出租”的方式解除合同，并要求其家属于2016年6月30日前整改。【注：关于共有产权保障房、经济适用房，本文开头已有说明】
【二审中装修赔偿已结清】
二审中，张某与齐某达成协议，如二审法院认定租赁合同无效，张某同意向齐某支付装修费用5000元。双方还确认齐某已实际向张某支付了装修费用。按照本案一审前的合同约定标准，支付截至2016年5月31日的房屋使用费。2016年8月5日，张某与齐某签订了房屋交接协议，确认涉案房屋已归还给张某同日，张某向齐某支付了装修赔偿金5000元。
本院认为，涉案房屋为经济适用住房（以下简称经济适用房），产权登记信息标注为“有产权”，该类房屋的性质与普通商品房不同。房屋。本案租赁纠纷的处理，应当以审查合同效力为前提。
【争议焦点】
☑1、争议焦点在于租赁合同的效力问题。
根据建设部、国家发展改革委、监察部、住房和城乡建设部联合发布的《经济适用住房管理办法》（以下简称《经济适用住房管理办法》）第二条规定，财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局2007年11月发布的《经济适用住房管理暂行规定》规定，经济适用住房是指政府以政策性优惠条件向社会提供的、单位面积内一定面积的、具有保障性质的政策性住房。按照政府购买的经济适用住房，按照规定价格定价，按照合理标准建设，向城镇低收入住房困难家庭供应。《管理办法》第三十三条规定，个人购买的经济适用住房，在取得房屋所有权之前，不得用于出租。
《经济适用住房管理办法》是国务院部门规章，其中对经济适用住房租赁的限制性规定不属于具有法律效力的禁止性规定。
但法院需要解释：
保障性住房建设是国家为解决城市低收入家庭住房困难而采取的一项重要民生措施，其制度旨在保障特定困难群体的住房权益。根据《住房和城乡建设法》第七条、 《保障性住房管理办法》第8条规定，保障性住房建设用地实行划拨供应，保障性住房建设项目免征各类行政事业性收费和城市基础设施配套费等政府性基金。保障性住房项目也由政府承担。
通过上述措施，经济适用住房的购房者可以享受到明显低于市场标准的优惠价格。本案中，张某、董某、董某乙三人以每平方米4562元的价格购买了该套房屋的有限产权而当时同类房源的市场售价为每平方米8099元，该房源的合约售价仅为市场价的56%。
上述事实均表明，保障性住房的建设和购买，并不是按照一般市场经济中等价有偿交易的原则进行的，而是在政府统一规划下，通过无偿配置政府补贴等公共资源进行开发建设的。比如土地，保障性住房购买者享受的价格优惠，实际上来自于公共资源的投入。
因此，只有符合当地特定困难标准的人才能申请经济适用房，经济适用房的购买者最初获得的是有限的财产权，而不是财产法意义上的完全所有权。由于经济适用房的分配和使用事关公共资源的合理配置，《经济适用住房管理办法》明确规定，经济适用住房购买者不得擅自将住房出租用于营利。
本案中，张某、董佳、董毅三人还在涉案房屋的《上海市经济适用住房预售合同》中共同承诺，其所购经济适用住房仅供申请人居住，未经批准不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋用途。
基于上述分析，本院认为，张某作为案涉经济适用住房的有限产权所有人之一，将涉案房屋出租给齐某获取租金收入，违反了经济适用住房管理规定及承诺。被告人李某在经济适用住房买卖合同中约定，利用公共资源谋取私利，损害社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。”根据该法律规定，本院依法认定，涉案租赁合同无效。
一审法院在对合同效力没有作出正确认定的情况下，判决解除合同，不当，本院已予以纠正。
☑2、该案租赁合同无效后果如何处理问题。
根据本案事实，本院论证并分析如下：
第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还；无法返还或者不需要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
鉴于本案二审时涉案房屋已被张某本人收回，张某原要求齐某、许某返还房屋的请求已无必要，故本院不予支持。
第二，张某与齐某就装修损失赔偿事宜已达成协议并已履行完毕，本院予以认可，对涉案房屋装修价值问题不再处理。
第三，关于张先生主张的房屋占用费、使用费问题。
诉争房屋租赁合同应当无效，齐某实际占有、使用了诉争房屋，其占有、使用利益没有法律依据，构成不当得利，应当按照合同约定的租金标准返还。但张某的租赁行为属于占用公共资源，损害了公共利益，无权获得使用费收益，本案中，张某起诉齐某支付其自2016年6月1日至2017年6月30日的房屋使用费。实际交货日期，但本院不予支持。
为维护社会公共利益，促进规范经济适用住房管理秩序，本院将另行作出决定，对该部分收益予以没收。
对于张某、齐某在案件二审前已经缴纳的房屋使用费，相关房屋管理部门也已就涉案房屋违法出租问题出具了整改通知书，因此，房屋管理部门可以依法处理部分收入按照有关规定执行。
鉴于涉案租赁合同无效，张某、齐某均负有一定责任，故本院判决本案一审、二审案件受理费由双方共同承担。
相关法律规定
1.《经济适用住房管理办法》第三十三条规定，个人购买的经济适用住房，在取得房屋所有权之前，不得用于出租。
2.《最高人民法院关于贯彻落实若干问题的意见（试行）》第163条规定，在诉讼过程中发现与案件有关的违法行为，需要予以处罚的，可以依照本法第134条第1款的规定处理。可以依照民法通则第三条的规定予以警告、责令改正、没收违法所得、没收违法所得、罚款、拘留。 、罚款、拘留等制裁必须经总统批准，并另行作出民事制裁决定。
被处分人对处分决定不服的，可以自收到处分决定之日起十日内向上一级人民法院申请复议一次。复议期间，处分决定不予执行。暂时地。
何少华，元文（上海）律师事务所合伙人