本金1000万，利润200-300万；
七年增长200%，年均增长22%；
香港客户蜂拥而至，一次性购买了15套房产；
......
这些看似夸张的数据和超高的回报率，在深圳却是真实存在的。
唯一不同的是，主角变成了“小产权房”。
一些大佬在经历了上半年特殊的市场行情后，表示商品房投资成本太高，纷纷“转投”小产权房。
卢胜曾深度介入深圳小产权房市场，看着市场单价从四位数涨到五位数；购房人群从工人变成富裕阶层，看着市场日新月异。
沙井区域小产权房最抢手，卖得最好的时候，一天就卖出20多套，市场出乎意料的火爆。
//
投资者的“新游戏”
//
“我们现在不炒商品房了，成本太高，现在炒小产权房。”
近期深圳“小产权房风潮”浓厚，不少楼盘热销。
随着二手房价格高企，新房竞争激烈，很多有急需的人，包括投资者，都选择转投小产权房。
甚至有香港人不远万里来到沙井购买十几套小产权房用于投资。
小型房产投资群讨论
客户群体发生变化：从低收入居民到亿万富翁
由于商品房的投资成本过高，不少手握大笔资金的投资者，将目光转向了更为便宜的小产权房。
卢胜说，一些有大额资金的投资客，会挑选地段好的小套房子，装修一下再出售，有的甚至投资几千万。
“通过转卖，每个月可以赚二三十万，但是需要很大的资金。”
因为投资者的进入，这些没有“身份”的小产权房近年来悄然升值了不少。
2015年以前，市场上小产权房的单价在6000至8000元左右，但随着2015-2016年市场火爆，小产权房也跟着上涨，目前已经涨到1万至3万元每平米。
几年前，一位投资者在宝安购入一套小产权房，单价3万多元，2018年，这套房子周边的新房售价都达到每平米10多万元。
从事这个行业这么多年，陆胜见过客户来来去去，如果说有什么变化，最明显的就是客户群体的转移。
2016年之前，小产权房的购买者大多来自社会底层，而2016年之后，他们大多成为了富有的投资人。
他说，最近他接待的客户越来越高端了，甚至有身价数百亿美元的亿万富翁来看他的房子。
除了南山、罗湖等地的投资客外，还有一些来自香港的人士，对小产权房的回报率也十分看好。
卢先生透露，一位香港客户一次性买下了马鞍山地铁站附近某小产权公寓楼的全部房间，大约15套。
“还有一位香港客户，买了一套比较奇怪的房子，希望装修一下，因为那套房子实际面积挺大，以后损失就大了。”
马鞍山小产权公寓港人承包户型
为了深入了解，南方地产跟随路胜去体验了一天的小型产权交易市场。
人民币游戏：1000万本金，20-30%收益
如果说最热的地方，那沙井无疑是其中之一。
陆生每天都会接待很多有意购买小产权房的客户，最忙的时候，他一天能卖出20多套。
“今年因为疫情，刚开始工作的时候还担心房子难卖，没想到炒得这么快。”
他坦言，沙井小楼市比去年还要火爆，4月份就十分火爆，房价涨了好几千元。
沙井地区小产权房
沙井之所以如此受欢迎，除去会展中心、海岸城的影响，很大一部分还是市场的原因。
“今年房价太高，二手房买不起，所以很多人把目光转向小产权房。”
对于小产权房的“玩法”，卢胜透露，有两种尺度。
一种是资本雄厚的合伙人，他们从各处凑钱买好房子，别人给房子租，他们就租。
比如你把本金加到1000万，购买10套房子左右，基本上每套房子就能赚20%到30%的利润。
但要实现如此大的回报，高品质的房源是前提，他表示，这么好的地方需要很高的资金投入，这给现金流带来很大压力，无疑也增加了很多风险。
与这些不惜重金炒房的投资者相比，多数投资者的“策略”相对简单。
这是第二种策略，就是把一些房产出租，持有几年然后出售，或者长期持有，希望重新开发。
短期收租，长期拆迁，是大部分投资者的心态。
沙井小产权房
第一个尝试的人：7年赚了4000万
就像商品房市场一样，小产权房的业主也会合力推高房价，你卖高价，我也卖。
“现在连小产权房对于很多需要的人来说都买不起。”卢胜说，自己在卖房过程中遇到过各种各样的人，有的人买了小产权房发了财，有的人则错过了机会，现在眼睁睁地看着房价上涨。
陈女士是较晚入市的投资者之一。
2019年，她在塘尾购买了一套小产权房，总价6000万元，后续的装修费用在2000万元左右。
但这栋楼2013年才值2000万，7年时间涨了200%，涨幅太夸张了。
陈女士到底赚没赚钱又是另外一回事，现在我们看到的是原主人赚了一笔。
还有一批人，很早就进入了市场。
2013年，一位骑电动车载客的中年男子，花了总价15万元，买下了龙华清湖地铁站附近的一套30多平米的单间，如今价格已涨到42万元左右，7年涨幅达180%。
对于这位大叔来说，7年里增值的27万元，按照每次出行赚15元计算，他需要出行1.7万次、接近2万次才能赚到这些钱。
这时候我不禁感叹，房产确实是普通人最好的投资。
位于沙井万丰村的荣泰花园，虽然产权不大，但外观、社区设施与商品房无异。
而且房型好，居住舒适，所以很多业主舍不得出售，有些房型基本已经缺货。
同样，增幅也不低。
去年一套73平米的房子要花110万元，现在要卖135万元，同比上涨22.7%。
小产权房之所以受到民众的青睐，不仅是因为房价低，更重要的是购买手续简便，免去了商品房的种种限制。
如果是有限产权的新房，买家只需要跟开发商签订合同，缴纳50%左右的首付，基本就可以贷款。
另外，公证产生的律师费需由买家承担，一般在1000-1500元左右。
对于二手房，买家需要去开发商或者村委会办理过户变更手续，过户费用也是买家支付。
小产权房不占额度、利润空间大，让很多投资者心动不已。
这时，我想提醒你们，当你凝视深渊时，深渊也在凝视着你。
//
真实看沙井“最疯狂”的小产权房
//
想要了解深圳小产权房发展到什么程度，一定要去沙井看看。
沙井镇是深圳小产权房最早的发源地，其现存量占沙井全市楼面面积的一半以上。
《合一城市更新白皮书》显示，深圳共拟公布840个项目，其中宝安占159个，仅次于龙岗。
当你去房地产市场参观的时候，你会发现，所见到的房子90%以上都是小产权房。
就连别墅也是小产权房。
目前，沙井小产权房已经形成市场。
该中介告诉南方房屋，目前沙井地区的小产权房大多都是按套出售。
以沙井河一村小产权房为例，单间（27-39平米左右）售价在29万至33万元不等；两居室（面积73平米以上）售价则在80余万元。
沙井小产权房价格表
比较好一点的小产权房，除了没有房产证之外，和商业地产几乎没有什么区别。
小区外观、小区绿化、公共设施，甚至还有游泳池都挺齐全的。
麒麟市
而且有些小产权房在户型、朝向、房型比例等方面，都能超越一些商品房。
荣泰花园
这个样板房看上去非常逼真，乍一看，如果不了解的话，还以为这是开发商开发的商品房。
仔细一看，质量还有待提高。
在看楼过程中，南方地产曾问中介和当地人：“如果可以选择，你会买商品房还是小产权房？”
他们毫不犹豫地表示，一定会买小产权房，比商业物业便宜，住起来也更舒适。
比商品房便宜多少，让他们这么果断？
带着这样的疑问，笔者从链家了解了沙井地区的商品房情况。
截至2020年6月8日，链家地图上沙井二手房源仅有169套，数量有限。
此外，沙井站、马鞍山站附近二手房均价在3.3万至6.5万元/平方米。
最近热议的博林君瑞成交价已经到了7万，海岸城刚开售时，恐怕均价不会这么高。
如果在沙井购买一套70平米的两居室，按照商品房最低均价3.3万元/平米计算，总价就需要231万元；如果购买一套小产权房，总价只有商品房的三分之一。
价格如此诱人，不难理解为什么这么多人涌入市场。
//
我可以买吗？
//
深圳作为全国小产权房存量最大的城市，体量非常大。
根据深圳市《住房保障发展规划2016-2020年》显示，2012年末深圳市住房总面积5.2亿平方米，其中商品住宅1.19亿平方米，占比23%。
单位、个人建房和原村民集体经济建房占59.1%。
也就是说，全市一半以上的住房存量为小产权房。
同样，在《和一城市更新白皮书》中，深圳历年规划和公布的各类项目和拆迁规模中，乡村更新占比32%，仅次于工业更新。
深圳小产权房的数量之多可见一斑。
下面详细介绍了购买小产权房的注意事项、利弊、大量拆迁补偿案例，包含小产权房的所有证件，以及购买小产权房的专业知识。
深圳小产权房市场上的证件分为：绿本、两证一册、历史收据、猪肝簿。
绿皮书
深圳小产权房绿皮书有两种，一种是房东交完土地出让金和罚款后，国土局发的绿皮书，这种房子不能卖，不能转让，农民的房子除了这种房子不能动，拆迁时才承认原房主，其他都可以买。
绿皮书1：
下面就是我们俗称的绿皮书，是国土局发的。这个绿皮书是通过“两证一书”申请竣工验收合格后，由国土局发的！不能转让，不能抵押！跟市面上大家说的村委会绿皮书不一样，村委会绿皮书是村委会或者开发商自己印制的《房屋使用证》，这个证是村委会或者开发商内部认可的，在这个小区有法律效力。
《第一类》国土资源局绿皮书图片：
精装绿皮书《不动产证》封面
精装绿皮书《不动产证》内页
尽量不要买国土局办的绿证的房子，因为产权不能转让。如果遇到黑心业主，拆迁时只认原登记业主。最近也有绿证打赢官司的案例，但这只是背景原因导致的例外，也只是判决合同有效，产权不能转让。小产权房纠纷就是因为这个绿证。
绿皮书2：
第二种是村委会或者开发商印的绿本，就是（房屋使用权证）。开发商或者村委会印的绿本，在小区内有效。这个绿本可以买卖，可以转让，拆迁时也承认最后的主人。这种房子比较安全可靠，从出现到现在纠纷很少，你可以百度一下，如果有纠纷，在这个网络时代，消息可以传遍天下。
“第二类”村委会开发者绿皮书图片：各社区出台不同
那么接下来就是小产权房“两证一书”
它们是：
[建设用地规划许可证]、[建设工程规划许可证]、[住宅用地建设批准通知书]
以下是一些图片供您参考
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
住宅用地建设批准通知
其实大部分农房都没有两证一书，因为2009年小产权房调查的时候，很多都交了，换成了《历史违法建筑收据》。有两证一书就没有历史收据，有历史收据就没有两证。
以下是历史收据：
猪肝：
这就是我们俗称的猪肝书，是上世纪八十年代末到九二年一直使用的产权证。由于法律法规和管理体制的原因，土地和房屋分两个行政机构管理，分别审核登记，分别颁发土地和房屋产权证。所以，和这个《房屋所有权证》一起，还有一张《国有土地使用证》。
这种房屋其实并不多见，只有原本村民的祖屋才有。
最常见的就是工厂都有这种房子。
购买小产权房需要注意的事项：
◆第一：限制居住人数，不买国土局绿皮书
◆第二：不占用国有土地（例如龙华清湖富宣大厦，就是在国有土地上建的，但最后因为已经占满了所以没有拆迁）
◆第三：不要买靠近水源保护区的房子（不要买靠山、靠水的房子，最安全的房子是城中村的农民房。靠近水源保护区的房子，政府很容易整地，补偿最少，你只能拿到买房子时付的价钱。比如西丽“百旺大厦”被炸时，本地人补偿加上各种奖金大概是4万一平米，外地人补偿大概是3万一平米！（你可以百度一下）
◆第四：交完定金尽快签合同，避免业主后悔
如果能做到以上几点，大家就可以放心了，任何投资交易都有一定的风险，但从过去几十年小产权房交易来看，纠纷很少发生。
购买建议：
如果你正打算买小产权房，建议你多咨询一些专业卖小产权的销售人员，不要问那些卖商品房的，他们属于不同行业，没有利益关系，只会说小产权房没有保障，不安全！你应该多出去市场看看房子，不要听信谣言，道听途说只会影响你的眼光和判断力。建议多问买过房的人，网上那些查安全不安全的人，既不权威也不官方，问了也没用，还会影响你的判断力，只有买过房的人，才最清楚！
深圳大型小产权房拆迁补偿案件（补偿方案）
因为现在不管你买什么房子，都会按照商品房的价格给你补偿，说不定还能让你成为千万富翁呢。啥？你说小编骗你，那就看看下面这些真实案例吧！
深圳小产权房“拆迁补偿”：从小产权房现状看“拆迁补偿”
第一部分是三旧现状，分为城中村、旧工业区、旧城区三种形式，这里列举一些旧改中涉及到的相关产权形式，比如城中村现在涉及到比较多的是小产权房、农民房；
关于小产权房：小产权房其实没有真正的名字，它出现的原因，一是房价高，深圳在城市发展过程中，房价很高，特别是去年经过一轮上涨之后，房价一直居高不下，另一个原因是土地制度。
深圳有小产权房38万户，建筑面积4亿平方米，占深圳总建筑面积的49.3%。1999年3月进行了一轮确权，确权35万户小产权房。旧改需要的是快速、稳步地推进改造工程！越多业主登记领取意愿，改造速度就越快！深圳的小产权房如果追根溯源，就更加复杂。可以说，小产权房改造拆迁中，很多人都拿到了补偿！所以有人买也没关系，都知道机会和风险对等，但是有一个明显的好处：房子在你手里，房子永远保值！！！
深圳市小产权房拆迁补偿方案有以下几种：
1：开发商对旧楼进行改造，一般比例为1：1补偿商品房（最高1：3补偿商品房）
第二种：政府棚户区改造，一般按1：1比例补偿商品房、安置房，需另外缴纳土地价款（或按市场价补偿现金）
3. 土地准备：外来者只能以现金支付
1.拆除流程：
1、确定拆迁范围。
2、在现场设立拆除办公室。
3.登记住房信息。
4、协商拆迁补偿细节及标准。
5、同意拆迁的户数达到一定比例，才能继续拆迁。2、深圳小产权房拆迁补偿怎么执行？按照什么标准补偿？
拆迁补偿一般有两种方案，一种是货币补偿，一种是房屋补偿。至于补偿标准，每个改造项目都不一样，一般开发商会先根据所在区域商品房的现价制定一个基准补偿标准，之后针对不同情况的房屋，补偿标准会略有不同。 3.拆迁补偿的受益人是谁？
对于房屋所有者（本村村民）来说，当然希望补偿款支付给自己，但对于购买了小产权房的小业主来说，也希望得到相应的补偿。
就举几个深圳小产权房拆迁补偿的例子吧！
案例 1.
2017年，深圳最早、最大的城中村之一白石树实施改造拆除。
获得拆迁补偿的业主主要有四类：
1、外来人员建、买房屋，无论一、二层，补偿比例均为1：1，480平方米以内选择住宅，480平方米以外的选择公寓。
2、祖屋指30年以上建造的平房或砖瓦房，拆迁比例为1：3.5，可以是住宅，也可以是公寓。
3、首层面积60%可选择1：1集中商业或写字楼，或1：1.2商务公寓。其余40%面积及二层以上包括二层阳台及浮动实体投影的拆迁比例为1：1.03。要求480平方米以内每栋建筑应选择为住宅楼，其余应选择为公寓。
4、各村集体房产，办公楼补偿标准为1：1，住宅、商业楼补偿标准与业主自有住宅补偿标准相同。
另外如果选择货币补偿的话就要2.8万元/人，或许这是一个没必要的选择吧？！
下图为白石洲拆迁补偿方案
案例 2。
深圳市沙井街道沙四、浩四旧楼拆迁补偿案2016年至2018年。
1、旧祖屋置换：按建筑面积12倍的比例，将平房（瓦房）置换为房屋或公寓。
2、工厂置换：按建筑面积21的比例置换为住宅楼或公寓。
3. 永久性建筑物更换：
商业：一楼60%将按照建筑面积1：1.3的比例置换为房屋或公寓；一楼及以上40%将按照建筑面积1：1的比例置换为房屋或公寓
住宅：按建筑面积1：1的比例替换住宅房屋或公寓。
规划期内未建设的住宅用地：置换为建筑面积480平方米的房屋或公寓，扣除建筑成本1500元/平方米。
对于规划内已建成但面积未达到480㎡的住宅用地部分，将按照480㎡的面积置换为住宅或公寓。
对于集体住房和空置土地：经过评估和测量，土地所有者将获得财产置换或补偿住房或公寓。
深圳市沙井街道沙四浩司旧改拆迁补偿案
案例 3.
深圳龙岗布吉木棉湾城市更新项目旧改拆迁补偿案
一是房屋补偿：开发商根据测量的面积，按照1：1的比例给予安置房补偿，精装修交付房屋。
一是补偿房：安置房按开发商测量的面积1：1补偿，精装修交付
一是亏本：亏损是安置费加装修搬迁费加返还款加各种奖金，大概每平米3万左右
类似这样的拆迁补偿案件在深圳还有很多。
例如
龙岗区布吉街道牧前湾入口区域城市更新单元（范围调整）；
龙岗区平湖街道梨园下片区城市更新单位（范围调整）；
龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元；
光明新区光明办事处光明街道广盛龙钻城市更新单元；
坪山新区坪山办事处正奇工业区城市更新单位；
坪山新区坪山办事处汤坑老围区城市更新单位；
龙华新区观澜办事处邦岭区城市更新单位；
龙华新区观澜办事处方马铺旧村片区城市更新单位；
龙华新区龙华办事处郑上机械工业区城市更新单位；
龙华新区民治办事处伟特工业区城市更新股。如果你有拆迁补偿方案，可以关注公众号，这里就不一一列举了。
在拆除深圳发生的小型房屋的情况下，不难发现在注册财产信息的阶段，深圳的每个小型房屋的所有者都可以证明房屋的所有权证明，例如：“律师的证人信”，“律师”的总体构造，以下是这些人的赔偿是房子的所有者。
深圳的补贴和小型房屋的薪酬法规包括以下四个方面：
1.更改薪酬规则以实现双向赔偿
农村居民土地的所有权属于乡村集体，房屋的所有权属于个人农民。
但是，从2018年开始，农民不仅可以为农村房屋获得赔偿，而且还可以为宅基地提供薪酬，从而实施双向薪酬系统。
ii。
从2018年开始，拆除赔偿的范围将不限于农村房屋，但主要包括两个方面：一方面，农民的固定财产：另一方面的农舍和装饰，另一方面；
此外，在拆除期内，农民可以获得从20,000元到20,000元人民币的转让补偿，重新安置补贴（包括霍姆斯特德，辅助设施，租金费用）等等。
3.实现多元化的薪酬方法，让农民自由选择
农村房屋拆除的薪酬有两种类型：一种是货币赔偿，这是基于农民损失的福利的总价值转换为RMB的总价值，这意味着农民可以根据政府计划的更多退款和更少的赔偿，以弥补其损失。
两种补偿方法可以组合使用。
此外，该州已向新的农村住房拆除补偿项目增加了两个小项目：霍姆斯特德土地和社会保障薪酬的薪酬。
住宅土地补偿主要包括土地补偿，安置费用，地面依恋和年轻的农作物补贴。
养老金安全系统将包括土地被拆除并拆除其房屋的农民，以通过保护其无土地或被征用的房屋来确保其未来的养老金问题。
4.更改原始计算方法
拆除补偿金额=宅基地 *拆除补偿单位价格 +农民的固定财产（房屋）估值 +安置费用 +农村其他财产补贴（附件 +其他建筑物）
拆除的赔偿范围包括农民的房屋，房屋装饰和院子里的物体，例如农民本身种植的果树和蔬菜；
随后的阶段涉及实施操作的开发人员的过程。
随着《时代》的发展，深圳的小房屋房屋也可以注册！
关于是否可以将深圳的小型房屋注册为Hukou的问题，
这困扰着许多购房者。
但实际上，在深圳注册您的家庭注册是可行的。
如果您不是深圳居民，则必须满足各种条件才能转移到深圳居民，并且只能在到达相应的点后处理。
然后，您可以通过当地警察局将家居注册转移到您名字的当地派出所的小型物业房屋中。
1.定居和转移家庭注册不是同一件事；
2.乡村委员会的房屋，公共建筑物或单户房屋具有独立的水和电费，可用于家庭注册。
3.定居等同于留下财产记录，这将影响后来的经济适用房，安全住房和公共租赁住房的申请。
遵循深圳公共安全微信公共帐户，并在您的房屋所在的派出所预约或在线预约
家庭注册转移的位置：
1.对于那些注册居住的人在Futian，Luohu，Nanshan或Yantian，请在分支局人口部分的家庭注册窗口申请；
2.如果您的注册住宅位于Baoan，Longgang或Longhua，请申请您的注册住所的派出所；
3.如果您的注册居住地点在景明，Pingshan或Dapeng，请申请该分支机构公共安全旅的家庭注册窗口（中心）。
办公时间：
星期一至周五9：00-12：00 14：00-18：00
星期六9：00-12：00 14：00-16：00
当然，定居在一个小型物业房屋中也需要一个程序
首先：准备购买合同并确定财产权
第二：申请人的相关条件和材料：原始身份证，房屋购买合同，律师证人或乡村委员会证书，儿童出生证明，家庭注册手册，水和电收入等。所有这些都是必需的，所有原始和副本均应准备。
您需要咨询当地家庭注册部门的财产权，阅读程序和文件，然后准备。
最后一点是值得注意的！
所需的信息如下：
1：附属人员的原始身份证；
2：房屋购买合同；
3：律师证人；
4.儿童出生证明；
5.结婚证书；
6：家庭注册卡；
7：过去三个月的水电费收据
8：所有原件和副本。
1.确定财产权
1.收集房地产注册证书的副本，警察将通过系统查询相关的财产信息，并确认其正确后，他们将注册家庭注册；
2.对于购买土地后的自建筑房屋，村民无法获得房地产证书，因此他们需要收集“建筑许可证”和“建筑项目计划许可证”或“土地使用权利证书”和“房屋所有权证书”，以及申请人的水和电力付款收入，过去三个月；
3.对于那些购买了其他类型的房地产并且尚未获得房地产证书的人，将收集购买合同和付款的房屋价格以及过去三个月的申请人的水和电费收据（上述材料的原件将得到证实，并收集副本）。
（ii）申请人要求
1.如果申请人拥有50％或更多的财产权，则他/她的配偶或成年子女可以代表他/她申请。
2.申请人（配偶，子女）享有不到50％的财产权，所有财产所有人都同意书面形式并签署“同意在我的财产中建立家庭注册的宣言”。
在不属于您的财产中建立家庭注册时的财产权：在申请人的亲戚或朋友拥有的财产中，限于已向物业注册部提交的财产，并已签发了房地产注册证书的副本，并在撰写房地产批准的情况下，确认正确的相关财产信息，并在确认家庭注册后建立家庭注册。
在公共租赁住房中注册家庭
1.从市政（地区）政府出租公共住房的申请人：申请人必须在过去三个月中提供住房租赁合同，以及在现场处理此事的水和电费收据。
2.由市政府（地区）政府合法租赁的公共租赁住房，然后倾斜到个人：申请人应提供住房租赁合同（保单住房信息咨询表或租赁状态证书），以及申请人的水和电力支付收据，用于过去三个月以进行处理。
收集家庭注册的材料：
1.深圳市内家庭注册转移的申请表；
（2）根据家庭注册的类型收集相关房地产所有权认证材料；
（3）申请人及其随附的人的家庭注册书（应验证原件；将不接受副本）；
（iv）申请人当前的婚姻法律文件。
（v）如果申请人与未成年子女一起搬家，则应收集“出生证明”，如果收养孩子，则应收集收养的注册证书（如果家庭注册手册可以直接反映两方之间的关系，则无需认证材料）；
（vi）当成年子女注册父母财产的家庭注册时，如果在某些特殊情况下，如果父母不能出席，申请人还必须提供房地产注册证书和财产所有人的原始ID卡（将核实原件并收集副本），“同意对我的财产进行注册我的财产和证明我的财产和证明我的父母之间的亲戚关系，请通过该过程进行逐步通过该过程。
（vii）如果要在亲戚或朋友的财产中建立家庭注册，则所有财产所有人应将其ID卡带到现场，并签署“在我的财产中建立家庭注册的声明”，警察将验证ID卡（不接受光电印）并收集“同意在我的物业中建立家用注册的说法”；
（viii）在租赁房屋中注册家庭注册时，只有房屋的申请人才能注册家庭注册