地产投资前线
“真正的房子”
右图为链家地产中融信交易大厅，工作人员正在向客户讲解各类金融服务的流程。
左图为居民在北京市西城区一处居民小区门前匆匆行走。
右图客户正在使用绿地地产推出的房产信息查询服务手机版。
在北京朝阳区工作的王世旭目前正在考虑买房，春节过后，他经常来到房产中介、售楼处，一呆就是一整天。链家地产试水“房地产+互联网金融”、当代置业推出房产众筹平台、绿地集团推出商业社区服务APP“世在”……无论是房产中介，还是传统地产企业，都在谋求多元化转型升级，提升现代服务业水平。“服务越来越多元化，很多服务产品确实有用。”王世旭告诉经济日报记者。
房产中介尝试金融服务 “朝阳区十里堡附近一套80多平米的二手房，卖了约320万元，我要给中介支付2.7%的服务费，也就是说要花8.64万元，这笔钱都去哪儿了？”春节过后，汪诗旭来到链家总部服务台一探究竟。
“我们将为您和卖方提供全流程的一系列服务，包括提供房屋买卖的市场信息，寻找、提供、发布房源，协助双方协商房屋买卖合同的相关条款，促成双方签订合法有效的买卖合同……”在链家地产中融信交易大厅，经纪人田宝华了解到王世旭担心贷款额度不足，便向他推荐了银行按揭、过桥融资等新服务。
目前个人住房贷款每年以10%左右的速度增长，这是房地产机构尝试“房地产+互联网金融”提升服务的主要领域，发展潜力巨大。在链家地产副总裁、链家金管CEO魏勇看来，链家金融主要在房地产交易的专项领域提供服务，包括银行按揭、过桥融资、资金托管和产权服务四大业务模块。其中，短期过桥融资和资金托管服务已经搬到了互联网上。
魏勇举了一个叫“过桥融资”的金融产品的例子，链家地产可以通过“短期过桥融资”的方式，把钱借给借钱买房的客户，链家会把这些钱变成一个金融产品，放到互联网上，让那些有更多闲钱的人有投资的选择。通过撮合交易，不仅提高了资金流的效率，还降低了交易成本。通过这个平台，链家理财的交易金额已经超过165亿元。与此同时，链家金融正在逐步向小额贷款、融资担保、个人征信等相关领域进军。目前，其金融业务占集团整体利润的15%左右，未来5年，极有可能占到集团利润的一半。
“房地产交易正在从卖方市场转向买方市场。但传统的中介模式，只是把一个城市的地理区域划分成几百家门店，每家门店垄断某个小区的某部分房源，各门店自负盈亏，把这些房源卖给买家。”在爱屋吉屋联合创始人邓伟看来，这种模式下，门店之间重复劳动、争夺客户和房源，降低了房屋销售的效率。信息流的不透明，也给房产中介带来困难。这为寻租创造了空间。更夸张的是，房产中介可以利用对信息的掌控，抬高房价。
邓伟认为，房地产中介机构一方面要利用互联网工具，让房屋买卖相关的信息和规则尽可能公开透明，减少灰色地带；另一方面要利用“房地产+互联网金融”的模式，解决购房过程中出现的问题。在资金壁垒方面，我们将推出短期金融服务，减少购房过程中的障碍。
“房产+互联网金融”模式一旦大面积推广，受益的不仅仅是中介，购房者同样受益。“购房者经常会遇到贷款手续复杂、首付不足、房价高等问题，房产中介提供的金融服务可以帮助购房者同时享受买房和理财的双重服务和体验。”民生易贷总经理任洪文说。
房企谋求多元化转型升级 “作为传统地产企业，我们一直在探索如何把地产资产做轻，如何走线上化提升服务品质。”地产公司当代中国控股执行董事兼总裁张鹏在接受经济日报记者采访时表示，地产轻资产转型能有效提升房企服务品质和水平，打造更多优质创新产品。 “目前我们利用室内恒湿恒温系统和空气净化系统做互联网股权众筹，此外，我们还推出了两款创新产品：全流程地产众筹平台‘无有我房’，可以让人们募集资金和客户：‘绿色产业链基金’汇集上下游地产相关企业，担任GP（普通合伙人）和LP（有限合伙人），已募集10亿元，投资了三大项目。”
如果房地产众筹链条完善，能为房企降低20%-30%的成本，在平安好房CEO庄诺看来，传统房企通过互联网众筹先期募集资金再建楼，可以节省15%的融资成本，节省6%左右的广告、售楼处及人力成本、佣金等营销成本，房地产商对此欣喜若狂。
面对房地产转型升级的压力，龙头地产开发商绿地集团推出商业社区服务APP“世在”，旨在打造“全时空、全方位、全共享”的商业社区服务生态O2O平台。互联网公司将原有的企业服务平台从线下搬到线上，形成O2O闭环，这些楼盘里的企业和员工，就是绿地的用户。”绿地京津事业部产业发展中心总经理王硕说。针对企业，“世在”APP提供注册代办、写字楼采购、招聘、挂牌、租赁等服务；针对个人，“世在”将通过大数据整合周边商业社区资源，为其提供医疗、私人定制、工作餐等服务。
绿地、当代置业并不是唯一转型的房企，港股上市公司中国金茂、彩生活等也在客户服务上寻求突破。去年3月，中国金茂联手淘宝、余额宝，推出名为“上帝淘金季”的大型网购活动。同年5月，公司与腾讯合作，不断进行产品和服务的颠覆性创新。在“双12”期间，中国金茂与百度联合提出“上门服务”的概念，形成了有别于传统社区O2O服务的新型地产服务业态。去年2月，彩盛以3.3亿元收购了净资产仅为1.13亿元的开元国际，彩盛董事长唐学斌表示，此次收购主要是为了发展社区O2O，收购后他们的社区O2O将新增百万以上用户。
房地产开发商和房地产中介联手去库存
中央经济工作会议提出2016年五大经济任务是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，而从目前的情况看，无论是房地产机构提供的金融服务，还是房地产开发商的积极举措，都为房地产去库存提供了宝贵经验。
那么在缓解房地产库存压力方面，房地产开发商和中介机构还可以重点关注哪些方面？
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，发展房地产租赁市场是有效去库存的重要途径之一，通过租赁去库存是一个很好的商业模式，传统房地产企业由卖房者转变为租赁房屋的供应者，对改善市场供给结构起到了积极建设性的作用。
广发证券房地产行业首席分析师乐家栋在研报中表示，购租结合是化解房地产库存的重要举措之一，国家提出鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，租赁物业相对容易与金融工具结合，具备住房供应、物业管理、金融运营能力的房企将在公寓出租或长租方面率先受益。
“推动房地产租赁市场规模化发展，为传统房企提供了转型方向，此举有利于降低消费者购房压力和消费成本，将其长期的房贷压力转化为相对短期的租房压力模式，在解决库存压力的同时，也为房企提供了新的盈利模式选择。”中国房地产业协会原副会长朱忠义说。
事实上，不少房地产相关企业已率先布局购并租。作为我国首家连锁集中式长租公寓运营商，魔方公寓目前门店已超过百家。公司正努力打造以公寓为核心的生活服务平台，通过租房模式有效服务去库存战略，构建新型住房生态圈。去年12月，魔方公寓分析租房人群特征，定义了一种名为“独合派”的公寓租房生活方式，体现了“爱独也爱合”的生活哲学。
此外，房产中介在去库存方面也发挥了不小的作用。“在去库存领域，中介首先要做的就是撮合、提供服务，作为买卖交易的中介服务商，不应该利用信息优势去炒房、囤房，而应该逐步把行业里的潜规则变成显性规则，信息透明，帮助客户完成房屋的买卖。房产中介应该不断提升自己，努力做到这一点。”邓伟坦言。
“中介提供的中介服务是房地产去库存领域的入口产品，因此应该把这个服务产品做得更透明、更高效、更用户满意，房产中介要不断提升服务水平，在直接去库存领域努力多卖一手房，在间接去库存领域多卖二手房，带动整个产业链的完善。”赵秀池说。
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