路法案[2024]390
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案件
2023年3月1日，葛某将房屋出租给孙某，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限1年，每月租金2000元，每半年支付一次；解除合同须提前三个月通知对方，并向对方支付总租金10%的违约金。合同下方手写着“租赁期间乙方不得出售”字样。合同签订后，孙某支付了半年租金1.2万元。2023年8月1日，孙某联系葛某，要求支付下半年租金。葛某称自己已经离婚，有事联系前妻王某。孙某联系王某时，王某称房子已经卖了，让他联系新房东续租。随后，孙某于2023年9月17日搬离该房屋，新主人此后更换了门锁。孙某遂将房屋诉至法院，请求法院解除双方的《房屋租赁合同》，同时要求葛某赔偿装修及设施费2万元、违约金2400元，退还押金2000元。
葛某辩称，孙某未经其同意擅自对房屋进行装修，应承担孙某主张的经济损失；由于孙某用其房屋开办了小餐馆，违反了合同约定，改变了房屋用途，葛某有权扣留孙某的全部押金。
裁判
双方争议的焦点是：《房屋租赁合同》何时解除？葛某是否应赔偿孙某违约金及经济损失？
法院认为，孙某与葛某于2023年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。鉴于葛某承认孙某已于2023年9月17日实际搬离涉案房屋，应认定双方签订的《房屋租赁合同》于当日解除。
《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同的约定占有期间，所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”本案中，合同履行期间，葛某将涉案房屋出售，所有权发生变更不影响租赁合同的效力，涉案房屋仍应由孙某居住、使用，孙某可以支付租金，继续履行原租赁合同。孙某没有证据证明葛某在出售房屋前或出售房屋后要求其搬出涉案房屋，也没有证据证明其向新房主支付了下半年的租金，而新房主拒绝接受，不允许孙某继续租赁、使用。根据孙某在法庭上的供述，新房主在他搬出涉案房屋后更换了房屋的门锁。综上所述，葛某出售涉案房屋的行为，并未影响孙某的租赁权，葛某不构成违约并承担相应责任；另外，《房屋租赁合同》中虽然手写增加了“租赁期间乙方不得出售房屋”的条款，但并未约定房屋出售的违约责任。因此，孙某要求葛某支付设施及装修费用的请求不足，法院不予支持。孙某要求葛某返还2000元押金的请求。葛某辩称，孙某将该房屋用于摆放小餐桌的行为违反了合同规定，已构成违约，应全额扣除押金。涉案合同并未对房屋用途作出明确、明确的约定，孙某将该房屋用于摆放小餐桌的行为并不明显违反合同规定。因此，葛某应当将押金返还给孙某。
关于孙某主张的2400元违约金。涉案合同约定，租赁期间，任何一方要求解除合同的，须提前三个月通知对方，并向对方支付租金总额10%的违约金。孙某无证据证明葛某要求其搬出涉案房屋并解除合同，故孙某的主张无事实和法律依据，不予支持。
最终法院判决，葛某与孙某签订的《房屋租赁合同》于2023年9月17日解除，葛某退还孙某2000元押金，并驳回孙某的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉。
法官意见
《民法典》第725条规定了租赁物权属发生变更后租赁合同的效力，一般理解为“售卖不中断租赁”规则的体现。设立该规则的初衷是为了保障承租人的利益和居住的安宁，即出租人在租赁期间将租赁物售卖，导致租赁物权属发生变更的，出租人与承租人之间的租赁合同依然有效，承租人可以按照原租赁合同继续承租房屋，买受人必须接受原租赁合同。
本案中，双方在合同中约定提前解除合同需支付总租金10%的违约金，但并未约定出售房屋的违约金，也未要求租客搬离房屋，因此租客要求出租人支付违约金的请求不予支持。
但《民法典》第726条也规定了“承租人的优先购买权”，出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。但如果出租人未经事先通知而直接出售房屋，承租人该如何应对？承租人不能主张出租人与买受人之间的房屋买卖合同无效，但可以要求出租人承担侵害其优先购买权的损害赔偿责任。因此，租赁房屋出售后，承租人不得急于搬出，可以依据在先有效的租赁合同主张占有权，并按照“出售不解除租赁”的规定继续在房屋内居住至租赁合同期满。
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