近日，家住西宁市城东区的马正华打电话向我们求助，称自己租住的商铺被转租给了别人，现在连押金都拿不回来。这是怎么回事？带着疑惑，帮扶人员找到马女士了解情况……
2012年，一直打算做生意的马正华，将西宁市莫家街上别人的两家商铺转让给他人。
求助人马正华：我交了过户费，他给了我收据。然后我们去好当家物业公司签了我的名字，物业合同就在我手里了。我交了3万块钱的押金，以后不用交了。是一次性付清的，但是房租是每年交的，合同也是每年签的，到期了再交房租。
在与甲方青海好当家物业管理有限公司办妥一切过户手续后，马正华对店面进行了装修，一番准备之后，马正华开始了自己的糕点生意。
马正华向求助者求助：“我经营这个生意一年多了，因为家里情况，我们一起经营，我让她经营，这件事情我不再插手。”
帮厨女孩：我要怎样办理转租手续呢？
马正华：她每年只要给我交房租就行了，没有其他手续，她把房租给我，我把房租给好当家，因为好当家是我签合同的，她把房租给我，我把房租给好当家，然后等生意好的时候，她再给我一些相应的补偿。
在没有任何转让合同或协议的情况下，马正华将自己的店铺转让给了第三方商家，这样的情况持续了5年，直到今年合同即将到期时，情况才发生了变化。
求助人马正华：今年合同到期前，我给好当家打电话，问这个合同的钱怎么付，还是跟以前一样吗？他说他们现在跟银行打官司，银行说不让他们做，不签合同了，让我们再等等吧。
此事发生后不久，马正华从他人口中得知，自己租住的两间商铺已被青海好当家物业管理有限公司租给了别人，而租住这两间商铺的人正是马正华早先找的第三者。于是，马正华便来到好当家物业公司询问原因。然而，经过多次交涉，问题不仅没有得到解决，双方反而闹得不可开交。
求助人马正华：这期间他说不退押金，不签合同，肯定是不愿意租给我，这么久都不愿意租给我，然后又说租给现在的商户，不退押金，他也没有跟我讲不退押金的具体细节，只是说不愿意退给我，这很正常。
马正华认为，青海好当家物业管理有限公司在没有任何告知她的情况下，将她原本承租的商铺转租给他人，这很不合理。愤怒的马正华希望物业公司能给出一个合理的解释。为了解决问题，女孩一伙来到青海好当家物业管理公司询问原因。
青海好当家物业管理公司工作人员：她跟我们签了合同，工作一年后就把房子转租出去了，我们租给她7万，她又租给别人10万。我们跟你说得很清楚，不许转租，你说你做不下去了，你可以把房子退了，我们租给别人，不租给你。
青海好当家物业管理公司工作人员解释称，首先，马正华私自将商铺转租给第三方，存在违约行为；其次，租赁合同的变更还有更重要的原因。
西宁好当家物业管理有限公司总经理林吉章：房子我们是2012年跟中国银行租的，签的是5年的合同，2017年11月1日到期。也就是说合同到期之后，银行就没有再跟我们签合同了。不签合同的理由是银行要涨房租，我们从来没有答应过涨房租。
该经理告诉邦女郎，他们现在经营的商铺都是物业公司先从银行租赁下来，再转租给马正华等商户，在双方协商涨租期间，银行作为甲方将青海好当家物业管理公司告上法庭。
西宁好当家物业管理有限公司总经理林继章：因为合同是以公司的名义签的。我们公司签合同的时候，他们说我们做第一方，第二方是所有商铺的全体会员。为什么是全体会员呢？因为如果他们起诉我们公司，我们输了，房子可以退给银行。然后他们就可以把所有的商铺都带走，然后他们实际上就可以把房子拿回来了。
期间，青海好当家物业管理有限公司多次尝试协商，最终双方达成协议，银行撤回诉讼，直到今年8月，物业公司才与银行重新签订了租赁合同。
西宁好当家物业管理有限公司总经理林继章：银行让他给我们涨租金，但是不能给个别租客涨租金，理由是他们也受到牵连。他说原来的租金不能涨，要跟现有租客签合同。他们起诉的人一共有12户，都是经营户，所以银行要求我们继续跟他们签合同，保证他们不遭受损失。
Bang Girl：是谁确认了这份现有的经营者名单？
西宁好当家物业管理有限公司总经理林吉章：银行去确认了，银行确认之后就把清单全部发给了城东区人民法院。
Bang Girl：所以你接触到的名单也是你被动接受的名单，是法院给你的名单，是法院给你的起诉书和最终判决书上写的。
此外，为保障现有租户的合法权益，银行还要求物业公司出具担保函。另外，由于物业公司与马正华的租赁合同也于今年5月到期，物业公司借机将马正华原承租的两间商铺按照银行的要求出租给商铺的现有经营者。
青海好当家物业管理公司工作人员：再说了，我们签的是一年的合同，合同到期我不跟你们签合同也是理所当然的，你们又不能逼我跟你们签合同，你们又不能强买强卖，双方都愿意，你们经营不下去了，就转租给别人，让别人经营，你们凭什么逼我跟你们签合同？
但马正华认为，按照合同规定，她作为两家店铺的原承租人，在合同到期后，有优先继续租住的权利。事情到这里就变得很尴尬了，对于两家店铺的现任经营者来说，马正华并没有签订正式合法的合同，所以现任经营者不愿意与马正华合作，没有办理任何过户手续的马正华也无法从两位现任经营者那里拿到相关的过户费和店铺装修补偿费。
对于马正华来说，目前两家商铺的经营者都是她自己找的，协议也是和他们达成的。事已至此，马正华表示会私下和这两人协商。那么物业公司会如何处理预付的押金呢？
西宁好当家物业管理有限公司总经理林继章：押金可以全额退还，你只要把押金单拿给我，我就把押金退给他。如果她现在把押金单拿给我，我就立刻把押金退给她。
但马正华坚持表示，稍后不想单独办理退款手续，希望当天就能拿到。为了尽快解决纠纷，物业公司总经理在与公司会计核对后，同意在不收取押金单的情况下，退还马正华两家商铺6万元押金。
定金是收到了，但对于马女士所说的转让费和店面装修补偿费是否合理，律师也做出了解释。
刘斌律师：若a、b签订的合同中没有约定b可以转租，那么a作为出租人，在未经b同意的情况下将房屋转租给c，a与c之间的转租合同无效。a作为出租人，有权与b解除租赁合同。b、c之间已形成事实租赁合同，但因未取得a同意，该合同无效。但b在占用使用房屋期间，可以按照合同约定的租金标准向c索要占用使用费。b、c约定的转让费实际是装修费等价值的一部分，只能参考无效合同各自的过错，具体责任比例由法院酌情确定。
帮手小敏：其实马正华现在之所以会陷入如此尴尬的境地，就是因为前期自己法律意识淡薄，忽视了正规租赁合同的作用和意义。现在如果协商不成，马正华就只能选择走司法途径来解决自己和现在企业主之间的纠纷。所以我们也借此机会提醒大家，在以后的商业活动中，一定要重视合同的作用，学会用法律去规范和约束双方的行为。好了，漂亮的帮手小敏，天天帮你，小敏今天的帮手就到此为止了。如果你身边有什么需要帮忙的，欢迎拨打我们专栏热线09715134567或者6123456，我们会竭诚为你服务。
今日编辑 | 张奎
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