原创作者：Ranciyuan（ID：chaintruth）
作者：谢忠秀
编辑：饶霞飞
自如再度传出上市传闻。
3月初，有消息称，据知情人士透露，中国租房平台自如正考虑在香港进行首次公开募股(IPO)，并可能最早于4月向港交所递交初步招股说明书，最早于今年上市。
关于上市的消息，我从冉帆那里说到了冉君，不予置评。
这并非自如首次被传上市，早在2019年年底就有消息称自如或于2020年赴美上市。但当时自如联合创始人、董事长兼CEO熊林曾公开表示“并不急于IPO”。
如今上市消息传出，虽然可以自由“不予置评”，但也是猜测。
但随着蛋壳公寓的倒闭、青客公寓的破产清算，魔方公寓在2022年9月启动IPO，至今未传出好消息，同样是长租公寓的自如上市前景也并不明朗。
从业务角度来看，自如的业务依然以长租公寓为主，据自如官网介绍，自如目前业务包括租赁住宅（分散式长租公寓、集中式长租公寓）、酒店（自如客栈）、民宿、生活服务（保洁、搬家、家居修缮）和生活服务（电商）。
2018年，熊林在接受虎嗅采访时表示，“我们是一家提供住宅产品和生活服务的科技公司。”
熊林当时提到，未来长租公寓仍会占据自如40%的重要体量；剩下的60%中，30%仍是需要进一步开发的住宅产品，包括旅游市场相关的民宿、青年酒店、旅行，以及独栋公寓的社区化、社区运营；最后30%来自衍生服务，包括清洁、维修、搬家，甚至还有家居用品和电商平台。
如今，自如正朝着熊林的规划和愿景迈进，但除了房屋租赁，自如其他业务的好坏，能否支撑起自如的60%，仍是一个问号。
以生活服务（电商）为例，3月17日，燃维度开放自由生活版块，页面展示的5款商品可供购买，其中3款商品显示“该商品下架”，2款商品显示“您正在访问的页面不存在”。
而对于家政服务（保洁、搬家、家政维修），自如披露了其业绩，自如官网显示，自如服务（包括保洁、搬家、家政维修）用户数超过500万，累计订单量超过3000万单，但没有透露这些服务来自外部、且不是自如提供给租客的订单量到底有多少？
图：自如网站上的电商产品
来源/截图来自 Burning Dimension
整体来看，免费业务还是以租房为主，即便家庭服务（清洁、搬家、房屋修缮）都依赖于租房。
但疫情冲击之后，租房服务很难说话。回不了武汉，意味着60%的房子空置。
贝壳研究院2020年3月公布的租赁数据也显示，冻结管理的100万套房屋同样受到疫情影响。
截至2020年9月，自如的入住率接近90%，直到2021年7月底，自如才传出好消息——各大城市分散住房入住率突破95%，集中租售产品自如公寓、自如里9项目均已满租。
对于长租公寓来说，持房是成本，空置可能是致命的。2018年，熊林在回应自如“囤房推高房价”时表示，“机构化商业模式的核心就是避免空置，持房成本就是为了降低购房成本。其实并不高，但当机构手里有房的时候，成本就极高了。”
另外多份报告提到，长租公寓只有入住率达到90%、95%才能实现稳定的现金流。
2020-2022三年过去了，手里的房产情况可能不容乐观，之前看到两居室租金6000元，现在都快7000元/月了。
房子也紧张起来。“有些刚放出2-3天的房子，我去问了，都说已经订好了。”Momo说。
但现在说什么都为时过早，如果上市消息属实，不禁让人怀疑其是否有融资需求，不过即便上市，资本市场是否会买账又是另外一个问题。
两头吃的生意
官网数据显示，截至目前，自如已布局10个城市，服务近50万业主、500万自如客，管理超过100万间客房。
100万间房间的管理量，几乎是“中国最大房东”。
免费长租公寓的主营业务，从商业模式上看似乎很简单，无非就是赚取租客与房东之间的租金差价。
“这是双向的。”自如业主艾可告诉冉词源，“租户支付高额租金，但房东拿不到那么多。”
从租赁业务收入来看，自如的收入主要来源于租户支付的房租。“贵”是租户对自如的普遍抱怨，“类似地段的房子，自如的价格比其他家贵几百元。”
冉慈源还看到，以上海市闵行区莘庄区域为例，选择“水清村”租住两居室，自如拥有两套59平米的房子，售价分别为5790元/月（分季付）、5190元/月（分季付），而贝壳地产展示的两套与自如面积相近的57平米两居室，售价分别为4800元/月、5100元/月。
除了房租，自如还会向租客收取10%的服务费，大概是1.2个月的房租，以此计算，一年下来，自如实际上向租客收取了13.2个月的房租。
图/上海闵行亦庄区“水清一村”全租两居室价格对比
（左边是Ziru，右边是Shell）
来源/截图来自 Burning Dimension
支出这边，艾克告诉兰吉，“我是2018年把房子委托给自由租房的，当时‘省租房’的模式是可以免费装修，加起来每年我可以收到11个月的租金。”
左手租房，右手付房租，接二连三的交房租，我赚了2.2个月的房租。
自如的收益远不止这些。艾可说：“房东每年要交几百元维修费，以前是300元，最近涨到800元了。”
更大的利润空间就在于差价。“租客一般会比周边多付几百元租自如的房源。但对于房东来说，收入却低于市场价。”艾可说，“按照自如的房源来说，签约的房租是4600元/月，但房东实际只拿到了11个月的房租，大概是4200元/月。但我记得当时周边的市场价大概是4500元/月。”
租金涨幅的差异就更大了。据多位自如租客透露，自如每年续约时都会将租金上调10%左右。例如，一位租客称，“去年我租的是2999元/月，今年我续租后，租金就从2999元/月变成了3290元/月左右。”
但从房东的角度看，涨幅没那么大。“我和自如签了五年的合同，前三年租金不变，后两年每年涨5%，”艾克说，“和自如的约定是每年涨3%。”
无论价格上涨与否，涨幅在10%到5%或3%之间，也能创造舒适的利润空间。
以爱可的住房为例，爱可以4600元/月的价格签约自如，每年放弃一个月的租金，实际收取11个月的租金。前三年价格不变，后两年每年涨幅5%，过去一年，爱可共收取租金约25.6万元。但如果自若以5000元/月的价格出租，并保持每年10%的涨幅，过去五年共收取租金约36.6万元。收入差额为10万元。
这看上去像是一门赚钱的生意，但实际上却没那么性感。
只计算从租客收取的租金和业主支付的租金，这两者之间的“租金差”，就简化了很多成本。首先，自如也有空置期，多方数据显示，自如房源平均租期为15天，也就是说自如每年有15天的空置期，空置就是成本。
其次，空置期之外，装修也在蚕食自如的利润空间。过去，自如为了吸引业主，往往会选择自如承接装修出租工作，业主则让出一个月左右的房租。在这种模式下，装修费用成为自如前期的一笔不小的投入，需要通过后续的租金进行偿还。
以此推算，自如的租房生意必定是一个“滚雪球”式的长期生意，做的时间越长，赚的钱就越多，然而疫情、长租公寓的倒闭、各类服务式公寓的如雨后春笋般涌现，似乎打乱了这个生意原本舒适的节奏。
《财经》同一篇报道中还提到，“直至2019年年底，熊林还想通过自如传统的长租公寓模式，支付房屋装修费用，赚取租金+空置期差价，来做大产业。然而，疫情改变了这家公司的发展轨迹”。
而“疫情带来的不确定性，让行业内积累的资金和管理优势在行业内遭遇洗牌。此时，熊林和团队迅速决定，放弃规模化增长，做好存量运营，守住现金流。”上述报道中称。
危机开始显现。
“赚租”是自如的解药吗？
作为与百姓居住生活息息相关的房屋租赁平台，负面新闻不断。
在“黑猫投诉”中，搜索“免费”，有超过1.1万条结果，其中提到“自租房遭遇变态男往女生鞋子里撒尿，要求免费租用，但沟通不好。”“收费”、“申请租金发票业务无回应”等等。
而自由租客与业主也叮嘱燃眉之急，处理此事最好祈祷自由处理出了问题，因为出了问题，承担后果的只有租客和业主。
“2018年在自如租房时，我反复跟管家核实小区外的快速路会不会吵，管家保证说不会。但搬进去之后，噪音就像在工地一样。我找管家，管家还给了半天小费。”
对于业主来说也是如此。“一旦你跟他们签了协议，基本上毁约的话就得付三个月以上的违约金。”艾克说，“有一条条款是：不管违约原因是什么，只要有违约，业主就必须赔偿自如的装修费用。”
但没有完美的企业，纠纷也总是伴随着企业，而资本市场的核心就是企业赚钱的能力。
2015年到2019年，长租公寓，长租公寓也是比较乐观的。
据悉，自2020年11月起，房东就要求降低租金，房东就降低了租金。”有业主还称，2022年10月，“今年电话通知我们要解决合同问题。”
近日有车主反映，续保价格暴跌1/5。
自如目前的情况似乎不容乐观。针对上述租金减免消息，一位自如管家回应称，“自如给业主续约的钱确实不高，一是公司资产回报率控制得比较严，二是市场环境不太好，收的房子很多都租不出去。”还有，“自如现在有很多空置的房子都租不出去，我之前在那里工作的时候，就有房子空了100多天。”
来源/视觉中国
压力与租金、缩小规模只能是解救现金流、生存下去。
2021年2月，自由开启“盈租”模式。据解释，“盈租”模式是一套“不差价、不限空置期、年底收益”的创新机制，与业主形成利益共享、长期合作的伙伴关系。
实施办法是业主承担装修费用，但与之前的按年收租模式相比，“盈租”可以收12个月的租金，而且还有所谓租金溢价的“分红”。
但“红利”也来自羊群。据业主介绍，“‘保底租金’模式下，合同会约定一个最低租金，大概是市场租金的80%，业主每年可以拿到这个最低租金，12年都够用。超过保证租金的部分就是年底的‘红利’，自如和房东各得50%。”
“盈租”上线后，自如曾多次宣传“盈租”模式取得的成果，如“2021年2月自如启动盈租模式，9个月签约超4万套房子”“自如在会上公布的2022年Q1经营数据显示，盈租业主提成数较去年同期增长超400%”。
2023年1月，中国城市住房租赁智库、自如研究院联合发布的《全国重点城市业主租房偏好观察》也显示，自如“盈租”已累计获得业主委托超过11万笔；进入2022年后，“盈租”模式的业主委托迎来快速增长，2022年佣金额同比增长50%，其中一季度佣金额同比增长420%，上半年佣金额同比增长超100%。
按照目前的免费房屋管理量来看，“盈租”模式的佣金量已经占到平台总管理量的10%左右。
一位管家对冉家园表示，“业主还是很认可的，现有的租赁模式，没有空置期，没有区别，更多的是给业主做资产管理，而不是简单的房屋托管，房子整体装修到最后包干，给业主带来的收益对业主来说好，在北京的房屋代收也好。”
但也有不少业主不满意。一位业主分享，“我跟自如签约的时候，前两年的房租里就扣除了装修费，最后的结果是，目前担保租金大概在5000元/月，实际拿到的租金是7300元/月，但扣除付给自如的装修费、管理费和佣金费用也就是7100元/月，我实际拿到的只有200元/月。”
自如动辄十几万的装修费用，让不少业主望而却步。一位业主告诉冉词源：“自己装修还行，找他们装修就亏本了。”
目前，也并非所有业主都选择“租得起”，比如艾克就说：“我直接续约了，没有再做任何装修，还是走之前的‘省心租房’模式。”
另一位管家介绍，“签新合同主要看房子状况，有的是纯装修的，有的不是，大部分都是老旧、破旧、面积小的房子，自己装修是要花钱的。自如既提供装修服务，也提供租房服务，不管房子是租的还是不租的，出去的时候从交房开始就给房东付款。”
“赚租”模式就是把免费装修的成本转嫁出去，但业主如何算这笔账，似乎是个大问题。
自如上市容易吗？
企业的商业故事最重要的是可表达、可延续。
对于免费租房来说，租房依然是核心，而且中国每年有近千万的应届毕业生，北京、广州、深圳、杭州等城市还有数十万的外来人口，这些都是免费租房的需求支撑。
挑战在于这些租房人群是否还会自由选择，近些年对大都会处置的了解，处置并不是租房人群的首选。
3月15日，在网络上的一组打工者交流群中，当燃维度问到“你用什么渠道租房”时，回复近20条的人中10多人说是通过逛小区等方式，有3人提到51Home、贝壳找房等中介渠道，仅有1人提到自如。
对于自如，有人直言“房租贵”、“自从自如白血病事件、蛋壳倒闭之后，我就再也不用这种第三方平台了”。
从某种程度上来说，自如这样的长租公寓在经济高速发展、互联网蓬勃发展的那几年迎来了爆发，租房者也选择租房，愿意花更多的钱来住得更好，然而如今，消费投资越来越保守谨慎，选择租房也一样。
这对于以“花更多钱，过上更好的生活”为宗旨的自如来说，并不是一个好消息。
此外，业主方方面，自如官网显示，目前免费“管理100万间客房”，但值得注意的是，这个“100万间客房”是2019年11月达成的成绩，三年来该成绩没有变化。
来源/视觉中国
被“辞退”的业主很多，一年的合同到期后，就不应该再免费续约了。”艾柯直言，“我觉得房子的主动权还是掌握在自己手里比较好。”
至于剩下“60%”的业务，目前还未成型。
在这种情况下，成功上市并说服投资者并不容易。
2020年1月，蛋壳公寓在纽交所上市，但仅445天之后，2021年4月6日，纽交所监管局就启动了蛋壳公寓从纽交所交割的程序。
在蛋壳之前，2019年11月，青客公寓在纳斯达克上市，当时它还是风光无限的“长租公寓市场第一股”，然而到了2022年1月，青客公寓也已破产清算。
2022年9月26日递交上市申请的魔方公寓，至今未有好消息传出。根据港交所规定，自招股说明书签署之日起6个月内，不能完成聆讯或上市。失败如今距离魔方公寓招股说明书发布已不足10天。
从盈利能力来看，这些长租公寓公司均深陷亏损泥潭。
根据蛋壳公寓招股书及截至2021年Q1季度的财报数据，蛋壳2017年、2018年、2019年的净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元，2021年Q1蛋壳的净亏损为12.34亿元。
青客公寓的招股书及财报数据还显示，2017财年、2018财年、2019财年、2020财年、2021财年，青客净亏损分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元、15.34亿元和5.69亿元。
而魔方公寓的数据则略胜一筹，根据魔方公寓挂牌的上市招股说明书显示，其2019年、2020年、2021年、2022年的净利润分别为人民币0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元、2.41亿元。
在蛋壳、绿客、魔方三家公寓中，蛋壳似乎与自由更相近，分散式房源的主力长租公寓主要集中在长租公寓。
虽然也有集中式的长租公寓，但分散式公寓仍然是主力。
只不过，相较于“租赁贷”雷雨，自如曾多次强调，其“租赁贷”占比仅为25%或30%。
但仅凭这一点，自如就能说服投资者吗？
此外，自如借力“租购并举”模式布局装修业务，自如官网显示，自如家装目前包括“智家”、“凌致”、“自如尊尚”、“Z-CASA”等家装品牌，为业主提供一站式产品设计智能家装服务，已交付超62万套智能住宅。
“灵芝”、“自如优品”、“Z-Casa”是家装智能化、建材定制、生活家居品牌。
在家装方面，自如披露了最新数据，目前自如每年交付7.5万份装修订单，供应商超过300家，但自如需要披露这些订单中有多少比例是外部订单这一核心数据，才能证明其平台装修业务的质量。
对于免费来说，在压力增大之下，寻求上市、寻求融资的可能性不大，而连锁家族“孪生”的壳子已经上市，追赶的可能性也是赶超的可能性。
我只是不知道，免费的故事不够性感，资本市场会不会为免费的故事买单。
参考：
《自由行CEO熊林：我们不是长租公寓》，来源：虎嗅；