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随着限购政策的收紧，非限购商业地产的优势凸显，相比二手房市场更为活跃的住宅物业，服务式公寓的投资主要以租金回报为主，那么这笔交易的投资回报率到底如何呢？
记者研究杭州101家的数据发现，热门区域的服务式公寓年租金回报率目前在5%左右，但租金逐年上涨是事实。
热门地区的酒店式公寓
年投资回报率通常为 5%
近两年，杭州主城区服务式公寓项目最火爆的区域集中在滨江、下沙、城东新城、申花等区域。
据中指院数据显示，滨江区政府板块项目融创杭州银都服务式公寓2016年成交均价为25124元/㎡，按平均面积68㎡计算，约合170万元/套。距离杭州银步行不到1.5公里的星耀城，今年年初以6500元/月的价格出租了平均面积54㎡的服务式公寓。按此租金水平计算，融创杭州银年投资回报率约4.6%。
滨江区另一家服务式公寓项目高润云山郡，去年成交均价不足1.8万元/㎡，但以45㎡均价计算，总价约80万元。距离项目约2公里的服务式公寓项目季家，去年48㎡户型平均月租4210元，以此租金计算，年投资回报率可达6.3%。
从成交数据来看，城北商业项目同样红火，绿城云和郡、浙江港国际、蓝钻天成等项目均有不少成交。以蓝钻天成为例，项目交付后月均租金高达3500元。该楼盘近两年成交均价不足2万元/㎡，2015年的成交均价甚至不足1.75万元/㎡。如果买家在2015年购买该项目，目前可享受到约4.8%的年投资回报率，即便按照目前的平均签约均价计算，年投资回报率也在4.2%左右。据该区域经纪人透露，项目租金还将持续上涨，意味着投资回报率还会不断提升。
在下沙区域，宝龙城市广场目前在售的服务式公寓平均户型约50平米，总价约65万元，该区域已交付的服务式公寓目前同区域月租金2700元，好地段价格甚至更高，年投资回报率可达5%以上。
租金逐年上涨
可用于过渡性自住或出租
很多买家购买服务式公寓，是因为其面积小、总价低、出租方便、且租金逐年上涨。
“我们家的现实情况是，没有多少钱可以投资，买房很难。与其把钱存在银行，还不如买一套低价的服务式公寓投资。”已经买了一套绿城云和郡的刘女士告诉记者，当初决定买房时，朋友和老公都极力反对。“但我不这么认为。我算了一下，像云和郡这样地段好、品牌好的服务式公寓，未来每年的投资回报率大概在5%左右。”
刘女士说，之所以坚持买房，是因为她看到朋友投资后获得了实实在在的回报。刘女士的朋友2015年初在中天西城基买了一套二手酒店式公寓，43平米的阁楼户型，售价不到95万元。“当时小区平均月租大概3800元，现在房租已经涨到4300元一个月。”刘女士说，短短两年时间，她看到朋友的年投资回报率从4.8%上升到5.4%。如果早几年买，投资回报率会更高。
另外一对购买了香江来时代中心服务式公寓的姐妹，曾商量过一起投资服务式公寓。“这套房子一半自住，一半投资，我妹妹在钱江新城上班，短期打算住进这套房子。”姐姐告诉记者，买房时没有计算投资回报，主要看地段是否符合自己需求。相比其他投资理财产品，租金每年都在涨，这种升值是看得见的。
注意投资的隐性成本
二手房交易税费上涨
虽然服务式公寓在长期租金收取、资产保值方面具有很大优势，但在计算投资回报时，隐性成本往往会被忽略。
这其中隐性的成本有哪些呢？收房前的时间成本，除了买现房的外；贷款成本，如果用按揭的方式，每个月都需要支付银行利息；租房空档期。在农历年结束前，杭州很多房子都是空置的，租不出去，直到春节过后，租房市场才开始回暖，恢复到正常水平。
此外，诸如契税、公共维护基金、物业费、中介费等费用都是影响投资回报的隐性成本。
出售服务式公寓所涉及的税费均高于普通住宅，如占房价3%的契税、无论房屋是否已拥有两年均需缴纳占房价5.6%的增值税、1%的个人所得税和土地增值税等。相关专业人士曾算过，在服务式公寓二手交易中，大约有30%至40%的房产增值部分要用于纳税。
近年服务式公寓租赁情况
选择商业地产的技巧
地铁、商业综合体、总价低、黄金地段
限购令的收紧，让不少人失去了购房资格，但手头上多出来的现金，又担心货币贬值，而小户型、总价低、不限购等优势，让商业项目，尤其是服务式公寓，备受投资者青睐。
不过，相较于住宅投资，商业地产投资更考验投资者的综合眼光，包括地段、位置、规划、商圈、成长性等。本期专题，钱江晚报记者向置业者推荐了几个具有投资价值的商业项目，它们之所以受到热捧，是因为它们各有特色。
黄龙王府
地理位置好，位于商业综合体内
黄龙皇家府邸因坐落于钱江新城二期商业综合体香江来时代中心，获得了众多投资者的青睐。
对于黄龙御府的投资者来说，香江来时代中心是实实在在的商业配套，已吸引黄龙酒店、世纪联华等品牌商业入驻。黄龙御府也成为热销楼盘，开盘以来600余套已售出近七成。
在钱江新城，一套60平米的服务式公寓月租金在5000元左右。以黄龙御府目前2.8万元/平米的售价计算，一套50平米LOFT产品的年化收益率超过4%，与银行大额理财产品收益率基本持平。再加上每年租金都会上涨，收益率也将逐年提升。
潜江云栖小镇国际青年社区
地铁站，总价低
年轻人认可的居住生活模式是住商融合，将国际化、居住、休闲、娱乐、商业等结合起来的街区。
钱江云栖小镇国际青年社区建筑面积约16万平方米，位于之江国家旅游度假区，项目为地铁6号线上盖项目，交通便利，项目已吸引富士康、阿里云、英特尔等多家大型企业入驻。
项目9号楼即将开启预售，总价45万起，入市门槛低、交通便利、无限购等特点，在目前市场上颇受青睐。
钱江浙江创业投资中心
环境优美，毗邻金融巨头
除了酒店式公寓、商铺，优质写字楼也受到投资者青睐，随着杭州高新技术企业的快速发展，高科技写字楼集群也正在兴起。
钱江·浙商创业投资中心项目位于杭州市西湖区西溪路，地处新兴互联网金融中心，背靠美丽的老河山，闹中取静，忙碌劳累一天的工作之余，可以来这里徒步，劳逸结合。
目前项目在售写字楼面积为137至380平米，整体空间分割相对自由，此项目也是黄龙周边为数不多在售的高端写字楼，成为西溪谷互联网高科技办公环境的生力军。
三花国际
双地铁，内置主题商业
服务式公寓产品最大的投资回报主要来自于租金。从杭州租赁市场历年的表现来看，地铁口、LOFT产品、生活配套齐全的公寓在租赁市场尤为抢手。不仅月租金起点高，未来租金涨幅比例也大。
作为东部新城即将开盘的新项目，三花国际最大的亮点就是地理位置，项目位于地铁一号线、四号线彭埠站上盖，是杭州为数不多的地铁上盖物业，自有商业圈直通地铁出口，无论去武林广场、钱江新城、滨江，都可以直达地铁。
户型方面，三花国际设计有LOFT产品，LOFT产品比平层设计多1~2个房间，未来出租更加方便，投资回报率也相对较高。
三花国际项目规划了近3万平米的轻奢主题商业空间，满足日常吃喝玩乐的需求。
本报记者 姜家一 吴家一 王家军
近期亮点
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看着租金上涨
我也想投资酒店式公寓。