近年来，随着地方政府财政困难，应收账款成为环保等行业的痛点。近日，一则关于某地方政府拖欠物业费，雅生活智慧城市服务有限公司（下称“雅生活服务”）与雅居乐控股间接全资子公司郑州雅鸿与当地政府签订协议，将欠款转为贷款，用于抵扣应缴税费的新闻引发广泛关注。
01
应收账款 → 贷款 → 税金
7月23日，雅生活服务发布公告称，河南省郑州市中牟县正安镇、刘集镇、姚家镇及光辉街道办事处等四地人民政府因公司提供服务欠雅生活服务物业管理费约5175万元，欠款金额分别为人民币974.2万元、人民币1020万元、人民币615.3万元、人民币2565.3万元，共计约5175万元。
公告披露，7月22日，雅生活服务及公司控股股东雅居乐控股的间接全资附属公司郑州亚鸿分别与正安镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及光辉街道办事处签订协议，据此，雅生活服务与郑州亚鸿另行签订一份贷款协议，由雅生活服务提供贷款，由郑州亚鸿借款。相关贷款协议项下的贷款总额相等於尚未支付的物业管理费，即本集团因提供物业管理服务而欠付正安镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及光辉街道办事处的所有款项的总和。
根据该等协议，雅生活服务将指令正安镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及光辉街道办事处向郑州亚鸿支付其所欠本公司的尚未支付的物业管理费，该金额将被视为贷款，而郑州亚鸿将指令正安镇人民政府、刘集镇人民政府、姚家镇人民政府及光辉街道办事处向中国中牟县税务局支付相当于相关尚未支付的物业管理费及相当于贷款总额的金额，用于支付郑州亚鸿应付给中国中牟县税务局的若干税项。
由于中国中牟县税务局仅愿意以上述方式从郑州亚鸿应付的部分税款中扣除未支付的物业管理费，为保护本公司及股东的利益，本公司订立了贷款协议，要求郑州亚鸿全额借款弥补未支付的物业管理费，未支付的物业管理费与应扣除税款之间的差额由郑州亚鸿全额承担。
该笔贷款以腾冲雅居乐旗下位于中国云南省元祥县的97个房地产项目作为抵押。如该抵押物因监管要求无法登记，本公司有权将其更改为本公司确定的其他抵押物。截至本公告日，该抵押物的评估市值为人民币51,939,000元。
据郑州航空经济区税务局今年4月披露的信息显示，郑州亚宏欠缴土地增值税7683.17万元。
01
应收账款已经成为一个老大难问题，企业都在寻找新方法来“追回”应收账款
目前，应收账款问题已经成为环保企业面临的普遍问题。
据广东省环境保护产业协会2023年发布的调查报告显示，2023年上半年，广东省环保企业应收账款问题令人担忧。多达84.0%的参与调查企业反映应收账款回款难问题突出；48.6%的企业表示同期应收账款增加；49.3%的企业应收账款占总营收比重超过30%在警戒线以上，20.1%的企业比例超过50%，表明企业净现金流大幅收窄，资金链断裂风险成倍增加。同时，参与调查企业的回款周期呈现延长趋势，多达80.6%的环保企业反映回款时间较往年有所延长。其中，36.1%的企业反映收款时间延长半年以上，11.8%的企业表示收款时间延长一年以上。
环卫领域亦是如此。专业人士指出，回款难是环卫企业目前面临的问题之一。在我国，环卫服务的直接付款人是地方政府。但近年来，由于财政压力增大，直接影响环卫服务的支付能力和预算水平，导致不少环卫企业应收账款居高不下，回款周期越来越长。
除了应收关联方款项，向地方政府提供城市服务款项的回收也愈发困难。一位环卫企业负责人向《中国房地产报》记者透露，近两年公司应收地方政府款项大幅增加，一些原本无望回收的项目已进入诉讼程序。“连一线城市的项目都存在回收问题，更别提三四线城市了。”
针对应收账款问题，国家出台了相关政策缓解这一矛盾。例如，2023年12月财政部发布《关于进一步提高政府采购透明度和采购效率的通知》，要求政府采购合同双方不得擅自变更合同，在政府采购合同中约定资金支付方式、时间和条件，明确逾期支付资金的违约责任。对有预付款安排的合同，鼓励采购人将合同预付款比例提高到30%以上。（点击查看详情：）
但政策推动是一回事，落实到地方政府，不能马上把钱给企业，目前还没有一个行之有效、被广泛应用的方法来解决这一问题。不过雅莱福和正安镇、刘集镇、姚家镇、光辉街道办事处人民政府采取的做法或许可以成为一种有意义、可行的尝试。
雅生活服务还在公告中表示，逾95%的未清偿物业管理费已超过一年，该等协议为公司收回应收账款提供了可行的解决方案。
从市场反应来看，也有不少人看好这一做法。据《中国房地产报》报道，有投资者对这笔交易评价：“简单来说，就是用收不回的应收账款换卖不出去的房子。”7月24日，有投资者对这笔交易评价称，由于母公司欠税，当地政府又缺钱，雅生活服务收回应收账款有困难。交易之后，相当于直接用应收账款换雅居乐的房子，但由于腾冲的房子还不错，雅生活服务可以用房子来抵扣上游供应商的货款，总体来说还是不错的。