财生火作为地产第一股，代表了地产行业过去一段时间的探索。财生火为什么会走到今天这个地步？财生火做了什么？问题在哪里？这是我们想要研究的，也为行业的发展提供了借鉴意义。
1. 财生火的发展历程
彩生活是如何走到今天这一步的？这是很多人都想知道的问题。本节我们将通过分析和回顾彩生活的发展历程，寻找答案。
我们主要从区域扩张、社区增值、员工激励、成本控制四个方面进行分析。
1. 多彩生活拓展
2015年，彩生活上市的第二年，便提出“进入百个以上城市，每个城市管理面积不低于1000万平方米”的目标，并购、内生增长是扩张的主要路径。
从此，财生火的经营规模便如火箭般直线上升。
在大多数人的印象里，财生火的面积迅速扩张，主要归功于大量的并购，而且他们还会给它加上一个修饰语：盲目。
然而，我们仔细梳理了财生活历年的面积增长结构之后发现，大家对财生活这个区域的印象其实并不准确。
实际情况是，除2015年以外，彩生活每年对外扩张的面积都高于并购的面积，其中2015年是其利用IPO资金上市后并购的高峰年。
不得不承认，财生火的外延扩张能力还是很强的，2014-2018年期间，其年均外延扩张面积超过5000万平方米。
这意味着什么？目前上市物业公司中，徐汇永盛、世茂服务、金科服务等物业公司2020年对外拓展面积约3000万平方米，绿城服务对外拓展面积约4000万平方米。
碧桂园服务、保利物业等物业龙头，2020年外延扩张面积约7000万方，2018年财生火外延扩张面积也已达7000万方。
不过财盛地产在面积增长上最大的问题在于增长的质量，其很多对外扩张项目的回报质量较差。
财生火所管理的项目中，大部分对外扩张项目采用的是报酬制，大部分并购项目采用的是包干制，财生火所谓的报酬制仅仅以收入确认的方式存在。
根据财生火年报，其报酬制度实质上是指财生火作为业主的代理人，有权从业主缴纳的物业管理费中抽取一定比例（一般为10%）作为收入，剩余的物业管理费则作为营运资金，用于支付物业管理相关费用。
然而，财生火收费管理的项目，单位面积年均收入仅为0.75元，这意味着什么？
如果0.75是物业管理费的10%，那么其管理的项目每平方米每年的物业管理费是7.5元，约合每平方米每月0.6元。2020年物业管理百强企业的平均住宅物业管理费为每平方米每月2.05元。
并购重组管理的项目都比较好，但这部分优质资产已经被出售。
财生火低质量向外扩张的结果是每年有大量区域被终止、撤回。
解约、退出的原因有很多，但业主对服务品质的不满肯定是一个重要原因，同时这也影响了彩生活品牌的美誉度，使得对外扩张难度加大，难以获得优质项目。
2019年，彩生火经历了艰难的转型期，原有的管理团队几乎全部离开，同时提出要夯实基础、回归原点。这一调整思维在2020年逐渐落地，管理细节、服务标准、住户满意度成为重要的经营指标。此时的彩生火已是一艘大船，掉头已难。
2、基于彩之云的增值服务
从物业管理到为民服务，财生火以巨大的勇气和决心突破了传统物业管理的服务范围，提出了“把社区服务带进千家万户”的口号，上市后，财生火旨在构建社区服务生态圈。
以上内容摘自彩生活年报。
毫无疑问，财生火在社区增值服务的探索上曾经走在了行业的前列。
财生火对于增值服务和管理规模的看法是比较理性的，这一点可以从下面这段话中体现出来。
我们认为基于千万业主的社区服务是一片巨大的蓝海，从“物业管理”到“互联网+社区”，从“管理物”到“服务人”，财生火多年来一直在探索这条转型之路。
在向社区平台型企业进化的路上，我们深知社区场景是“土壤”，社区生态中的所有产品都必须以社区土壤为基础，我们在思考如何以更高的效率获得更加丰沛的社区“土壤”进行深耕。
目前整个行业都希望通过“高杠杆、重资产”的并购来扩张，我们认为相较于传统“物业管理地盘”的控制力，更应该关注用户，因此集团转而寻求轻资产扩张方式，也就是平台输出策略。
所谓平台输出，就是彩之云平台。
2016年11月，彩生活与上海银湾展开合作，在不分割对方物业服务收入的情况下，彩生活将彩之云APP底层技术输出给对方，并将增值业务收入两半分成。
当时，上海银湾自营物业面积为1.2亿平方米，银钥匙联盟管理面积为2.5亿平方米，此次合作使得彩之云平台覆盖面积增至近7.7亿平方米。
更重要的是，针对此次合作，财生火的投资成本仅为3250万。
此后，彩之云平台迅速发展，2019年覆盖面积已超过12亿平方米，注册用户数和活跃用户数也不断增加。
与此同时，互联网高管跳槽到物业公司的案例，早在2015年就在财生火中出现过。而且，这样的情况并不只存在于互联网行业。
其中包括原思科大中华区财务部首席架构师张启亮、原阿里巴巴运营总监郑嘉斌、海底捞高管付国俊等。
互联网巨头京东、360等均斥巨资入股财生活，并在社区经济领域展开战略合作。
随着彩之云平台的快速发展以及外部人才、资本的支持，彩生活增值服务收入快速增长，2015年至2018年，彩生活增值服务收入增长率分别为63%、48%、76%、47%。
正如彩生活所说，社区场景是“土壤”，社区生态中的所有产品都必须以社区土壤为基础。因此，随着彩生活面积增长几乎停滞，2019年的社区增值收入也开始下滑。
2020年，受管理面积下降、新冠疫情、P2P清算政策等多种因素影响，增值服务收入减半。
前两个原因很好理解，但是P2P对财生又有什么影响呢?因为财生的增值服务收入很大一部分来自于旗下的社区金融业务：财富人生。
财福人生的运作方式是，业主的理财资金通过花样年旗下的合和年小额贷款公司，利用P2P平台进行运作，财生货是这款产品的渠道商，并收取佣金。
根据彩生活年报披露的数据，2019年，花样年控股为推广财富宝千生花，与彩生活发生了逾7200万的关联交易。
虽然目前还未传出花样年控股和财生火P2P业务倒闭的消息，但该业务取消造成的营收真空却是难以弥补的。
3. 员工激励计划
为鼓励员工拓展海外业务，财盛上市后实施了四次股票购买计划和两次股权激励计划。
2014年9月29日，彩生活上市后不久推出首个股票期权计划，授予共计4500万份股票期权，收盘价为6.66港元，行权价为6.66港元。
2015年4月30日，财盛人寿快速发展，成为并购王者，管理层信心满满，第二次授予股票期权，授予股票期权总数为2500万份，当时收盘价为10.88港元，行使价为11港元。
2016年3月18日，在股价相对稳定后，彩生活第三次授予股票期权，共授予约3425万份股票期权，收盘价为5.76港元，行权价为5.76港元。
2018年11月27日，第四轮股票期权启动，共授予股票期权1,946万份，收盘价为4.11港元，行权价为4.11港元。
上述四次股票申购计划均因彩生活股价的持续下跌而以失败告终，只有在2018年股价出现小高峰时，有少数人套现离场，但获利甚微，大多数员工手中的股票申购都成了一文不值的废纸。
因此，在此期间，财盛人寿两次采用了最直接的激励形式——股权奖励。
2018年是彩生活硕果累累的一年，公司经营面积扩大至近7000万平方米，营收和利润再创新高。
但这一切的背后，是核心管理团队对公司的失望。
2019年，以唐学斌为首的管理团队几乎全部辞职。
2018年年报中，财盛的高管团队有13人，但2019年年报中，高管团队只剩下两人：分管基础物业管理的副总裁常荣和CFO杨澜。
4.成本控制意识
目前业内普遍的观点是，科技的应用能够让物业管理企业降本增效，而其中最主要要降低的成本就是人力成本。
但这是否意味着未来物业行业的一线服务人员会越来越少呢？财生火对这个问题有着独到的看法：
通过科技平台赋能、释放更多劳动力，并不意味着物业管理可以完全进入“无人时代”。
相反，随着物业公司对社区服务场景探索需求的加大，能够理解用户需求、不断挖掘用户信息的人类管家将变得更加不可替代。
这些服务人员将会是未来物业公司竞争的关键，毕竟人与人之间持续的接触才是信任的载体。
管理职能的平台化，可以释放大量一线员工的创造力，让他们更加专注于探索社区消费场景。
由于彩生活的大部分经营项目采用财务确认的薪酬制，大部分一线服务人员的成本并未体现在财务报表中，因此我们无法衡量彩生活对科技应用的尝试所带来的效益。
但我们发现，随着管理规模的扩大，其管理成本仍在逐年上升。
2. 财生火衰落原因总结
通过上面的分析，很多人已经基本了解了财生火衰落的主要原因，下面是我们做出的总结。
1.直接原因：母公司破产
彩生活之所以走到今天这一步，最直接的原因还是母公司花样年控股的问题，为了解决母公司的问题，彩生活将核心资产出售给了碧桂园服务。
假如核心资产没有出售，彩生活或许还能继续走稳固基础、回归本源的战略，在提升服务品质的同时慢慢转型。
虽然这是一个漫长而艰难的过程，但这也是一件艰难而正确的事，而且这是整个行业现在和未来都必须经历的过程。
2. 扩张战略存在问题
财生活的发展源于互联网O2O热潮，从一开始就高度重视流量，这导致财生活扩张策略的核心就是增加用户量，而忽视了对外扩张项目的质量。
无论过去、现在还是将来，物业管理基础服务永远是基础。
还是要引用财生火的一句话：社区场景是“土壤”，社区生态里的所有产品都要立足于社区土壤。做社区增值当然要覆盖更多用户，但高端优质用户更重要。
3. 并购整合问题
作为行业内最早开启大规模并购的公司，财生火在并购整合上几乎得了零分，当然这也和其固有的流量思维有关。
碧桂园服务对开元、万科进行尽职调查后发现，彩生活总部管控较为松散，开元、万科对彩生活、花样年的向心力相对较弱，虽存在股权交易，但并未将彩生活视为母公司或集团。
彩生活与开元、万科的整合程度不高，彩生活直到2020年6、7月才开始对收购资产进行整合，包括系统共享、财务流程统一等，因此碧桂园服务接手时，开元、万科的整合尚在初期，接手过程相对简单。
4. 其他原因
以上三个是我们认为最直接、最根本的原因，但实际上还有一些其他原因导致彩生活业绩停滞甚至下滑。
例如核心管理团队的集体离职，导致对外扩张和增值服务陷入瘫痪，如理财人生P2P业务被撤出，导致增值服务收入和利润下滑。
3. 彩色生活案例研究给行业带来了什么
财生火的案例给行业带来了很多思考和启发，这里主要提以下几点。
1. 基数越来越大，如何保持质量和数量的增长
对于上市物业公司而言，只有业绩增长的确定性才能维持较高的估值，但随着面积、收入、利润等指标基数越来越大，维持较高的增速已是难事。
业绩增长的驱动力无非就是四点：管理面积的增长、社区的增值、物业费的增加、降本增效。
但目前一个小区的增值与管理面积高度相关，也存在着可见的天花板，提高物业费和降本增效的措施短期内很难见到效果。
因此面积的增长成为大家所期待的，但优质社区资源毕竟有限，市场竞争者越来越多，如何保持质量和数量的增长成为最亟待解决的问题。
2.确保做好并购整合工作
将并购项目及时纳入统一的平台和系统。同时，并购整合不只是投后，投前尽职调查同样重要。并购项目应尽可能与现有业务产生协同效应，避免盲目投资。
3.做好团队激励与管理
大多数上市物业服务公司均不同程度地采用了授予股票期权的方式进行股权激励。
有些公司，比如财生火，在股价较高的时候提供激励措施，但现在这些公司的股价一直在下跌。
如何有效实施股权激励，留住核心团队，保持团队活力，也是目前需要解决的问题。
4.社区增值避免高风险、高投入的业务
很多物业公司在社区增值方面寻找突破口，也在做各种尝试，在这个过程中，高收入、高利润的生意很容易成为目标，而背后的高风险却被人们忽视。
但《财生火》通过实际案例告诉我们，高风险业务倒闭造成的收益真空是很难弥补的。
5. 如何避免成为第二个财生火
在物业管理上市热潮中，财生火就像学校里最出名的穷学生，每个新生都被警告，以后不要像这个人，你看他的市盈率才10倍。
但如今很多人可能不愿意承认自己已经变得像财生火了，市场上PE在10以下的物业公司还有很多，有的甚至比财生火还惨，直接掉队了，比如蓝光家宝、首服等。
而那些现在价值比较高的学员，谁能确定他们是不是巅峰时期的彩色人生？
当然，在现阶段，物业公司作为母公司降低成本的工具，最希望的是母公司不要出问题。
6.上市一定是正确的选择吗？
为什么这么说呢？因为上市之后，物业公司就变成了一家公众公司，有自己的KPI指标，比如面积、营收、毛利率、净利润等等。投资人就在你身后拿着鞭子站着，你不往前走，他们就鞭打你。
这时候，为了实现KPI，公司很可能会忘记一些最根本的东西。
如果物业公司不上市，物业管理生意还是可以做一门好生意的。