关键词：民事执行异议诉讼 房地产系列交易未登记 参考应用
案件基本情况：
原告任某某诉称，因第三人陈某某欠付工程款，任某某依法申请强制执行，人民法院裁定查封陈某某位于重庆市开州区的房屋（下称涉案房屋）。雷某某提出执行异议，人民法院裁定中止执行涉案房屋。任某某认为中止执行裁定认定事实错误，缺乏事实和法律依据，遂提起执行异议之诉，请求判决撤销中止执行裁定，继续执行涉案房屋。
被告人雷某辩称，其在人民法院查封涉案房屋前已购买该房屋，并已支付全部价款，且实际居住至今，房屋未过户并非雷某的过错。根据最高人民法院《关于人民法院审理执行异议复审案件若干问题的规定》（以下简称《异议复审规定》）第28条规定，可以排除任某对涉案房屋实施强制执行的情形。
法院经审理查明，2016年8月，第三人陈某在某房地产公司购买了一套房屋，双方签订了商品房预售合同并备案，因房地产公司未办理初始产权登记，该房屋未登记在陈某名下。2018年4月，陈某将涉案房屋出售给雷某，雷某支付了全部价款并实际居住至今。因陈某尚欠任某工程费，任某将其起诉到法院。人民法院于2019年8月发出调解书，确认陈某应支付任某工程费28万元。后因陈某未按时支付工程费，任某申请强制执行，法院于2019年12月裁定查封涉案房屋。雷某对执行提出异议。人民法院经审查，裁定中止执行涉案房屋。任某不服该裁定，提起执行异议诉讼。
2021年3月22日，重庆市开州区人民法院作出（2020）渝0154民初6142民事判决：驳回任某某全部诉讼请求。任某某不服，提起上诉。2021年11月18日，重庆市第二中级人民法院作出（2021）渝02民中1957民事判决：1、撤销重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6142民事判决；2、准予执行涉案房屋。雷某某不服，申请再审。2022年5月31日，重庆市高级人民法院作出（2022）渝民申1315民事判决：驳回雷某某的再审申请。雷某不服，向重庆市人民检察院提起上诉。重庆市人民检察院不服，向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院依法审理了本案，于2023年12月14日作出（2023）渝民再275号民事判决：1、撤销重庆市第二中级人民法院（2021）渝02民终1957号民事判决；2、维持重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6142号民事判决。
裁定理由：
法院生效裁判认为，本案争议的焦点在于雷某某对涉案房屋是否享有足够的排除强制执行的民事权利。
1.案涉房屋尚未登记在被执行人陈某名下，不符合“买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议”的条件。人民法院是否应当参照《执行异议复议条例》第28条审理执行异议诉讼与执行异议复议的法律适用应当统一；《执行异议复议条例》第28条的适用与本案并无实质性区别；同时，参照《执行异议复议条例》第28条审理本案，可以避免执行异议诉讼与相关执行之间的矛盾冲突。因此，虽然案涉房屋未登记在被执行人陈某名下，但人民法院应当参考《执行异议复议规定》第28条进行审理，具体理由如下：
第一，人民法院在执行异议诉讼中可以参照适用《执行异议复议规定》。其依据在于，执行异议诉讼与执行异议复议相关。为保持法律的内在统一性和当事人的可预见性，在法律没有对执行异议诉讼进行直接、明确规定的情形下，类似情形应当参照适用《执行异议复议规定》。
其次，参照适用是指将现有法律对某一事项的规定，适用于最相近的其他事项。虽然《执行异议复议规定》第28条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，但从本质上讲，该法律规定的适用并非买受人对不动产登记在被执行人名下提出异议，而是执行申请人与买受人围绕被执行人对该不动产享有的权益而产生的权利冲突。要解决的核心问题是不动产买受人的债权是否符合排除金钱债权人申请强制执行的四个条件。“不动产登记在被执行人名下”只是为了便于人民法院在执行过程中对外观形式上的权利进行识别，以促进执行的高效进行，而不是在适用该规定时对买受人作出限制性规定。在执行异议之诉中，“登记在被执行人名下的不动产”并非判断是否相似的构成要件之一。且在陈某已支付房款的情况下，人民法院查封涉案房屋，实质上将涉案房屋视为被执行人陈某的可执行财产。该情形与“登记在被执行人名下的不动产”并无实质性区别。因此，《执行异议复议规定》第28条的适用情形和所要解决的实体问题与本案争议情形和所要解决的实体问题并无实质性区别，反而最为相似。人民法院可以参照适用《执行异议复议规定》第28条审理本案。
最后，在缺乏明确法律规定的情况下，参照适用是从合理性的角度来引用法律。在考虑在涉案房屋未登记在被执行人名下的情况下是否参照《执行异议审查规定》第28条时，还应当考虑司法的合理性。若认定本案房屋未登记在被执行人名下，不宜参照《执行异议审查规定》第28条，但在本案执行中将其作为陈某的可执行财产推动执行，进而采取拍卖等执行惩戒措施，最终的法律效果是人民法院从权利外观角度否认同一财产属于被执行人，但事实上将其作为被执行人的财产执行，裁判的内在法理与逻辑难以自洽。因此，人民法院依法查封不动产时，不动产买受人的权益并不局限于“登记在被执行人名下的不动产”，参照《执行异议审查规定》第28条进行审理亦属合理。
二、雷某某的情况是否符合《执行异议审查条例》第二十八条规定的四项要件
《执行异议审查规定》第二十八条规定：“金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议，并符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封前，已经签订合法、有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封前，该房地产已经被合法占有；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，剩余价款已经按照人民法院的要求交付执行；（四）因买受人自身原因以外的原因，未办理过户登记。”首先，雷某、陈某在人民法院查封房地产前签订了《房屋买卖合同》，且该合同已被人民法院确认有效，符合该规定的第一项要求；其次，雷某提供了交接表、《居民天然气供用合同》、水费收据、水费记录查询、电费清单等证据，足以证明在涉案房屋被查封前，陈某已将涉案房屋交付雷某占有，符合《规定》第二条要求；第三，雷某已按约定支付了购房款，还按照人民法院的要求交付了剩余3万元作为陈某的债权，符合《规定》第三条要求；最后，开发商要先为商品房购买人办理产权转移，开发商必须先办理产权初始登记，否则无法再进行产权变更。2020年涉案房屋被人民法院查封前，开发商尚未办理产权初始登记，而初始登记要到2021年才完成，客观上雷某不可能将涉案房屋过户到自己名下。任某所提及的抵押权及纳税问题并非雷某无法办理产权登记变更的根本原因，故上述情形属于因雷某自身原因以外的其他原因未办理过户登记，符合《条例》第四条的规定。任某所提的其他意见对上述认定亦无影响，本院不予采纳。综上，雷某作为案涉房屋的买受人，符合《条例》第二十八条规定的条件，享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利，故对任某要求执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。
判决摘要：
在房地产连锁交易中，如果次买受人对未登记在被执行人（二手卖房人）名下的房地产提起执行异议诉讼，人民法院可以参照适用《人民法院审理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条，审查次买受人是否具有足以排除对执行标的物强制执行的民事权利。如果次买受人与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，并在房地产被查封前合法占有该房地产，且次买受人已支付全部价款，且因非次买受人自身原因未办理过户登记的，次买受人对该房地产享有的民事权利足以排除对一般金钱债权人的强制执行。
关系指数：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第309条、第311条
《最高人民法院关于人民法院审理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条
一审：重庆市开州区人民法院民事判决（2020）渝0154民初6142号 (2021年3月22日)
二审：重庆市第二中级人民法院（2021）渝02民终1957号民事判决（2021年11月18日）
再审：重庆市高级人民法院（2022）渝民申1315号民事裁定（2022年5月31日）
再审：重庆市高级人民法院（2023）渝民再275号民事判决书（2023年12月14日）