如今，由于工作、子女教育等各种原因，越来越多的农村村民选择进城居住，村庄的空置房屋不断增多。
在此情况下，很多村民看到家乡的闲置房屋对自己并没有什么用处，便想出了把空置的旧房卖掉，用所得资金补贴家庭开支的想法。
不少农民考虑将自家宅基地上的空置房屋出售，以换取资金。
所有想卖房子的村民都希望能找到一个出手阔绰的买家。但是要注意的是，并不是每个人都能买得起宅基地上的房子。土地上房屋的买卖有严格的法律规定。那么如果你想买卖宅基地上的房子，需要遵守哪些法律呢？
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购买宅基地房屋的人必须遵守规定
宅基地使用权不得单独转让。下列转让行为无效：
1）城镇居民购买；
2）法人或者其他组织购买；
3）转让方未经集体组织同意；
4）转让给集体组织成员以外的人员；
5）受让人已经有房屋，不符合宅基地分配条件的。
宅基地使用权流转应当具备下列条件：
1）转让方拥有两栋及以上的农村住宅（含宅基地）；
2）同一集体经济组织内部成员之间的转移；
3）受让人无房屋和宅基地，且符合宅基地使用权划拨条件的；
4）转让须经集体组织同意；
5）住宅用地使用权不得单独转让，土地应当与房屋一并转让；
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为什么宅基地不能卖给外村的人呢？
法律规定宅基地不得买卖，但宅基地上的房屋可以买卖，但只能在集体经济组织成员之间买卖才合法有效，否则房屋不得更名或者转让。
如果房子不改名过户的话，是不具备产权约束力的，也就是说这个房子的产权不属于你。
目前宅基地实行的是房产合一原则，即土地随房而动。由于房产与土地合一，宅基地不能单独交易；而房屋的交易也必须在集体经济组织成员之间进行。这限制了集体经济组织以外的人和城镇居民在农村购买房屋和土地，目的是保障农村村民的基本生存权利不受侵犯。
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宅基地如何合法流转？
1.履行相关审批程序，完成主体变更登记
《住宅用地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得住宅用地使用权的重要凭证。因房屋出售导致住宅用地使用权转让的，住宅用地使用权主体发生变更，应当按照《土地使用证》办理土地使用权转让，并按照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等规定履行审批手续，办理权利人相关使用证件变更登记。
2.双方为同一村农村集体经济组织的成员
原使用者因经济发展、人口流动等原因不再使用宅基地的，可以依法转让。但是，宅基地使用权只能在集体经济组织内部自由转让。
土地流转给城镇居民或者农业集体经济组织其他成员后，受让人不再符合法定条件，除非在流转时，受让人已将户口迁到所在乡镇、村，成为该集体经济组织的成员。
3. 符合“一户一房”原则
《土地管理法》第六十二条第四款明确规定了宅基地实行“一户一房”的原则，因此，农民买卖涉及宅基地使用权转让的房屋时，也必须符合宅基地标准的限制。
宅基地使用面积超过省、自治区、直辖市规定的标准时，应当在土地登记卡、土地证上注明超过标准的数量；使用土地时，应当按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超出部分退还集体经济组织。
最后，长云拆迁律师提醒农民，在宅基地上转让房屋时，转让合同一定要认真对待，千万不要以为是同村的，互相熟悉，就可以私自转让，房屋转让肯定会因为手续问题不被法律认可，如果以后发生纠纷，牵扯到双方的利益，肯定会产生一些纠纷。