在房产交易中，签订房屋买卖合同是至关重要的一个环节，不仅关系到双方的经济利益，还涉及诸多法律权益的保护。为了保证交易的顺利进行，保护好您的自身权益，下面详细介绍了签订房屋买卖合同必须注意的30个法律要点。
核实预售许可证真实性
在买房过程中，无需逐一检查开发商的五证（即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证），因为预售许可证的申请已经涵盖了其他四证的审核。购房者应直接到房产管理部门核实预售许可证的真实性。没有预售许可证出售的房屋存在很大的法律风险和安全隐患。
明确土地使用性质和使用期限
虽然很多开发项目都是出售，但由于是混合或商住性质，土地使用年限可能不是70年，甚至只有40年。购买时一定要确认土地是出售且使用年限是70年，因为非住宅用地可能需要缴纳续期费用。目前法律只规定住宅用地到期自动续期，非住宅用地的续期政策尚不明确。
明确房屋的用途
有些房屋虽然看起来像住宅，但其用途却标为公寓。公寓的照明时间以及是否可以用作学区房并没有明确规定。为孩子上学买房的买家需要特别谨慎，因为在学校名额紧张的情况下，公寓可能不被视为学区房。
谨慎选择物业管理公司
签订商品房合同时，还会签订前期物业服务合同。由于开发商与前期物业公司关系密切，购房者应仔细审查物业公司的信誉和合同条款。虽然未来可以通过业主委员会更换物业公司，但实际操作中，由于入住率不足或业主意愿不强，业主委员会往往难以成立，导致物业纠纷频发。
礼品区书面确认
开发商经常承诺赠送车库、储藏室或阁楼，但这些承诺必须写进合同，否则可能因证据不足而落空。同时要确认赠送的区域是否为规划车库，注意人防停车位无法认证的问题。
准确约定房屋面积
关于面积纠纷，大家普遍存在一个误解，合同约定优先于法律规定，开发商往往以测量面积为标准，规避3%面积误差的法律规定。购房者应该在合同中明确约定如何处理面积误差，比如面积超出多少才不再收取费用。
应仔细考虑贷款条款
虽然开发商承诺协助贷款，但合同中往往没有明确写明贷款无法取消的条件，而是要求买家因信用问题无法获得贷款时，一次性付清全款。买家应提前检查个人信用状况，明确写明无法获得贷款时有权取消合同。
违约责任
双方违约赔偿数额往往不平等，购房者应要求平等对待，确保双方权益平衡。
明确交付条件
房屋交接条件要详细约定，包括验收类型（单户验收、综合验收、竣工备案、消防验收等）。单户验收后，小区可能还在建设中，居住不方便，需要特别约定。
所有权必须明确
社区内会所、健身中心等公共区域的权属应有明确约定，否则开发商可能擅自出售，影响业主权益。
争取多家服务提供商
对于燃气、宽带等服务，应要求开发商引入多家服务商，增加选择余地，避免因垄断而产生服务质量问题。
详细的谈判解决条款
合同中“双方协商解决”条款往往对开发商有利，违约责任也应明确，避免产生歧义。
注意合同附件
合同附件包括房屋平面图、分户面积说明、装修设备标准等，应详细准确，避免使用模糊的词语。买受人有权与开发商协商修改补充协议。
销售广告及合同内容
如果销售广告和宣传材料对购买决策有重大影响，即使没有包含在合同中，也应视为合同的一部分。如果购买者发现任何差异，可以要求开发商承担违约责任。
禁止转让房地产
根据中国法律，某些类型的不动产无法转让，包括未取得土地使用证、房产被查封、产权存在争议、房产尚未登记颁发产权证书等情况。
不动产证有效期
不动产登记簿是房屋权属的依据，不动产证仅起到证据作用，购房者应确保办理不动产登记或变更登记，保障房屋所有权。
面积收缩问题
如果面积误差在3%以内，开发商应该退还误差部分的购房款；如果超过3%，买房者可以选择解除合同，或者要求开发商承担其他责任。
处理逾期交货
开发商未按时交付商品房，经催告后仍不交付的，买受人可以解除合同或者要求开发商承担违约责任。解除权必须在法定期限内行使。
风险承担原则
房屋交付前，毁损、灭失的风险由出卖人承担；交付后，由买受人承担。买受人拒绝接受书面交付通知的，自通知载明的交付之日起，风险由买受人承担。
预售合同条件
商品房预售必须满足以下条件：缴纳全部土地使用权出让金、取得规划许可证、投资额达到总投资的25%以上、办理预售登记、取得预售许可证。
预售合同登记备案
未登记、备案的，不影响预售合同的效力，除非双方另有约定，且一方已经履行主要义务，另一方接受。
房屋质量保修期
房屋质量保修期限有明确约定，超过保修期限的，卖方不承担保修责任，买方应在合同中详细约定保修条款。
恶意串通合同无效
卖方恶意与第三人串通订立合同，并交付产品使用的，买受人可以请求宣告合同无效。
逾期办理房产证应承担的违约责任
如果因为卖方的原因导致房产证办理延迟，卖方要承担违约责任，买方最好在合同中约定明确的办理房产证期限。
土地使用权随房屋一起转让
房屋出售时，所占面积的土地使用权随之转移，即“地随房走”，双方应办理产权变更登记和土地使用权变更登记。
终止转让合同
已经转让的房屋买卖合同，经双方协商一致或者满足约定的解除条件，可以解除。
产权变更登记与合同效力
未办理产权变更登记的，不影响房屋买卖合同的效力，合同自成立时生效。
因延迟支付购买价款而取消的权利
买受人延迟支付货款，经催告满三个月仍不支付的，出卖人可以要求解除合同。解除权的行使有时间限制。
租赁住房买卖及居住权
租赁期间，租赁房屋出售的，不影响原租赁合同的效力，承租人有权继续居住。
承租人的优先购买权
出租人出售租赁房屋时，应当事先通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。未通知承租人的，承租人可以请求法院宣告买卖无效。
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通过深刻理解和掌握以上30个法律要点，购房者在签订房屋买卖合同时将更加从容，切实维护自己的合法权益，确保交易过程顺利、安全。