这两天，我的朋友圈里充斥着关于前滩一处房产的信息。
可以看出，这是同一套房子，只是税费缴纳方式不同，最低出价是房东655万元，47平米一居室，折合单价13.93万元/平米。
从中介的推销中可以看出，这套房子在前滩性价比非常高，总价也应该是该地区最低的入手门槛。不过截至发稿时，据说这套房子还没有售出。
热门，不一定颠倒
据链家APP显示，尚峰公馆最近一次成交是在节前9月24日，同样是一套47平米高层一居室，成交价685万，折合单价14.57万元/平米。顺便说一句，国庆假期过后，同一套公寓价格又跌了20万元。
出于好奇，我翻了一下，发现这个户型2022年的成交价在800万左右，一年下来跌了15%。
尚峰公馆于2020年底推向市场，共推出204套，均价11.2万元/㎡，当时共有2583组客户参与认购，认购率达1266%，也是2020年全年认购率最高的项目。
尚峰大厦位置图
按照目前摇号积分购房的普遍逻辑，一个楼盘认购量越大，积分越高，其倒挂率就越被市场认可，红包属性就越强。但事实真的是这样吗？
我们以尚峰名邸为例，从当年各套房源的价格表上我们可以看到，户型面积47平米的高层住宅（10层以上）单价在12.6万元/平米以上，总价在600万元左右。
以此计算，今年9月售出的685万的房子，毛利约85万元，扣除契税后，保守利润也只有80万元。
不到3年时间，赚了80万，总收益约13.3%，年化收益约4%，这还是大众眼中的超级火爆红盘，有2583组认购，这个业绩算不算优秀？
个案，不代表该行业
前滩二手市场崩盘了吗？关于房价、价格倒挂，我一直主张个案分析，一栋楼不能代表一个板块，一套房子不能代表一个板块，一个项目进入二手市场后，它的一个房源、一次成交，只是个案，可以作为参考，但不是描述楼市的必要条件。
我们来看看前滩三个价格区间的二手房现状：
高级：
以三湘印象公馆一线江景房为例，今年8月成交一套215平米的户型，成交总价5320万元，单价24.7万元/平米。
目前，小区内有一套低洼区域大户型（无河景）挂牌出售，建筑面积约223平米，总价4320万元，折合单价19.5万元/平米。
据中介介绍，这套房子上市才一个多月，已经对外展示十多次，未能成交的关键原因并非价格，而是这个预算的客户对江景情有独钟，如果有更高楼层的房源，有诚意的买家愿意增加预算下单。
中间层：
前滩所谓的“第一”，并不是总价最贵的三湘，而是位置、户型、社区、品质都更好的京耀名邸一期。
景耀一期近一年来鲜有成交，房东惜售。链家APP上查到的最后一笔成交数据可以追溯到2020年11月，当时一套154平米的中层公寓以总价2400万元成交，折合单价约15.58万元/㎡。目前，该小区154平米大户型最高挂牌价已达22万元/㎡。
地产经纪称，前滩面积越大、房屋品质越好，二手价就越坚挺，景耀一期就是最好的例子，偶尔有单位卖到18万以下，但那是低楼层的特价单位。
低級：
众所周知，前滩被诟病的“小户型”相当多，这里就不一一列举了，目前13-16万这个价位段，基本都是小户型。
被房产商广泛挂牌出售的尚峰名邸虽然并非单价最低，但由于单位面积仅有47平米，655万的总价也算是整个前滩最低的总价门槛了。
该机构对前滩小户型的分析也很客观：小户型因为房源多，是前滩最贵的，毕竟小户型和前滩现在的定位和商业化程度不匹配，房价涨幅也最大。
买房不只是看地段
位置、位置、位置，这个房地产原则始终不可动摇。但我们也看到，同一地块的二手市场价格几乎翻了一番，从13万涨到了25万。
这也告诉我们，在同一个区域，产品、户型、社区环境等因素对房产价值起着至关重要的作用，地段相当于给你的房子打了一个基础分数，其他因素则是加分和扣分。
在广阔的新市场中，有三个因素需要特别关注：
① 公寓品质。大多数人都依赖直觉，无非就是规模、采光和通风。但在相邻地段的属性下，公寓的可接受性和稀缺性也很重要。一定要查看二手市场。是小户型更贵，还是大户型更受欢迎？向房产中介询问该地区哪些户型和房间数比较稀缺。稀缺总是让东西更值钱。
②产品力。产品力突出的产品在未来会非常有优势。在限价时代，平庸的产品随处可见，偶尔也会有性能高于平均水平的产品脱颖而出。
③要有加分项。比如在红海徐泾，未来的龙头项目要么是古镇盘龙天地，要么是建在地铁之上的天空城市。一个好项目的特长尤为重要。
对岸的前滩、徐汇滨江如此，而浦西的大虹桥、浦东的唐镇等地也同样如此，一段时间内新增房源的增加也意味着，一旦限售期结束，二手房将迎头赶上。
回头想想，让你获得高分的绝对不是人们所说的区域颠倒，而是你找到了正确的位置、正确的项目和正确的户型。
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