房源信息可能是我们所见过的关于房东真实想法的最准确数据。
我们会看不同时间点市场的上市情况，去年我们见证了前所未有的上市趋势，当然新年伊始的情况也是一个重点。
可是当我拿到这个月的数据的时候，我就觉得这个题目做不成了。
毕竟每年年初上市数量增加是大概率事件，但今年的情况是这样的
不是上涨而是下跌
你知道，去年夸大的上市潮，都是从2月到3月开始的，今年为什么会这样呢？
在与数据来源反复确认这是一份二手房源后，
这些和我们想象的不一样的数据，也告诉我们市场的情况和我们想象的不一样。
01
要么降价，要么不卖
2月份，网上实时挂牌房屋数量为14.31万套。
这一数据从全年来看仍处于高位，但较1月份减少了7.5万辆。
这是近一年来第三次下降，但却是近一年来最大降幅。
我没想到这是真的。
写到这里，我还记得去年12月，我站在一家小型房地产中介公司里，听到电话那头的男人对房东说：我不挂了，明年再挂。
多名房产中介也表示，春节前确实出现过一波房东撤房潮，因为房价跌太多，自己不想卖，但又怕被房产中介唠叨，干脆就撤了。
那这群房东呢？他们还没过年吗？
年度最大降幅意味着什么？
我从不相信机会，但直到看到标价我才明白为什么。
挂牌价其实很虚，毕竟挂牌价没人会成交，不过好在这是房东想要的价格。
而且从价格走势也可以看出前后的变化。
首先，不管Listing量如何波动，降价是大家的共识。
其次，2月份挂牌价也创近一年来新低
最后，也是最重要的一点，在房源数量减少的同时，房源价格也在下降。这意味着什么？
房源数量正在减少，剩下的房源价格都较低
也就是说，当前房东心态是两极分化的。
要么降价，要么不卖
我和静安的经纪人聊过这件事，他们也有同样的感受。
不少房东表示，如果再次被要求降价，他们就不会卖房，会再观望。
原本计划明年再挂牌的房东到现在还没来，我打电话问他，他说现在市场还不明朗，要再等等看，不然一直降价也烦。
其余地主也被他们谈下来了。
什么意思？卖不出去，自然要跟房东商量降价，等了半天客户出价，大概率会碰到拿着屠龙剑进来的人。
此时此刻，数据和市场之间的联系非常真实
02
哪个房东会最先发脾气？
纵观16个区，挂牌量降幅最大的是普陀区、闵行区、奉贤区、静安区。
但这并不代表这里的房东们就忍不住了，忍不住的原因还是价格。
2 月份环比价格跌幅最大的地区包括青浦、静安、长宁和闵行
其中一些地区是去年新房供应最大的地区
闵行普陀、万科、绿城新房供应井喷，奉贤“金鱼草”附近改善型供应
当该区域有新的住房供应时，必然会影响该区域二手房市场。
但有些则不是，比如静安区
直到我将数据分解到板块层面，我才真正理解了这一点。
我列出了上市数量下降最多的前20个行业和上市价格下降最多的前20个行业。
各种各样的街区，有需要改造的，内环、中环、外环的，但巧合的是，都有静安寺。
静安寺确实代表了目前挂牌价格下降的状况，与新房挤占二手房的局面不同。
大量供应老旧、破旧、狭小的房屋，没有区别
打开上海链家二手网，静安寺挂牌房屋共182套，但其中面积在50平米以下的有60套左右，占比约三分之一。
看过静安寺二手房的朋友可能都会有类似的感受，那就是这里的房子很多。
但大多数都是1960、1970年以后修建的老房子，而且这些房子的面积都不大。
对于这些房东来说，只有两个选择：要么降价，要么逃离。
类似街区比如江宁路、曹家渡、董家渡都是这样的
比如延平路461号某小区的一位经纪人就表示，春节前他在网上看到有四五套房子挂牌出售，现在只剩下三套了。
03
房屋的面积、价格范围和房龄也证实了这一点。
仅进行区域分析是不够的。还有很多其他与房屋相关的参数，例如总价格范围。
这次的总价格区间比较窄，但这也方便各个价格区间的房东找到自己对应的梯队。
挂牌价跌幅最大的价格区间为≤200万，其他为8-2000万及以上
这个价格区间也与目前新房市场的供应范围相对应。
普陀金茂府均价在800万左右，闵行万科项目均价在700-1050万，闵行绿城项目均价接近700-1400万。
600万起，总价600万以上的房东面临新房市场的竞争
降低价格是他们为数不多的有效选择之一，或者干脆离开。
200万元以下同样是降价先锋，但原因不同，就是静安寺、曹家渡等危旧房集中供应
区域部分也是如此
这就是同口径数据的有趣之处，不同维度的同口径数据可以更准确地观察问题。
我把区域划分成更小的区域，这个区域内的价格波动也证实了上述现象。
挂牌价的下跌主要集中在面积≤30平米的房源，另一个则是面积在90-200平米及以上的房源。
这一点可以通过总价格段的变化来呼应。
这个面积范围以上就是144平米以上的非普通住宅，这个面积范围以下就是普通住宅的税收安全线。
一般而言，面积越大，挂牌价降幅越大。
对于老旧、破旧、面积很低的小房子，也存在同样的情况，尽管原因不同。
从住房年龄组来看，情况也是如此。
房源数量下降明显，但房源价格的下降主要集中在2020年以后的二手房和1970年以前的老房。
这一部分碰到老房子的概率很小，而且大部分都比较老旧、破败。
2020年以后，可供选择的房源很可能是高价、大面积的二手房。
最终总体来看，市场上高价大面积房产的房东与老旧小面积房产的房东正在走向两个极端。
要么加速退出，要么加速降价
前几天去了翠湖天地附近的锦麟天地雅苑，好多年前就卖到国外了，从高楼层可以看到翠湖天地五期对面的太平湖。
春节前后挂牌的房子差不多有两三千套，我也看了不少，春节后还是一样。
但春节过后，原本挂牌价5700万元左右的一只股票，已跌至4700万元左右，跌幅接近20%。
确实有很多人看房，在经纪人眼里绝对是便宜货，过完年后已经有70多组人来看房了，经纪人说很快就能卖出去。
同样的情况也发生在中开城市之光的高端公寓和北外滩铂金湾
尤其是北外滩铂金湾公寓，虽然面朝江景，但同时也面朝外滩和陆家嘴
305平米挂牌4180万，价格可商量，很难想象这个位置的最终价格才10多万
04
房东心态的变化可以通过房源最直接的观察
总挂牌量和挂牌价格均清晰标示。
但最容易获得并不意味着它没有价值。
相反，挂牌量的变化代表着房东挂牌出售房产的意愿，也代表着市场轮换的驱动力。
挂牌价直接体现了房东的心态，是看好还是观望。
甚至从价格调整的幅度和频率，我们都能感受到市场最真实的一面。
这就是我们经常来检查listing量的原因。
今年第一篇博文，结果出乎我的意料
去年年末，上市量本应呈上升趋势。
但正是这些数据，让我们看到了当今房东最现实的一面。
这样的话，无论是上市还是交易，3月份还是值得观望的。
以上为正文，摘自Chocolate Lili