（图片来源：网络，如有侵权请删除）
判决摘要
参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，关于《执行异议复议规定》第28条关于买受人因自身原因以外的原因未办理过户登记的理解，一般来说，只要买受人有向房屋登记机构提交过户登记材料，或者向卖主提出办理过户登记的要求等积极行为，就可以认为满足条件。
病例索引
张辉、甘肃银行股份有限公司兰州中心广场支行等第三人执行异议案【最高法民终215号】
争议
购房人因不可归责于本人的原因而无法办理过户登记的，应如何判断？
判断
最高法院认为：结合当事人的辩论和审理情况，本案争议焦点在于张慧是否享有足够的排除强制执行涉案房屋的民事权利。买受人对登记在被执行人名下的房地产提出异议，且符合以下情形，其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（1）人民法院查封前，已经签订合法有效的书面买卖合同；（2）人民法院查封前，该房地产已合法占有；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求交付执行；（4）该房地产未被买受人扣押。上诉人张慧主张其符合上述四项条件，享有排除强制执行涉案房屋的民事权利。房屋被查封前，张慧曾与万州公司签订过房屋买卖合同，该合同不违反任何强制性效力规定，应属合法有效。张慧在诉讼过程中提交的银行电子回单、电汇凭证、账户结算协议、万州公司回单等证据可以相互印证，证明张慧已支付了案涉房屋的全部价款。法院查封前，鸿翔公司已合法居住并装修过案涉房屋。张慧和万州公司均对上述事实予以承认。没有证据证明张慧对未办理案涉房屋过户登记手续存在过错。张慧还称，其曾多次要求万州公司办理房屋过户登记，但直到2019年，张慧再次起诉要求万州公司办理过户登记手续时，万州公司仍未办理。 《办公会议纪要》第127条规定，关于《执行异议复议条例》第二十八条第四项条件的解释，一般而言，只要买受人向房屋登记机构提交过户登记材料，或者向卖受人提交过户登记材料，并采取要求过户登记等积极行动，即可视为符合该条件。因此，一审法院认定张慧未办理过户登记系其自身原因，行为不当，应当予以纠正。综上，张慧作为涉案房屋的买受人，符合《执行异议复议条例》第二十八条规定的条件，涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，本院对张慧的该部分诉求予以支持。
对于张慧请求确认其对案涉房屋的所有权，《物权法》第九条规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立的有关不动产权利的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，涉案房屋仍登记在万州公司名下，张慧与万州公司签订的《房屋买卖合同》虽然合法有效，但该行为不能直接产生物权变动的法律效力。另外，2345号判决书仅确认了张慧与万州公司签订的《房屋买卖合同》的效力。本判决并非确认案涉房屋所有权的判决，张慧被确认为该房屋的所有人，故一审法院对张慧确认其对案涉房屋所有权的请求不予支持，该请求合法有效，本院予以认可。