关于印发《关于加强本市农村宅基地住房租赁管理的指导意见》的通知
沪建房管协〔2022〕47号
各有关单位：
经市政府同意，现将《关于加强本市农村宅基地房屋租赁管理的指导意见》印发给你们，请认真贯彻落实。
市住房和城乡建设管理委员会
市住房管理局
市农业农村委员会
市公安局
附录
关于加强本市农村宅基地房屋租赁管理的指导意见
为加强本市农村宅基地租赁管理，规范宅基地房屋租赁行为，消除宅基地租赁隐患，维护租赁当事人的合法权益，提高农村社会治理水平，根据本市关于宅基地房屋租赁管理的有关规定，结合农村宅基地租赁特点，制定本指引。
1.适用范围
本办法适用于本市行政区域内居住用宅基地上房屋租赁及相关监督管理活动。
将宅基地上的房屋出租作为农村民宿使用的，按照国家和本市有关管理规定办理。
二、基本原则
——完善制度建设，推进规范管理。坚持顶层设计，突出问题导向，强化系统思维，把完善制度建设作为加强宅基地住房租赁管理工作的着力点，明确工作要求，强化指导保障和考核监督。
——明确各自职责，落实属地责任。市、区两级职能部门各司其职、各负其责，乡镇（街道）认真履行属地责任，齐心协力形成合力，建立“市上级指导、区级领导、乡镇负责、村级主体”的宅基地住房租赁管理体制。
——加强综合治理，筑牢安全防线。把加强宅基地出租管理作为农村基层社会治理、平安农村建设、美丽乡村建设的重要内容，采取综合治理措施，齐心协力，筑牢宅基地出租安全防线。
——引导村民自治，助力乡村振兴。因地制宜，充分尊重村民意愿，充分发挥村民主体作用，鼓励农村基层探索创新符合区域特点的宅基地出租管理新思路、新模式，不断提高村民自治水平。
3.完善管理体系
1.建立管理体系
市一级，房屋管理部门将会同农业农村、规划资源、住房城乡建设、公安、消防、市场监管、城管执法、民政等部门建立协同工作机制，指导协调全市宅基地住房租赁管理工作。
农区应当参照市级工作机制，在区委、区政府领导下，立足农村基层社会治理，通过联席会议等形式组织协调相关管理部门和乡镇（街道），明确统一要求，加强指导监督，提供必要的人力、财力、物力支持，协调推动本区宅基地住房租赁管理工作，建立适应区域实际的长效管理机制。
乡镇（街道）应当承担本区域宅基地房屋租赁的属地管理责任，完善管理制度，夯实管理基础，落实有关基层部门和单位的工作责任，指导、监督村（社区）组织做好日常工作，协调处理区域内宅基地租赁有关事项和纠纷。
村（社区）组织发挥村民自治主体作用，以农村基层党建为先导，以村级民主管理为基础，配合管理部门做好宅基地房屋租赁日常工作，督促租赁当事人遵守国家和本市有关宅基地房屋租赁管理的规定。
2.明确部门分工
房屋管理部门负责宅基地住房租赁行为的管理，组织宅基地住房租赁合同的登记、备案。
农业农村部门负责宅基地使用管理工作，协调推进乡村治理和农村人居环境整治。
规划资源部门负责宅基地规划和土地使用管理，指导宅基地使用权登记和房屋所有权登记工作。
住房和城乡建设管理部门负责宅基地建设活动的管理，指导乡镇（街道）加强燃气安全管理。
公安部门负责宅基地住房租赁相关的治安管理和人口管理，实施消防监督检查。
消防救援机构负责指导乡镇（街道）加强宅基地上房屋租赁的消防安全管理。
城管执法部门负责指导乡镇（街道）依法查处宅基地房屋违法违规租赁行为。
市场监管部门负责依法查处与宅基地住房租赁相关的违法违规经营行为。
民政部门负责指导和推动农村基层群众自治，推动村民积极参与宅基地住房租赁相关事宜。
4.明确管理要求
（1）出租宅基地上的房屋，必须取得相关证件，相关证件可以是宅基地使用权证、不动产证、房地产权属证、建设批准文件或者其他证明文件，无法出示上述证件的，经镇、乡（街道）组织相关部门批准后方可出租。
（二）宅基地上房屋出租应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，具备供水、供电等必备居住条件。危险等级为丙级、丁级的房屋不得出租。违反国家和本市关于房屋合建、用电、用气、用油等规定的房屋不得出租。
（三）宅基地上住房的最小出租单位应当为村民建房时形成的自然房间，或者经乡镇（街道）同意改建、改造后可以单独出租的房间。出租的房间应当有直接采光、自然通风。每间房间居住人数不得超过2人，人均居住面积不得低于5平方米，但法定负有维修、赡养、维护义务的人员除外。不得将厨房、卫生间、阳台等非居住区域出租用于居住。
（四）居住用地上出租房屋，应当遵守国家和本市有关消防安全管理规定，居住区与建筑其他部分应当采取防火分隔措施；建筑公共部分不得用可燃材料装饰、堆放可燃杂物；房间外窗应当具备辅助疏散条件：单栋建筑居住人数在10人以上的，应当安装独立的火灾探测报警装置等安全设施、设备。
（五）宅基地上房屋租赁，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，使用《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，并按照本市有关规定对房屋租赁合同进行登记备案。
（六）对宅基地上住房租赁，乡镇（街道）、村（社区）应当依托本市实有人口信息采集系统，配合公安部门做好信息采集工作，落实租赁当事人的信息报告义务，及时掌握承租人和居住人的姓名、证件种类及号码、籍贯、职业及工作单位、在沪实际居住地点、入住和退房时间等相关情况。
五、规范租赁行为
（1）宅基地内房屋的出租人，包括房屋所有人和接受委托将房屋出租的自然人、法人或者其他组织。
1、出租方应与公安派出所签订《治安责任保证书》，核对、登记承租方、住户使用人的姓名、证件种类及号码，配合承租方、住户使用人办理租赁合同登记、户籍登记；
2、出租人应当及时向村（街道）组织报告宅基地上房屋出租情况、承租人的联系方式，告知和督促承租人和居住使用人遵守村民自治章程和村规民约；
3、出租人应当对宅基地房屋及其所提供的设施、设备的安全负责，告知承租人有关安全使用事项，并定期进行现场检查、维护，对承租人或居住使用人发现的安全隐患或者违法、违规行为，及时排除，并向村（居）民组织进行劝阻和报告；
4.家庭出租房间或者宅基地居住人数达到本市规定标准的，出租人应当确定管理人员并向公安部门报告，建立管理制度，履行管理职责，登记居住人信息，落实物理技术防御措施，并按规定要求进行。
5、配合乡镇（街道）及相关管理部门查处、预防、纠正和处罚租户、居民违法违规行为。
（2）宅基地上住房的承租人，包括中华人民共和国境内、境外的自然人以及承租宅基地上住房供本单位职工、家属居住的单位。
1.承租人应当如实告知出租人住户用户身份信息，按照规定办理租赁合同登记和住户登记，增加住户用户事先取得出租人同意；
2.租户、居民应主动向社区综合协调员报送自身信息，或通过本市“一站式服务”平台填报真实人口信息，并积极配合社区综合协调员现场收集、核实信息；
3、承租人、居住使用人应当自觉遵守村民自治章程、村规民约和民间协议，主动接受镇（街道）和相关管理部门的管理，不得利用出租的宅基地房屋从事违法活动；
4、承租、居住者应当合理、安全使用宅基地上的房屋、设施、设备，不得擅自改变房屋性质、结构，不得违规用电、用气、用油，不得从事“群租”等其他违法行为。
六、落实属地管理责任
（一）镇（村）人民政府、街道办事处要落实领导负责制，指定专门部门，充分发挥网格化管理优势，组织农村商业管理、规划资源、建设管理、城市交通管理、城市管理综合执法、市场监管、公安等力量加大对村（居）组织的工作指导和保障力度，充实网格工作站等基层队伍建设，坚持深入一线，建立完善宅基地租赁综合治理机制。
（二）各乡镇（街道）要依托全市农村住房专项调查数据和宅基地管理信息系统，建立本区域宅基地出租管理电子档案，全面推进宅基地出租信息调查登记和动态更新。实行“一户一档”政策，确保宅基地房屋出租基础数据和情况一清二楚，为加强宅基地房屋出租全过程监管提供信息支撑。
（三）乡镇（街道）要进一步完善宅基地住房出租安全检查制度，发现宅基地住房存在影响正常居住使用的安全隐患，要书面告知并跟进整改情况，督促相关责任人落实房屋安全管理责任，及时消除安全隐患。
（四）各乡镇（街道）要加大对宅基地租赁相关违法违规行为的查处力度，充分发挥城市运行中心的指挥枢纽作用，组织城管局综合执法机构和相关执法部门落实各自职责，限期采取整改、行政处罚等措施，及时化解矛盾纠纷，纠正违法违规行为。
七、充分发挥村民自治作用
（一）立足村庄发展实际，进一步增强村（社区）党组织的引领作用，充分发动群众，突出村民意愿，强调规范引导，通过广泛征求意见，制定宅基地住房租赁管理公约，并按法定程序将相关内容纳入村民自治章程和村规民约，建立健全适合区域特点的宅基地住房租赁村民自治机制。
（二）在村（社区）党组织领导下，落实村干部、社区民警、村组长、网格员、社区综合协调员等工作职责，发挥网格工作站的汇聚作用，做好家庭基地住房租赁日常工作。加强定期走访和信息收集，及时调解处理问题并报告；建立奖惩机制，督促租赁当事人遵守国家、市有关管理规定以及所在地区、镇、乡（街道）管理要求。
（三）鼓励村民将闲置宅基地委托村集体经济组织、乡镇（街道）企业或专业住房租赁企业出租，提高集约化、规范化经营水平，保障村民财产性收益。在全区积极推进“村园共治、村企合作”，有效盘活宅基地闲置住房，大力发展人才公寓、集体宿舍，为产业园区提供配套居住服务。
八、保障措施
（一）完善制度建设。农区要按照本意见制定加强本辖区住房租赁管理的实施意见，乡镇（街道）要按照区委、区政府的统一部署制定加强本辖区住房租赁管理的实施意见，制定农村集体经济组织基地住房租赁管理的具体办法。
（二）加强考核监督。建立完善考核制度，把宅基地住房租赁管理成效作为平安乡村、美丽乡村建设的重要任务，纳入政府绩效考核范围，层层落实责任。建立问责报告制度，坚决杜绝推卸责任、拖延不作为、不作为、乱作为现象。因宅基地住房租赁管理不善，引发重大舆情或者发生安全事故的，视情节轻重，对相关责任人给予相应处罚。
（三）提升信息化管理水平。在“一站式服务”“一网管理”总体框架下，积极推进全市宅基地管理信息系统和不动产登记、住房租赁合同网签备案、实有人口等信息系统建设，通过数据共享、业务协同，建立全市统一的宅基地住房租赁管理信息支撑系统。
（四）加强宣传引导。各农区要及时总结提炼、交流推广基层好经验好做法，进一步调动乡镇（街道）积极性和主动性，全面开展宅基地住房租赁相关政策宣传教育。加强进村入户宣传培训，提高村民住房租赁规范化、安全化意识，在农村宅基地住房租赁领域形成共建共治共享的良好社会治理格局。
结尾