随着岁末临近，各板块二手房价格无一例外不断创下新低。
我们来看看各板块热门网盘最新行情走势——
01
黄埔跌破底裤
黄埔的二手楼市太惨了。
永和板块：逼近首单买价。
诗迪Ivy一套北向小户型近日以1.4万元/平米的价格成交，距离2016年的开盘价（1.1万-1.3万元/平米）越来越近了。
与2021年同类型公寓3万元/平方米的峰值价格相比，降幅高达53％，已经缩减了一半。
知识城板块：已跌破1，回落至6年前水平。
万科幸福御，一套87.7平米的北向三房两厅公寓，挂牌价17782元/平米，但如果真要卖，无疑还要再降价一些，1.6万/平米或许才是真正的市场价。
事实上，贝壳公开数据显示，万科幸福域多套单元成交均价已降至1.8万元/平方米。
与2021年3.5万-3.7万元/平方米的峰值价格相比，降幅达51%，也缩减了一半。
知识城另一大项目绿地城丰裕湾，一个月前推出两套低层住宅，率先降至每平方米1.66万元。
请注意，这是朝南的公寓。如果是朝北的公寓，显然会更低。
巅峰时期，绿地城的售价为每平方米3.1万至3.4万元，同类公寓价格下跌了46%，几乎减半。
幸福峪、绿地城目前成交价格与2017年前后的收购价格大致相当。
科学城热门楼盘：万科东部汇城北向两房售价降至2.7万元/平方米，南向三房售价降至3万元/平方米，124.6平米低楼层南向四房售价降至3.2万元/平方米，141平米大四房售价降至3.5万元/平方米。
不同楼盘面对的面积范围不同，最高价格相差8000元/平方米。
与高峰期相比，两居室售价下跌1.9万元/平方米（4.6万-2.7万元），降幅41%；三居室售价下跌1.7万元/平方米（4.7万-3.3万元），降幅36%；124平方米四居室售价下跌1.7万元/平方米（4.9万-3.2万元），降幅34.7%；141平方米公寓售价下跌1.5万元/平方米（5万-3.5万元），降幅30%。
中海昱城、金梦想两栋北向两房公寓售价已降至2万元/平米，预计很快将跌破2万元。
南向三居室售价已降至2.5万元/平方米，四居室售价在2.8万元/平方米左右。
老黄浦区人气小区保利学园，巅峰时期售价曾高达每平方米6.6万元，但也经历了大幅回调。
近期南向低楼层小三房成交价格已降至4万元/平方米，而同类型户型最高成交价为6.3万元/平方米，降幅达36.5%。
02
天河仍有下跌空间
我们再看看天河东乳品厂，它的下滑趋势也同样强劲。
金地天河公馆：1月9日，90平米北向三房一厅户型以5.5万元/平米的价格成交，七天降价20万元。
与2021年3月同户型价格高峰约7.6万元/平方米相比，下降了约2.1万元/平方米，降幅约27%。
华润天河：1月21日，低层南向88平米3房2厅户型以约5.8万元/平米的价格成交。
相比同类型公寓峰值价格7.5万元/平方米，下降了约1.7万元/平方米，降幅约23%。
5.5-5.8万一平米，这意味着什么？离五年前的购房价越来越近了。
牛奶厂四大物业在2018-2019年左右均已售完，成交价在4-5万元/平米左右；同期珠江花城开盘价差不多，但珠花当时已跌破买入价。
相比黄埔，有些人或许持乐观态度：
至少奶奶厂的股价只跌了20多个点，跌30%就是极限了；你看你黄埔，被砍了一半，不知道底在哪里。
说实话，这对工厂来说太乐观了。它才刚刚倒下这么远，别笑别人只走了五十步。
我今天也想说一句：包括乳厂啊，东圃啊，珠江新城啊，或者其他的比如海珠啊，番禺万博啊等等这些区域，还有很大的下跌空间。
下跌是所有板块都一样的，没有哪个板块能够避免，不要妄下结论说谁更有价值，谁更抗跌，当前和未来一段时间是最好的观察窗口，让我们一起见证吧。
举例来说，近期被投机者购入的牛奶厂、东圃美林湖畔、兰亭盛汇等楼盘，其价格下跌40%-50%只是时间问题。
但黄埔、增城等地楼价已腰斩，跌至买价，楼盘基本无水分，个别楼盘最多跌五六个点，没有再跌，相对比较安全。
03
三大趋势
从以上板块成交数据来看，有三个趋势值得关注：
1、很多低价两居室才两年新房，很多都是两年前高价买来的炒房者。
近年来，从珠江新城到远郊，两居室成为炒房者追逐的目标。
很多人可能都听说过两居室受欢迎的逻辑：小户型总价低，购买门槛低，容易抬高单价，容易拉升销量，小户型也更容易租出去。
因此我们也看到很多楼盘高峰时期的天花板价格往往都是小户型，比如兰亭圣汇、保利学府里、万科幸福御、常春藤等。
2、相对而言，同一街区或社区内，供应量较紧缺、且不超过豪宅线的四居室，抗跌能力比两居室更强。
两房的价值支撑非常脆弱：
从自住角度来看，小户型更多是针对低预算人群的过渡产品，随着业主收入增加或家庭人口增加，产生置换需求，小户型很快被抛弃。
从投资角度看，小户型因为总价低，受到投机者的青睐，一旦房价不及预期，或者投机者融资崩盘，小户型也会被大幅抛售，率先下跌。
3、黄浦部分跌破买价的楼盘主推“降价促销”，成交量、看房量明显增加。
比如万科幸福域、万科东晖城这两个满足基本生活需求的热门楼盘就十分活跃。
近三个月，幸福峪销售35套，相当于每三天卖出一套，近30天看房人数达4157人；东晖城销售30套，近30天看房人数达1120人。
至於珠江新城及天河东一带，目前低价楼盘较少，但成交量亦较低，尤其诸城较为冷清。
这就意味着天河二手房业主如果想卖，就只能止损，不卖就不存在跌价，反之，不跌就是卖不出去。
以价换量是量价齐升的前提，至少流动性好，有利于置换或者资金回笼，最要命的是，即使跌破底价，也没人感兴趣。
04
尽早止损，二手价格不划算
在当前形势下，我们该如何进行买卖决策？
前几天和两个朋友吃饭的时候，聊到了这个问题，我的看法是：
1、不要幻想2024年市场会好转，就目前的内外环境来看，至少今年不会乐观，很可能还会更差。2023年如果能维持行情就好了，至少也算是止跌回稳，横盘整理。
如果没有必要，不要亏本卖房；如果必须卖房，就赶紧降价逃走。一刻也不要犹豫，跑得越快，世界就越美好。回头再看，早卖房比晚卖房更有把握。
我估计不少正在换房的房主和投资者，都还在犹豫希望今年房价能涨一点，但恐怕未必如此，很有可能他们的希望变成失望，迎来新一轮的踩踏式降价和出逃。
2、如果不属于以上三种情况，尽量不要低价出售房子。
未来1-2年资金压力很大，又没有其他更好的融资方式，需要卖掉房子来筹集现金；
或者一年左右的时间，有非常迫切的更换房子的需求，比如孩子上学，结婚，或者人口增加；
或者，你可能看中了一栋更好的房子，也有一些钱，但这还不够。
在这三种情况下，您可能会亏本出售房屋。
3、真正需要买房的朋友，请谨慎行动，现在不是合适的时机，至少要守住钱观望半年，等到2024年国庆节之后再说。
目前新房价格由于政府调控并没有明显下降，相比于动辄降三四成甚至减半的二手房，新房的性价比很低。
在新房价格还未松绑的情况下，如果位置、设施差不多，但价格相差很大，那么选择二手房比选择新房要好。
需要注意的是，虽然新建住宅楼盘有房屋新规，宣称容积率达到100%，但如果统一计算方式，包括免费的飘窗、阳台在内，二手房和二手住宅的容积率其实都在90%左右。
换言之，采用以人为本新规的新建屋邨，只在套型率上有10%的增幅，相当于100平方的面积，增加了10平方。把这10平方折算成房价，就能看出一手房与二手房真正的价差。
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