现在是3月15日，在过去的一年里，广州房地产交易中发生了哪些值得警惕和借鉴的交易事件？
广州市房地产中介协会的数据显示，2021年，该协会全年立案处理消费者投诉中介案件14起，较2020年下降50%。但该协会接收和处理的消费者关于存量房转让、房屋租赁等方面的咨询案件数量大幅增加，全年处理咨询案件786起。
下面列举一些典型的易发生纠纷的交易案例，教你如何在买卖房屋时规避风险。
经纪人承诺成交后返还佣金，但他却将佣金收入囊中并辞职
2020年6月，黄先生在某房产中介朱先生的推荐下，购买了花都区某新建楼盘的一套房子。签约前，朱先生告诉黄先生，只要从他这里购买该房产，在黄先生完成房屋网签备案后60天内，他会给黄先生3万佣金。黄先生随即与朱先生签订了一份《佣金返利协议》。
一个月后，黄先生在微信上告知朱某已完成房屋网签备案。朱某起初回应，但后来又让黄先生再等一会儿，称开发商还没付佣金。2020年10月，黄先生再次在微信上询问时，发现自己已被朱某拉黑，电话号码也已停机。
黄先生找到朱先生所在的中介公司，中介公司却称朱先生8月底已经收到该房产的佣金，9月初就从公司辞职，并称对黄先生与朱先生私下约定返利的事情毫不知情。黄先生要求中介公司支付3万元，但中介公司拒绝支付。
黄先生将其代理人朱先生告上法庭，法院根据《返利协议》、《预售记录信息查询》、《微信聊天记录》以及黄先生提供的当事人陈述，认为返利条件已满足，《返利协议》中的3万元属于应偿还债务，予以支持。
但情况类似的陈先生就没有那么幸运了。他通过经纪人赖某的介绍，购买了黄浦区某房地产项目的一套商品房，经纪人承诺房子卖出后给他2万元佣金。但房子过户后，赖某便失去了联系。他不清楚赖某是哪家中介公司的经纪人，希望通过中介协会联系赖某。但经核实，赖某并未办理房地产中介服务人员信用信息卡，未持有业务等级证书，无法确定其身份及所在机构，因此无法对陈先生的请求提供帮助。
经验分析：
近年来，为扩大客户群体、增加楼盘销量，多数开发商与房产中介合作，通过房产中介招揽客户、宣传楼盘，促成成交后向中介支付佣金。一些中介或经纪人为吸引客户成交，以口头或书面形式向客户做出返利承诺。由于房屋交易流程较长，买家成交后，一些经纪人常以开发商未支付佣金为由拖延付款，甚至通过微信拉黑买家、辞职等方式逃避返利承诺。
该协会提醒消费者：在选择中介服务时，应要求从业人员出示《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》（注：此卡由广州市住房和城乡建设局印制），扫码查询所就职机构是否一致，了解其信用状况。如不能出示信用信息卡，应谨慎选择。如房地产中介机构及从业人员作出任何服务承诺，应以书面形式为准，确保自身利益不受损害。
买家拿下房产后“甩掉”中介，但仍被勒令支付中介费
买家张先生经房产中介陈女士介绍，前来看了谢女士所售房产。为锁定房源，张先生在陈女士的建议下签订了《购房意向书》，同意三天后签订《房屋买卖合同》，并向谢女士支付了1万元定金。三天后，张先生称因个人原因不愿购买该房，并让陈女士告知谢女士无需签订《房屋买卖合同》，并让中介帮忙退还1万元定金。
两个月后，陈女士得知张先生与谢女士已于两周前私自办理了房屋交易登记手续，中介公司因此主张张先生应依据《购房意向书》向中介公司支付房屋交易价2%的中介费。张先生认为其当初告知不会购买谢女士的房屋，后续交易也并非陈女士促成，故拒绝支付。协商不成后，中介公司将张先生告上法庭，要求赔偿违约金。
法院认定，《购房意向书》不违反法律相关规定，是张先生与中介公司A的真实意思表示，真实有效。根据看房照片、双方陈述及《购房意向书》的约定，张先生应承担相应的违约责任，故法院判决张先生向中介公司支付房屋成交价2%的违约金。
经验分析：
“跳单”在二手房交易中一直十分常见，中介公司索要中介费或违约金最重要的依据是：第一，作为买家，第一次获得房源信息是否通过中介公司经纪人介绍，是否有签订看房文件或看房的相关记录；第二，房子是否是该中介公司独家来源。
《民法典》第965条规定，委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者中介服务，绕过中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。可见，只要有证据证明其确实属于跳单行为，中介公司可以运用《民法典》来维护自己的权利。
出售自己名下的房改房，但配偶也是共有人
梁先生个人在越秀区拥有一套房改房，通过中介帮忙出售，一次性付了280万元。
签订合同后，陈先生按约定向梁先生支付了10万元定金，并约定10日后去不动产登记中心办理相关手续。
过户当天，登记部门工作人员告知双方，该房屋为房改房，需夫妻双方同时签字，办理相关过户登记手续。但因梁太太出城，当天无法到场签字，双方需另行预约办理过户登记手续。
几天后，梁太太回家看到小区贴着加装电梯的通知，她和梁先生商量，认为一旦成功加装电梯，房子可能升值几十万元，280万元的售价太低了。于是梁先生以妻子没有签字、合同无效为由，拒绝继续办理过户登记手续。
但陈先生认为自己已按约定支付了定金，已准备好了总价款的资金，也按照双方约定办理了过户手续，梁先生拒绝履行合同，并应按照合同约定支付违约金，违约金为成交价的20%，双方意见不一，陷入僵局。
梁先生咨询律师后意识到自己的行为构成了表见代理。如果陈先生按照约定履行了合同，他以妻子未签字、不同意卖房为由解除合同，则要承担房价20%的违约金，还要支付中介费。虽然房子升值了，但还是无法抵消支付的违约金。经过再三考虑，双方同意重新办理交易过户手续。
经验分析：
广州自2009年起要求，办理房改房过户时需审核《房改房挂牌缴费明细清单》，如清单中有配偶信息的，需配偶到场签字确认，根据夫妻双方工龄享受的房改政策。
根据《最高人民法院关于实施《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定，一方未经另一方同意，将夫妻共同所有的房屋卖掉，第三人以善意购买并以合理价格购买并办理房地产登记的，另一方要求收回该房屋的，人民法院不予支持。
根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导意见》第十九条规定，因出卖人无权处分，致使买卖合同无法履行的，人民法院可以向买受人说明情况，变更诉讼请求，要求解除合同、赔偿损失。但如果买受人提供证据证明另一方配偶知情且未提出异议的，法院可以判令合同继续履行。
司法实践中，从保护善意第三人和交易安全的角度，配偶一方与第三人之间实施的民事行为应当适用表见代理的规定，即配偶一方的行为，他人有理由相信该行为是配偶双方的共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由提出抗辩。
购买房改房需要特别谨慎，房改房挂牌出售时，需要查看《房改房挂牌付款明细表》。虽然夫妻双方在房产证上没有注明或显示为房屋共有人，但只要在《房改房挂牌付款明细表》中登记，就说明其作为隐性共有人存在。无论是签订房屋买卖合同，还是办理产权登记，都需要夫妻双方共同办理。
租客的宠物狗损坏了房东的家具，引起纠纷
业主高先生通过小区楼下的中介公司A将一套房子租给了陆女士，租期一年后，高先生回屋维修，发现陆女士养了一只哈士奇犬，屋内新买的沙发、茶几、电视柜等家具都有被咬过的痕迹，高先生向陆女士要求赔偿，并要求其搬离，双方在赔偿数额、是否搬离等问题上无法达成一致，从而引发纠纷。
经验分析：
如果承租人有宠物，最好在租房时告知出租人并取得其同意，并应仔细考虑饲养的宠物是否会损坏家具家电，避免损坏后产生不必要的纠纷。双方在签订《租赁合同》时，应在合同中明确约定房屋使用的特殊要求（如：不得饲养猫、狗、鸽子等宠物），详细列出房屋内的家具家电清单（包括：家具家电品牌型号、购买时间、购买价格、是否有发票等），明确家具家电损坏的赔偿责任。同时，应对房屋内的家具家电及房屋装修情况进行拍照或录像，作为日后家具家电及装修意外损坏的赔偿依据。而且，房主在交房时，应清点房屋内物品，及时搬出贵重物品，避免造成经济损失。
南方都市报记者 邱永芬