规则一
预订函、意向书、承诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等预订合同不应视为房屋买卖合同，但具有房屋买卖合同主要内容的除外。
预约合同是双方为了在未来订立确定的合同而事先达成的书面承诺或协议。在房屋买卖合同关系中，通常指签订正式房屋买卖合同的时间尚未成熟，双方为了将来签订正式合同而进行预合同。预协议是针对房屋买卖相关事宜进行初步的法律确认，具体形式为预订函，意向书、承诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等。预订合同与房屋买卖合同的区分主要基于三个标准：从两个角度来看：第一，应根据意向确定合同当事人的身份，即签订该合同是为了购买房屋，还是为正式签订商品房买卖合同做准备；二、根据《商品房买卖合同解释》第五条1.确定合同是否完整包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人是否有是否按照约定收取了货款；第三，双方的约定和实际履行是否成立。房屋买卖合同上。
规则 2
当多份买卖合同对同一事项存在冲突规定时，以字面解释为出发点，以当事人真实意思为中心目的解释为主要解释规则，以习惯解释填补空白，并诚信原则决定解释的方向，所有规则组合运用，相互印证，选择真实、最终、优越的解释。
当事人就同一标的签订多份房屋买卖合同时，不同合同条款之间就同一事项发生冲突，需要综合运用字面解释、目的解释、制度解释、习惯解释、善意解释是合同解释的出发点，当事人的共同意思表示是合同解释的基础，以当事人真实意思为中心的目的解释是解决合同纠纷的主要规则。多合同冲突条款解释选择问题，习惯解释作为辅助规则，发挥漏洞作用，诚信原则决定合同解释的方向，各项解释规则应综合考虑、平衡协调，最终达到确定当事人真实意思、作出公正判断的目的。其结果呈现三种形态：第一，真实意思条款排除虚假意思条款；第二，终局性协议排除阶段性协议；第三，选取较好的解释条款。
规则三
农村村民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者非农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益的，一般应当视为无效。
农村村民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者非农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益的，一般应当农村村民在1999年1月1日前将依法取得的房屋连同宅基地一并转让给农村集体经济组织成员的，或者在连续交易中最后一个买受人是农村集体经济组织成员的，视为无效。单位的，相关房屋买卖合同可以视为有效。将土地房产过户给干部、职工、退役军人、华侨、港澳台同胞回乡定居的，土地房产购房合同无效的，买受人可以请求返还购房款，并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人对房屋进行了改建、翻修的，还可以要求赔偿改建、翻修费用。出卖人以房价上涨、拆迁补偿等为由主张合同无效，要求返还房屋的，在确定房屋拆迁补偿标准时，出卖人可以根据案件的实际情况，合理考虑确定过错程度，扩大买受人信赖利益的补偿范围，避免发生利益纠纷，造成利益严重失衡。
规则四
如果为了获取银行贷款，签订虚假的房屋买卖合同，双方都没有真实的买卖房屋的意思表示，该合同应认定为无效。
如果双方为获取银行贷款而签订虚假的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应视为无效。第一，双方签订房屋买卖合同后，卖方一直持有并保管房产证及相关转让发票、收据等。买方称双方曾使用虚假合同获取银行贷款，但买方无法对上述情况进行合理解释和提供证据证明，也未能证明房款支付除银行贷款外，房屋买卖合同不是真实意思表示，应为无效合同。其次，真实意思表示是民事法律行为必须具备的基本条件之一。双方没有并非真实意图买卖标的物，而是为获取生意等其他目的，串通他人签订虚假买卖合同，以获取贷款、住房公积金贷款的，应当认定为无效的。 三、房地产开发企业为规避国家对房地产行业的监管，以他人名义与自己签订虚假的商品房买卖合同，将其作为抵押获取银行信贷资金的，商品房购买者明知合同不是双方真实意思表示的，则该情形符合合同法第五十二条第三款的规定，应认定合同无效。
规则五
未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同，视为合同有效。出卖人不能履行合同约定的交付义务的，应当向买受人承担违约责任。
《买卖合同解释》第三条规定：“当事人以出卖人订立合同时对标的物不具有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院可以裁定解除合同。”对此种主张，人民法院不予支持。标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同，应当视为有效合同，出卖人不能履行合同约定的交付义务的，应当向买受人承担违约责任。当事人对买卖合同的标的物享有处分权的，并不影响买卖合同的效力，只影响买卖合同能否履行。
规则六
房屋买卖中恶意串通的认定，应当由异议人提供证据证明行为人与相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为，且证明标准必须足以排除合理怀疑。
恶意串通，是指行为人或者相对人具有主观恶意，订立合同，损害他人合法权益的行为。“恶意串通”是主观要件，即合同双方希望通过订立合同，达到损害国家、集体或者第三人利益的目的。恶意是指明知合同内容违反法律、法规，将损害国家、集体或者第三人利益，而“串通”则是指双方合谋，有“共同”意图。恶意串通可以表现为：合同双方事先达成协议，或者一方明确表示要订立合同，而另一方明知该合同内容违法，仍以默示方式与另一方达成协议，是双方合作或共同行动的结果。“排除合理怀疑”的标准应为以此判断是否存在恶意串通行为。
规则七
房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。
在房屋买卖合同中，如果双方为了逃避税费而约定与真实意思不符的房价，应当认定为无效法律行为，不能对当事人产生法律约束力。但是，其他合同中约定的事项是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立、有效，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。从审判思维的角度看，房屋买卖合同的条款不应流于表面，而要从付款金额与购买价格是否一致、当事人对重大事项的认知、了解一般购房者的常识和经验，防止购房者与开发商恶意串通，明确实际的房屋买卖合同关系。
规则八
合同过失的损害赔偿应当以信赖利益的丧失为限，一般不应超过履行利益，同时还应当遵循过失弥补的补偿规则。
在订立合同过程中，因订立合同一方的过失，给对方造成损失的，有过错的一方应当承担损害赔偿责任。信托利益损失的赔偿范围，包括减少受托人因过错方的疏忽而直接丧失信托利益，其财产归受托人所有。一个人的财产本应增加却没有增加的好处，最终是使双方处于合同生效的状态。缔约过失的赔偿限于信赖利益的损失，不等于合同有效时通过履行合同所能获得的利益，且这些利益应在合同有效期间可以预见的范围内。合同签订时间。
规则九
在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出卖给第三人时，承租人有权依法以同等条件优先购买。但这种权利是一种债权因而不具备物权的权利属性，不具有权利的排他性、普遍性等特征。
承租人的优先购买权，是指出租人转让租赁房屋时，承租人享有的以与出租人同等条件购买租赁房屋的权利。《合同法》规定：“出租人出售租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人。”出租人将出租的房屋出卖的，承租人有权按照同等条件先购买。”《关于修改<民法通则>的意见(试行)》第118条规定：“出租人将租赁的房屋出卖的， ，出租人应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权按照同等条件优先购买。”出租房屋的，应当提前三个月通知承租人，承租人有权按照同等条件优先购买。同等条件下，享有优先购买权。
规则 10
买房人要求卖房人迁出户籍的请求，不属于民事诉讼法院管辖，卖房人应承担违约责任，法院可酌情调整违约金数额当事人根据合同的履行情况、违反合同的原因、主观过错的程度、给对方造成的损失等因素自行决定。
至于买受人起诉要求卖受人将涉案房屋内户籍居民全部迁出，由于户籍迁移属于公安部门管辖，因此不属于《户籍条例》第十条规定：“公民迁出本户籍管辖范围的，由本人或者户主向本户籍所在地人民政府登记机关申请办理迁出登记。”搬出前必须向有关部门办理迁出证明，注销户口。该规定属于强制性规定，不影响合同的效力。无论卖方不搬出是否影响买方的入住，只要卖方不按照合同的约定履行义务，就构成违约。如果违约金数额过高，法院可以依法酌情调整；要考虑的因素包括违约金的数额。违约金金额包括定额违约金和按日或者按月计算的连续违约金。