01
上周我在书中预测：
目前95%的新房都无法支撑开盘价和豪宅的产品力，买了就亏本。
这其中最重要的原因就是，新房和二手房已经完全分开，几乎是两种不同类型的市场！
比如距离天安门5公里的西罗园，房价已跌至3.7万元/平方米，不到400万元就能买到一套三居室。现在南四环的新房价格在8万元左右，几乎是二手房价格的两倍。
▲不管新房的居住体验有多好，新房和二手房的价格差不应该超过2倍吧？
同样的情况也发生在通州，目前通州在售的新房大多在6万元左右，而二手房则不少在3、4万元左右，看来通州新房和二手房的价差也拉大了。
显然，相较于新房，这几年二手房价格下跌得更加充分，部分城市二手房价格甚至已经回落至2016年、2017年的水平。
与此同时，新房价格调整力度不够，有的甚至不降反升。这种现象不难理解，因为新房价格其实是开发商、政府（土地所有者）、市场三方斗争的结果。二手房价格则是纯粹的市场走势，为了收回资金，一些卖家愿意亏本出售。
▲北京不含共有产权新房指导价首次突破7万元/平方米，创历史新高。
此情此景，直接扭转了过去一二手房价格倒挂的现象，新房发放陷入停滞，新房价格侵蚀潮到来！
印象最深的是中建九和府，开盘时，全城人都说买九和府相当于买了500万的彩票，结果售楼处电话打不通，看房要网上预约，最后抢到的票都要八成首付……
当然，相比于北京，去年年初上海的新房抢购热潮更加疯狂。当时，只要你敢买新房，600万元的房子可能值150万元；1000万元的房子可能值300万元；2000万元的房子可能值800万元……总之，越贵的房子越值钱。整个上海房地产市场弥漫着浮躁、金钱至上的氛围。
如今，短短一年时间，无论是上海还是北京，新房对购房者的吸引力已大大降低，房地产市场新房购房已成为过去。
至于新房涨价潮，就不必多说了，一大批新盘已经跌破发行价，包括中海嘉三、北京金茂府、崔各庄龙悦和熙、泰和金府四合院、首开华润城、朴逸公馆、逸亮马、万科翡翠公园、和光瑞公馆、硅谷一号等等，去年底和今年春天拍卖的几块地块，比如丰台翠湖地块、卢沟桥地块，未来也大概率会跌破发行价。
02
能卖出去的价格才是真正的价格，既然二手房降价幅度比新房更彻底，那么成交量会如何变化呢？
用一句话来总结：
新房正遭受二手房的猛烈打压，以新房为基础的定价体系已经被二手房价格的不断下降颠覆了！
▲可以看到，进入“羊年春天”的3月份，二手房成交量虽然没有出现爆发式增长，但至少也维持了万套左右的不俗水平。
但新房却完全卖不出去，半个月仅售出1200多套，比去年3月至少减少了60%！
小阳春是弱者，他的弱点就在于新房子！
要知道，虽然历来新房的交易量从来没有追上过二手房，但也从来没有像现在这么惨烈过！
▲面对二手房市场价格战，新房不得不抛弃刚需，更多以改善性为主。明源地产研究院数据显示，2023年，全国二手房市场占比升至53%，首次超过一手房。
这意味着，新房市场的部分购买力被二手房“夺走”。
是的，新房大多只是新房，而同等价位的二手房往往地段更好，价格也更优。在大家都看重自住而非投资的逻辑下，有些人买房就开始先看二手房了！
最关键的是，在价格体系上，过去是新房涨，二手房也涨，新房什么时候涨、怎么涨，定价的主动权都在开发商和土地拍卖机构手里。
而如今，二手房价格的不断下滑，已经成为了市场定价的主要锚点！
周边二手房价格坚挺，比如昌平的朱辛庄，回龙观等，周边新房价格也坚挺！
随着周边望京、亦庄等二手房价格大幅下跌，周边新房都成了目标，之前调子有点高，现在怎么唱都感觉不舒服。
03
目前二手房成交量碾压新房，就是本着以价换量的原则。
未来整个国家就像一个棋盘，新房会越来越少，二手房的时代即将到来……
因此，无论北京，还是全国，房地产市场要腾飞，决战在二手房市场。
面对土地拍卖价格的硬性上涨、新房契税减免等政策利好，二手房市场其实也应该出台政策给予相应的支持。
如果二手房价格下行趋势不改变，新房价格就很难继续创出新高，所谓的空中楼阁将无人问津，销售周期也将越来越长！
最终导致开发商新房周转资金不足，新房会越来越少！
要知道目前北京二手房挂牌量已经突破17万套，深圳突破5万套，上海突破40万套！
情况紧急！