1月17日，国家统计局公布了2021年房地产行业数据，其中有两个数据十分抢眼：2021年全国商品房销售额18.2万亿元，全国商品房销售面积179433万平方米。由此可以推算出，2021年商品房销售单价为10143元/平方米，较2020年的9859元/平方米上涨近3%。
虽然涨幅不大，但对没有房产的人来说，还是一个不小的坎。尤其对在大城市打拼的年轻人来说，一年辛苦挣来的收入，未必能赶上房价的涨幅。也就是说，年轻人的买房压力又增加了。有人可能会说，现在没有房产的家庭已经不多了。央行报告显示，2019年末，全国城镇住房自有率已达96%，平均每户拥有1.5套房子。
这话没错，但中国流动人口规模同样巨大——第七次人口普查数据显示，截至2020年11月，异地居住人口为4.9276亿。也就是说，全国还有相当一部分人靠租房为生。尤其在一二线城市，年轻人、农民工、低收入人群等解决住房问题的唯一途径就是租房——大城市的房价太高，普通人靠工资收入很难买得起房。事实上，今年9月，住房和城乡建设部部长王蒙晖也直言“住房租赁是解决大城市住房问题的重要途径，特别是长租需求旺盛的大城市。”
2021中国城市租房生活蓝皮书显示，我国租房人口规模已超2亿，占城镇总人口的24.7%。按照我国城镇化率平均2%的增速计算，预计2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模将达到10万亿元。值得一提的是，一线、新一线城市租房人口还在增长，其中，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州五市租房人口已超过5000万。
此外，据相关调查显示，目前大城市新市民和年轻人中，70%的人依靠租房解决住房问题。在购房选择上，超过三成的受访用户表示7年内不考虑买房。至于租房，75%的房客租房时间超过3年，其中12%的租房时间超过10年。对于未来租房的意愿，51%的房客表示可以接受5年以上，18%的房客愿意租房10年以上。
调查还揭露了住房租赁市场的种种乱象：超过93.8%的租客表示曾有过“不愉快”的租房经历，包括被中介宣传欺骗、押金被黑中介吞掉、重复收取中介费、恶意涨租、租房无质量保障、房东未经允许进入租客房间、租期未到被房东赶走等。2018年以来，超过43.5%的年轻租客表示曾被骗签“租房贷”。尤其是2020年，长租公寓集体倒闭，四大一线城市不下十万租客“受害”。
房地产专家刘波坦言，住房租赁市场作为房地产不可分割的重要组成部分，也发挥着重要作用。但混乱的住房租赁市场不仅损害了租房者的合法权益，也影响了行业的健康发展。有个家可住，是每个人的朴素愿望。因此，规范租赁市场，不仅是维护个体权益、巩固公民获得感的切实举措，更是保障经济社会秩序和谐稳定的必然要求。
谈到规范租赁市场，国家近几年做了哪些努力？首先，2018年首次提出“租购并举”政策，将“租”放在“买”之前，代表着国家政策对住房租赁市场的支持方向更强。同年，四大一线城市加大了保障性租赁住房供给；其次，2019年全国重要会议明确提出“要大力发展住房租赁市场”，比之前的提议分量更重。2020年起，各地开始大力推进保障性租赁住房、集体土地上建设租赁住房等；再者，2021年，住建部明确提出“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”，整治重点就包括住房租赁。重点整治拖欠租金、暴力驱赶房客、违法开展租赁贷款业务、长效催收催缴等行为。
此外，未来5年，国家初步规划在40个重点城市新增650万套保障性租赁住房，预计将帮助1300万新市民、年轻人等缓解住房困难。
总而言之，为了应对住房租赁市场日益增长的需求，各地陆续出台了一系列政策措施，进一步加快保障性租赁住房的供给。当然，最重要的是，2020年以来，国家正在积极建立一套完善、系统的住房租赁管理规范，也就是住房租赁“新规”。这样做的目的有三个：第一，便于相关部门约束违法行为；第二，为全社会提供“租房小贴士”，对于防患于未然有很大帮助；第三，引导大家明确中介机构的责任和义务、租房者的权利、佣金押金标准、租房要求等。
这一全面系统的住房租赁管理规范，就是住房和城乡建设部于2020年9月7日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》。截至目前，上海、深圳、南京、杭州、广州等20多个城市正在抓紧制定完善地方性法规。在专家看来，租房“新规”落地的第一个城市可能是北京——因为2021年11月24日，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》已经提交一审。按照经验，地方性行政法规征求意见反馈后的实施间隔期长达6个月。也就是说，北京的租房新规最迟将在2022年5月前正式实施。与此同时，上海、深圳、广州、南京、杭州等一线、新一线城市也将紧随其后。
也就是说，从2022年起，在租房“新规”下，所有房屋租赁都将按照“新规”办理。在业内人士看来，2022年即将正式实施的租房新规与以往有很大不同，租房人和房东都需要关注。此外，租房新规对于整顿租房乱象、维护全国2亿租房人的切身利益具有重要意义。
从内容来看，《住房租赁条例》草案全面回应了现实中租房六大“痛点”：租金不能大幅上涨、押金不能多收、要管好“二房东”、要限制租房贷款额度、不能出租“问题房源”、要删除屏蔽网络虚假房源。需要强调的是，“新规”规定四类房屋不能再出租。因此，租房者需要特别注意，2022年起，四类房屋将“不能租”。
一是严禁将四类房屋出租，租客不能再因为价格便宜而盲目租房。
这四类房屋分别是：1.不符合建筑、消防等标准和要求的房屋；2.室内装修不符合国家相关标准，会危害承租人健康的房屋；3.厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不能出租用于居住的房屋；4.其他依法不能出租的房屋，如有住宅权的房屋、产权不明的房屋、违章建造的房屋、危房等。
在专业人士看来，国家之所以禁止出租这四类房屋，就是因为这四类房屋都存在“问题”。尤其是第一类和第二类房屋，其实都存在建筑、装修问题。这些都是非常严重的问题，可能危及租客的生命财产安全，所以不能掉以轻心。尤其是装修不达标的房屋，如甲醛、苯超标等，近年来受到了全社会的普遍关注，已经上升到住房安全中非常重要的位置。
新规明确规定，这四类房屋禁止出租。说白了，这是为了保护租客的切身利益。租下这样的房子，可能损失金钱，失去居住的权利，甚至危及健康。所以，作为租客，一定要记住，不要把这四类房子出租出去。作为房东，也需要注意，不要为了一己私利把这四类“问题房屋”出租出去，否则只会受到法律法规的严厉处罚；
二、押金收取方式规范，押金需托管
《新规》明确规定，住房租赁公司向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，一次收取的租金一般不得超过三个月租金，并规定收取的押金将通过第三方专户托管。
长期以来，租客在面对中介和房东时，都是“弱势”一方。而有时，由于租房需求强烈，往往会遭到房东和二房东的不公平对待。比如，在收取押金时，一些房东会故意多收押金，以便长期锁定租客。“二房东”为了快速赚钱，有时会对租客提出“押三付三”等粗鲁要求。新规明确，今后租赁公司最多只能向租客收取一个月的租金，单次收取的租金不能超过三个月，这在一定程度上减轻了租客的负担。尤其是“押金代管”，更能有效防止“二房东跑路”，切实维护租客的利益。
我们认为，这一规定对租客极为友好，有效避免了租客押金在租赁过程中被吞噬、利益受损等问题。
三、房屋续租、转租等问题
房屋续租、转租等问题同样重要，有时对租客的不当对待，也会损害房东的利益，或者引发不必要的纠纷。最值得注意的是，现实中很多租赁公司通过反复向租客收取佣金来欺负客户，给很多租客带来了不好的体验。新规对这方面的问题进行了明确的规范，有效避免了纠纷，也为纠纷和矛盾的产生提供了法律依据。
租约续签事宜：1、租约合同到期时，双方续签或者重新签订合同的，中介不得再次收取佣金；2、合同到期后，即使租客拒绝搬出，房东也不得强行驱逐租客，一切必须依法办理；3、租客有优先继续租赁或者购买房屋的权利；4、房屋权属发生变化，不会影响租约的继续；
转租问题：1、租客想转租房屋，需要满足两个条件，一是转租金额不能超过原有租金，二是需要征得房东同意。如果租客私自提高租金转租房屋，所获得的收入属于违法，超过的部分归房东所有。如果租客未经房东允许私自转租房屋，房东有权解除租赁合同；
四、稳定租金有妙招
真正影响一个城市的年轻人能否留下来、奉献青春的，并不是商品房的价格，而是居住成本与收入的比值，也就是房租与收入的比值。换言之，房租才是居民收入的真实体现。因此，合理的房租至关重要，这不仅有利于住房市场的稳定，也有利于解决亿万人民的住房问题。
因此，《新规》还在住房租赁市场设置了巧妙的“稳定租金”的办法——明确要求有关主管部门要加强住房租金监测，在住房租金出现较大幅度上涨或者可能出现较大幅度上涨时，采取市场价格干预措施。
“价格干预”，顾名思义，就是在租金大幅上涨时，通过出台“限制租金上涨”的措施进行干预，比如出台“租金指导价”政策。当然，最重要的是对租赁公司涨租行为进行严厉查处。
“租房指导价”政策真的能有效实施吗？一些专家持不同意见。例如，房地产专家张大伟直言，该政策实施起来很难，因为房屋租金与二手房指导价不同，二手房需要在网上签约备案后才能交易。而现实中租房是个人对个人，没有网上签约备案，也就没有“指导”可言。
那是不是说“稳租金”就无能为力了呢？当然不是。在张大伟看来，构建合理的住房租赁制度至关重要，可以采取的措施也很多。其中最彻底、最有效的办法就是增加租赁住房的供给。说白了，租金的涨幅是由供求关系决定的，供给增加了，租金价格自然就会下降。至于如何增加租赁住房的供给，在前文中已经提到过，比如出台新规允许在集体土地上建设租赁住房，在新建商品房项目中建设租赁住房等。
五是严厉打击违法犯罪，决不姑息。
新规对租赁公司、经纪机构及从业人员的监管非常严格，自2022年起，发布虚假房屋信息、违规提供金融服务的，将被处以罚款，甚至吊销营业执照、禁止进入该行业。值得一提的是，新规明确规定，房地产经纪机构不得从事房屋转租业务。
罚款的条款有很多，这里就不一一列举了。请记住一点：如果出租人是个人，违规一般罚款5000-10000元；如果出租人是单位，违规一般罚款10000-50000元。对于房产中介代收租金、违规转租、发布虚假广告、诱导租客办理租房贷款等行为，罚款金额从5000元到100000元不等，视情节而定。另外，如果构成犯罪，将依法追究刑事责任。总之，今后对租房违法违规行为，将严惩不贷，绝不姑息。
总结：《新规》直指恶意涨租、多收佣金、黑中介、团租、问题租房、虚假房源等典型租房乱象，展现了真抓实干的决心和国家整治行业乱象、维护租客切身利益的决心。因此，我们有理由相信，未来会有更多城市实现让大家安心租房、安心住房的终极目标。