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本期刊由中国法制出版社出版。
本书以不动产登记为主线，按照不动产登记的业务逻辑分为基础理论、首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、撤销登记、更正登记和抵押登记，结合案例对房屋转让、幼儿园建设、公证遗嘱与继承、夫妻不动产转让、违法建筑物转让等常见疑难问题进行理论解析和实战解答，并附有不动产登记规章汇编和实战考试题库，具有较高的参考价值和指导意义。
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写在前面的话：
本文已就乡（镇）、村企业以股权、联营形式使用集体建设用地依照《土地使用法》第六十条规定进行的申请、审批、登记和监督等事宜作了详细说明。
有群友对集体建设用地共同使用登记主体提出质疑，本账号将从历史沿革与法律解读的角度对此进行探讨。
土地管理法的修改理想化、学术化色彩浓厚，在缩小可征收的公益事业范围的同时，也取消了除法律明确规定的三种情形（宅基地、乡镇企业和农村公共设施、公益事业用地）外建设用地只能是国有土地的限制，提出了集体经营性建设用地入市的方案。已登记、规划为工商等经营性用途的集体土地，可以转让、出租用于建设，即只转让不征收。有人形象地说，就是窄一扇门，开一扇窗户。
后来中央要求。
随后，要求入市工作要“两三两”抓，稳妥稳步推进试点，要紧盯“三个负面清单”，即农用地不得转为新增建设用地入市、农民宅基地不得纳入入市范围、符合入市条件的土地不得用于商品房开发。
事实上，前几轮试点的经验被推翻重来，缩小了《土地管理法》的实施范围。三份负面清单（存量还是增量、是否包含商品房等）涉及的集体经营性建设用地入市问题，在《土地管理法修正案（征求意见稿）》起草期间，该账号发表过一篇文章，专门讨论过这些问题。
参考链接：
由于集体经营性建设用地的市场准入限制，随着征地范围的缩小，经营性项目征地量也随之减少，大量建设所需用地已经不在城镇发展边界内，无法通过区块征地的方式取得。（区块开发必须集中在国土空间规划确定的城镇发展边界内的建设区域内。）因此，大家又将目光投向了《农村集体经济组织利用建设用地举办企业或者以土地使用权参股、合资等形式与其他单位或者个人联合举办企业的规定》第六十条。
本账户在前几篇文章中已经讨论了农村集体经济组织或农户出资是否需要达到50%以上、是否可以办理农用地转用审批、如何办理土地使用审批等问题，本文对合资方式的登记主体问题进行了探讨。
1.历史沿革
本号在梳理新中国成立后的土地管理制度时（参考链接：）曾说过，1982年宪法规定，我国土地所有权属于国家和集体。学术界认为笼统的征收，是指城镇国有土地的情况。
在农村，根据1962年宪法，随着人民公社的全面建成，农村已经不存在农民私有土地，所有的土地都变成了生产队的财产。生产队是人民公社的基本核算单位。根据各地不同情况，人民公社的组织形式可以是公社、生产队两级，也可以是公社、生产大队、生产队三级。人民公社作为政治与社会相结合的组织，又是互助互利的社会主义集体经济组织，拥有集体土地所有权，是集体土地的所有者。1982年宪法关于农村集体土地所有权的规定，更像是对农村集体土地所有权现状的法律承认。
具体程序包括选址申请、征地数量与补偿协商、安置方案、土地面积核定、土地划拨等程序。城镇集体单位进行建设或者与农村社队联合投资建设项目，需要使用农村社队集体土地的，适用本条例的规定。农村人民公社、生产大队进行建设，需要使用生产队土地的，只提到给予补偿并妥善安置农民，与上述两个单位的土地使用程序明显不同。
乡镇企业建设用地使用规定程序与现行农村集体经济组织利用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地举办企业的程序基本一致。
第三十九条 乡（镇）、村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。乡（镇）、村企业建设用地必须严格控制。省、自治区、直辖市可以根据乡（镇）、村企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。乡（镇）企业建设使用村农民集体所有的土地的，应当按照省、自治区、直辖市的规定，对用地单位给予适当补偿，并妥善安排农民的生产和生活。
与本条规定相同。
第六十条 农村集体经济组织使用乡土地利用总体规划确定的建设用地举办企业或者以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人联合举办企业，应当持有关批准文件向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市规定的批准权限批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理批准手续。
依照前款规定举办的企业，其建设用地必须严格控制。省、自治区、直辖市可以根据乡镇企业的不同行业、经营规模，规定用地标准。
可见，本文所称的“农村集体经济组织或者其他单位、个人以土地使用权、联营企业等形式共同举办的企业”的立法原型是乡（镇）村企业，而非乡镇企业。立法中有关批准文件的本义是指设计任务书或其他批准文件，更具体而言是指选址阶段经批准的建设项目设计方案任务书或上级主管部门的相关证明文件。
但其后基建规划程序不断修改简化，立法也因应变化逐渐模糊用语，令该条文意义难以理解，各方对此条文意义争议不休，按原有解释，应指立项文件，包括备案、核准或审批文件。
二、立法解释
第六十条规定的集体建设用地使用主体有两种：农村集体经济组织举办的企业或者农村集体经济组织与其他单位或者个人以股份、联营等形式，以土地使用权形式举办的企业。前者应当认定为乡镇企业，但应当注意，这类企业的性质与农村集体经济组织不同。
根据提请全国人大初审的法律草案，农村集体经济组织是指以土地集体所有制为基础，依法代表成员行使所有权，实行家庭承包经营为基础的双层管理体制，统分结合的区域性经济组织，包括乡镇集体经济组织、村级集体经济组织、组级集体经济组织，但不包括农村供销合作社、农村信用合作社、农民专业合作社等合作经济组织。农村集体经济组织应当依照本法登记，取得特别法人资格，依法从事与履行职责相符的民事活动。农村集体经济组织可以依法投资或者参与设立公司、农民专业合作社等市场主体。农村集体经济组织以其投资额为限对其设立或者参与设立的市场主体的债务承担责任。
第二类主体是农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办的企业。其中又分为以土地使用权入股形式共同举办的企业和以土地使用权联营形式共同举办的企业。
1993年公司法
第二十七条 股东可以用货币或者实物、知识产权、土地使用权或者其他能够以货币估价并依法转让的非货币财产作价出资。
第二十八条 股东应当按照公司章程的规定足额、按时缴纳其认缴的出资；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权转移手续。
第八十二条 以公司设立方式设立股份有限公司的，发起人应当书面认公司章程规定发行的股份，并足额缴纳股本；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权缴纳股本的，应当依法办理财产权转移手续。
以土地使用权入股形式共同设立的企业，应当将集体建设用地使用权登记在共同设立的企业名下。这里的登记是首次登记还是转移登记，要根据集体建设用地使用权的性质来判断。由于农村集体经济组织是集体土地的所有者，自然没有必要、也没有必要为自己设立集体建设用地使用权，然后再转移给共同设立的企业。因此，这里的集体建设用地使用权应当是首次登记。
依法取得集体建设用地使用权的，可以单独申请集体建设用地使用权登记；依法使用集体建设用地举办企业、建设公共设施或者从事公益事业的，应当申请集体建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权登记。
集体建设用地使用权登记的申请主体是土地使用批准文件记载的集体建设用地使用者。
申请集体建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权登记的主体是土地使用批准文件记载的集体建设用地使用者。
1986年《民法通则》规定了三种类型的合资企业，合伙型合资企业和合作型合资企业均不符合“共同经营”的要求，因此，只有新设立的法人型合资方才符合第六十条规定的条件，其土地使用权也应登记在合资企业名下。
第五十一条【联营法人】企业或者企业与事业单位之间联营，组成新的、独立承担民事责任、具备法人条件的经济实体，经主管部门批准登记，取得法人资格。
第五十二条 【合伙经营】企业、企业与事业单位联合经营，不具备法人条件的，联合经营各方按照其投资比例或者其所有或者管理的财产的协议承担民事责任；依照法律规定或者协议约定承担连带责任的，应当承担连带责任。
第五十三条【合作经营】企业、企业与事业单位之间合作经营，按照合作经营合同的约定，各自独立经营的，合作经营者的权利、义务由合作经营合同确定，各自承担民事责任。
相关法律法规：
最高法院：关于执行《中华人民共和国民法通则（试行）》若干问题的意见（1988） 以土地使用权作为合作条件的合作一方，应当按照书面协议的规定承担合作企业的债务；书面协议没有规定的，可以按照其出资比例或者利润分配比例承担债务。
对于合伙型的合资、合作企业，其实就是一方提供土地，另一方经营的一种形式，类似租赁，不需要转让土地使用权。土地使用权可以经批准使用，登记给农村集体经济组织设立的企业，也就是前面提到的第一种情况。通过合资，企业不承担市场运作的风险，只获得固定收益，满足了农村集体经济组织的需求。
3.集体经济组织转让股份或者终止联营后，是否应收回土地？
本账户认为有必要，如果集体经济组织将所投资企业的股份全部卖掉或者退出合资企业，所投资的合资企业就不再符合用地条件，不属于《条例》第六十条规定的使用集体建设用地的情形，应当收回土地并对地上物给予适当补偿，否则就会造成集体建设用地到处乱放，与严格限制规划区外建设用地的目标不符，还会存在以投资合资为幌子绕过征地进行建设的情况，滋生腐败的风险很大。
结合国家土地督察局的执法力度，建议地方政府和自然资源主管部门加强监管，在土地审批时将此内容明确到审批文件中。
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