介绍
房价的持续上涨，让不少购房者望而却步，因此部分购房者为了达到以低于市场价购房的目的，从他人手中购得集体住房、经济适用房、市场化住房等特定优惠价格的住房指标。但上述房屋往往需要特定身份才能获得购房额度，且由于该房产价格低于市场价，交易方往往会反悔交易，导致此类交易纠纷频发，合同效力争议不断。下面，笔者结合相关案例及法律规定，对“住房购房额度转让”合同的效力进行分析。
合同有效性分析
住房配额转让是指住房配额所有者将其所持有的住房配额转让给他人并收取一定费用的行为。双方约定住房配额所有者有义务办理更名、过户等相关手续，购房人有义务支付转让费、首付款及房价款。实践中对此类购房配额转让合同的效力存在不同看法。
一种意见认为，住房指标转让协议无效，住房指标所有人只能以特定身份取得住房指标[如单位职工(单位集体住房)、城镇低收入住房困难家庭(经济适用住房)等]。根据我国《合同法》第七十九条规定，指标性质应当为合同，不得转让，因此住房购买指标转让协议无效。
另一意见认为，住房配额转让协议有效，因为协议的标的不是房屋，而是购房资格，虽然具有一定的身份属性和一定的福利性，但是否可以转让，法律、行政法规并未规定。购房配额属于禁止性规定，配额一旦确定，财产权归个人所有，个人转让购房配额与否并不侵犯他人权益。
对此，笔者结合以下案例进行具体分析：
西安市中级人民法院在（2019）陕01民终6450号案审理中，认定“我国现行法律没有明文禁止住房购房指标转让，就民事行为而言，法律没有明文禁止的，可以实施。即使有单位规定集体住房不能转让，但这只是单位内部的规定，不能对抗第三人，更不能作为合同无效的理由。”……作为不动产财产权的一种，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是一种财产权，本案中，张利作为单位职工，在取得集体建房资质后，有权对集体住房提出请求，其与聂曦签订住房指标转让协议时，尚未取得房屋权属登记证书。 虽然其没有取得集体住房的所有权，但其对集体住房的权利属于资格权，在法理论上是一种预期利益，属于债权的范畴，可以依法转让。”
此外，广东省高级人民法院（2017）粤民申5589号民事判决书、南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2920号民事判决书均作出了类似的表述，通常是指购房指标的性质认定为民事期待权，如果法律法规没有强制禁止购房指标转让的规定，则可以依法转让。但本案的处理方式并不能普遍适用于其他案件，因为每个案件的情况可能有所不同。因此，在法律没有明确规定的情况下，笔者认为应根据案件具体情况，综合考虑购房指标转让是否有限制规定，是否损害他人利益，房屋的具体性质等多方面因素，并结合具体的法律规定，进行个案分析，最终决定处理结果。
下面结合案例和相关规定
对于常见情况
住房限购协议效力
进行分析
单位明令禁止转让购房配额
摘自广东省高级人民法院（2017）粤民申5589号判决书：“本案涉案集体住房是南航集团经深圳市政府批准建设的用于解决民航专业技术人员和人才住房问题的限价商品房，其有政策性地将劳光伟与陈旭东签订了《集体住房指标转让及产权持有协议》，私自将不符合挂牌交易条件的涉案房屋转让给陈旭东，违反了《经济适用住房管理办法》和《深圳市机关事业单位住房制度改革条例》的有关规定，有关主管部门和南航集团可以采取收回房屋等措施予以处罚。该条例不属于全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规。” 此外，集体住房购买仅限于单位内部职工，不涉及社会公共利益。刘宝霞辩称，案中协议已具备《中华人民共和国合同法》第二条的规定，以第五十二条第四款、第五款规定的情形请求宣告合同无效的依据不足。
涉及住房指标的纠纷案件多涉及单位集体住房或人才优惠政策下的限价商品住房，对于该类房屋，不仅对取得住房指标的人的身份可能有一定的要求，而且对其对外转让方式也有明确的规定，或禁止对外转让。从以上案例可以看出，在类似情形下，法院更倾向于认定相关单位内部法规、政策不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法律。因此，住房指标转让不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的要件，合同应当有效。因此，即使单位禁止转让涉案房屋，转让人也不能以此作为抗辩，不能以此作为因合同无效而导致住房购房指标转让的事项。
未经配偶同意转让
摘自河北省高级人民法院（2013）冀民申字1307号民事判决书：“申请人许忠转让给被申请人何木天的，实质上是中煤建路部筹集的建房指标。该住房指标具有一定的福利性，即许忠作为中煤建路部职工，有权按照相关政策从本单位购买住房。该项权利属于许忠一人所有，许忠及其前妻并不享有，许忠的前妻不是该权利的共有人。许忠将自己的住房指标转让给何木天，是其个人对其权利的处分。双方之间的转让是在协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害他人利益。 原审认定双方当事人的转让行为合法有效，并无任何错误，故徐忠再审申请中提出的房屋建设指标不能作为转让理由，本院不予支持。
住房购房配额的取得，是夫妻双方基于一定的身份条件，按照单位制定的政策，依照其资格或资质取得的购房权利，该权利仅为资格性权利，并非因婚姻关系而产生的权利，只要他人有理由相信其为夫妻共同意思表示，当事人以住房配额转让协议非夫妻一方同意为由提出的抗辩不成立。因此，夫妻一方不知情并不影响住房配额转让合同的效力。
住房购房额度是购房资格和权利的转让，很多情况下，对应的房屋尚未建成，或者交易所需的文件、手续尚未办妥，如果双方发生纠纷，转让方可以提起诉讼。房地产开发商未取得房屋预售许可证，也未在房管局登记，导致房屋无法交易。根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，“第二条未取得商品房预售许可证的出卖人，应当具备下列条件：未取得许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效。但是，在提起诉讼前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。” ”，从而主张双方的协议无效。但这种主张不能成立，因为在住房购房资格转让案件中，双方转让的标的是住房购房资格，而非房屋本身，双方并未签订商品房买卖合同，不属于与买卖合同同一法律关系，不符合该情形的适用上述条款。
关于保障性住房购房指标转移
摘自成都市中级人民法院郑岩、李莎经济适用住房转让合同纠纷案（（2018）川01民终15826号）判决书：“经济适用住房是国家向城镇低收入住房困难家庭提供的具有保障功能的政策性住房，体现了国家对低收入群体权益的保障，体现了社会的公共利益。目前，国家对城镇低收入住房困难家庭购买新建经济适用住房实行申请、审批制。因此，经济适用住房购房指标是对购房者资格的限制，不符合购房资格者无权购房。”本案中，郑岩与李莎签署了《转让书》，郑岩将其持有的经济适用住房购买指标转让给了李莎。 不符合保障性住房解决城市低收入家庭住房困难的政策宗旨，扰乱社会秩序，损害其他低收入群体利益，应认定为侵犯社会公共利益。因此，郑艳、李莎签署的《转让函》无效。”
与上述职工集体住房或人才优惠住房等限价房不同，经济适用住房属于政策性住房保障，其价格由政府统一制定，向符合条件的家庭销售。经济适用住房因审核程序及自身的特殊要求，住房资格所有人与受让人签订的《住房资格转让合同》违反了相关政策法规对主体资格的要求，因此，法院可以该合同违反社会公共利益为由认定其无效。
结论
综上所述，基于特定身份而获得的住房购房额度是否可以转让的问题，可以从两个方面来看待：一方面，在我国现行法律、行政法规没有强制性禁止性规定的情况下，住房购房额度所有人因其个人身份或者其他因素而享有优先购房资格，该项权利属于财产资格权而非个人资格权，可以像其他财产权一样转让给他人，因此，住房购房额度所有人享有住房购房额度，只要转让协议不构成《合同法》第五十二条规定的无效合同，则承认此类购房转让协议是合理的。另一方面，也要考虑购房额度的转让是否存在违反相关政策规定、损害社会利益的情况。例如，经济适用住房相关购房资格的取得需要严格的审核程序，本身也有特殊要求，如果随意转让，显然不符合经济适用住房的政策目标，破坏社会管理秩序，同时也损害了其他低收入群体的利益。 本案中，相关住房购房指标转让协议可能因违反社会公共利益而被认定为无效合同。
因此，各地司法实践中对住房指标转让协议效力的认定还存在不同意见，以上分析仅为笔者基于部分案例的检索得出的分析，实际上，裁判机构会针对每个案件的具体情况，综合考虑房屋购房指标转让是否有限制、是否会损害他人利益、房屋的具体性质等多方面因素，结合具体法律规定，结合案例分析，最终确定结果。