2021年，东莞经济运行稳中向好，顺利迈上“双万”新起点，同时也要看到，外部环境更加复杂严峻，疫情变化仍存在不确定性，经济面临需求萎缩、供给冲击、预期减弱的三重压力。下阶段，我们将继续做好“六稳”“六保”工作，保持经济运行在合理区间，推动东莞在“双万”新起点上加快高质量发展。
二、房地产政策分析
1. 现行政策
1.限购政策
2021年2月27日，①非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建或二手）的，须在购房前四年内连续三个月在本市缴纳社会保险。②夫妻离婚，任何一方自离婚之日起两年内购买商品住房的，其拥有的住房套数以离婚前该家庭拥有的住房套数合计计算。③新登记居民家庭首次购买新建商品住房的，须在原购房地的住房登记所在地的市场监督管理部门登记注册并核准满两年，方可购买商品住房。④企业须经市场监督管理部门登记注册并核准满两年，方可购买商品住房。
2021年8月2日， ①严格审核购地主体资质。非房地产开发企业不得参与住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参与竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。 ②暂停向个体工商户销售商品房。 ③通过司法拍卖方式在本市购买商品房的企事业单位、社会团体和自然人，须符合本市住房限购政策要求。 ④新居民家庭购买首套新建商品住房，以下列条件中较早者作为认定条件： a.购房前两年内在本市居住满六个月以上且按月缴纳社会保险六个月以上； b.购房前两年内按月缴纳社会保险六个月以上且按月缴纳社会保险六个月以上。
2. 限贷政策
2021年4月份，我市个人住房贷款利率为89.84%，降至85%≤个人贷款利率≤90%的新区间，根据《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》第二十九条规定，并按照《关于调整流动性调节系数工作机制的通知》（东公积金通[2020]43号）要求，自2021年6月起，住房公积金贷款流动性系数调整为0.8。
2021年2月27日，东莞市住房和城乡建设局会同东莞市自然资源局等五部门发布楼市新政《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（东莞建[2021]6号）要求进一步加强房地产金融管理，调整差别化住房信贷政策。 ①对在本市无自有住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和住房公积金贷款，下同）的家庭，购买普通住房首付比例不低于30%，非普通住房首付比例不低于40%。 ②家庭在本市无住房但有住房贷款记录且已还清，或在本市拥有1套住房且住房贷款已还清。 若抵押贷款未还清，购买普通住房首付款比例不得低于40%，购买非普通住房首付款比例不得低于60%，购买非普通住房首付款比例不得低于50%，购买非普通住房首付款比例不得低于60%。 ④对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
3.限售政策
自2021年8月2日起，对购房意向数量超过上市房源数量的热门楼盘，住宅限售期由取得房地产证后3年延长至5年。
4.房价限价政策
2021年4月29日，东莞市住房城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市不动产登记中心联合发布《关于进一步加强新建商品住宅销售价格引导工作的通知》，①开发商可对预售（现售）楼宇自行定价，但销售价格须以楼（栋）为单位报出，同批次不同楼（栋）报出均价相差不得超过10%（对地上4层及以上住宅楼，同批次不同楼报出均价相差不得超过40%），同栋最高单价与最低单价相差不得超过25%。 通过协议出让等方式取得土地的新建商品住宅项目，自本通知施行之日起，首批办理预售许可或现售备案的销售价格定价原则，参照通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地的商品住宅项目销售价格定价原则。销售楼面价按照不高于本镇、街道（园区）上年度挂牌出让的住宅用地平均销售楼面价的90%确定。上年度无住宅用地挂牌出让的，参照周边房价相近区域确定。对镇、街道（园区）的，按照不高于上年度已出让的住宅用地平均销售楼面价的90%确定。 ②后续各批次住宅销售价格按以下方式报送：如项目按第一点定价原则计算的控制价低于现价，可按现价执行。 按第二点中的定价原则计算出的管制价格高于现价的，可较上一批次申报均价上调不超过5%，且不得高于计算价格。对未售出的新建商品房销售价格上调间隔由取得预售许可证（现售登记证）后半年延长至一年，上调幅度不超过3%（含）。③加强商品房明码标价监管。开发商应严格执行商品房销售明码标价制度，实行明码标价和“一房一价”，在取得预售许可证后10日内一次性公开全部在售房源及每套单元的房价。
2021年7月9日，①未来一年内首次销售的新建商品住宅项目申报价格，参照同区域、同位置同类型现有项目申报价格和网络签约价格，结合房价控制目标确定。②市住房城乡建设局将根据近一年新建商品住宅申报销售价格和网络销售价格、二手房网络成交价格、自然资源、税务部门对区域地价、房价分级管理情况、住宅建设质量等情况，进行综合分析测算，确定各镇街道现有房价基准价和调整系数，作为今后新建商品住宅销售价格申报的重要参考，并向社会公布。 上一年度无新建在售商品住房项目的镇街道，以同类房价水平为参考③采用成本法计算住宅销售价格时，住房和建设部门不再将需要无偿建设并移交给政府的房屋及设施，以及根据有关法律法规和建设用地出让条件规定必须无偿建设并移交给政府的房屋及设施，计入房价中。所需配套设施及社区公共服务用房的土地成本和建筑成本，计入房价，并参考现行区域基准房价确定。在确定住宅申报价格时，不再考虑商业化比例。
5.其他相关政策
①贷款政策：2021年3月起严查首付资金来源，禁止以经营性贷款为首的信贷资金流入楼市。银行房贷利率普遍上调、贷款期限延长，部分银行暂停发放二手房贷款。②市场调控：a.2021年9月30日发布商品房价格地图，地图上标注的价格将作为未来住宅用地限价出让的重要参考。b.2021年10月8日发布二手房交易参考价格表。c.2021年10月15日发布二手房交易价格表，当日上线购房意向登记系统，登记购房人数小于或等于现有房源数的，购房选房无需公证、摇号； 若登记购房人数大于现有房源套数，则通过公证或摇号方式进行购房选择；若登记购房人数大于现有房源套数，则通过公证或摇号方式进行购房选择。现有房源套数为上年的3倍，按照积分排序通过公证摇号方式进行选房。③土地政策：a.推行“限房价、控地价、提质量”土地出让新模式，结合竞争性保障性住房，研究更多灵活组合方式，强化房价与地价联动机制；b.2021年6月10日发布《关于规范土地招拍挂资格条件的通知》，将严格规范参与商住用地竞买的投标人资格，严禁“马甲”抢地；④税费政策：a. 自2021年8月2日起个人住房转让免征增值税期限由2年调整为5年。 b.自2021年11月1日起，个人转让二手住宅个人所得税税率调整为1%，个人转让二手非住宅房产个人所得税税率调整为20%，个人转让二手非住宅房产个人所得税税率调整为1.5%。个人转让二手非住宅土地的税率调整为5%。
摘要：东莞“六条”“八项措施”出台，包括禁止土地拍卖“套路”拿地、二手房指导价、共享产权房等，全面落实“房住不炒”主旋律，一系列政策调整在2020年大行其道，抑制了市场投资需求，也加剧了市场的观望情绪。
3. 东莞土地市场分析
1. 土地供应分析
供应方面，2021年东莞土地市场供应地块123块（含终止出让松山湖商住用地），较2020年减少52块，面积527.48万平方米，同比减少24.78%。土地供应面积处于近四年来的低位，没有2019年、2020年那么火爆。按用途分类，城镇居住用地34块，面积196万平方米；传统工业仓储用地74块，面积227.99万平方米；新增工业科研用地6块，面积94.52万平方米；商业金融用地6块，面积7.15万平方米； 5个公共加油站用地，面积为1.34万平方米；供应结构仍然以工矿仓储用地、城镇居住用地为主。
（二）土地交易分析
2021年东莞土地成交126宗，较2020年减少46宗；上半年土地市场火爆，下半年土地拍卖政策收紧，全年成交量回落至564.34万平方米，同比下降18.54%。除提前终止竞拍的2块工业用地、3块商住用地及1块商住用地未成交外，其余均已成交。土地成交面积方面，76块传统工业仓储地块占主导，总面积283.33万平方米，占总成交量的50%，地价在600-1800元/㎡不等； 其次为城区地块32块 居住用地，总面积170.81万平方米，占总成交量的30%，土地整体楼面价约14354元/㎡（不含配套建筑面积）；新增工业用地及科研用地9块，面积101.73万平方米，占总成交量的18%，地价区间1200-2400元/㎡（不含配套建筑面积）；商业金融用地6块，面积7.15万平方米，占总成交量的18%，土地整体楼面价约3892元/㎡（不含配套建筑面积）；2021年土地拍卖总成交金额约653.28亿元，创历史第二高成交金额。各区域土地成交量方面，2021年排名第一的是城区，其次是沿海地区。 房企土地争夺激烈，国企牢牢占据主导地位，同时，强者恒强，其中万科地产位居第一。
3. 土地市场概况
受2020年东莞房价上涨影响，2021年上半年土地市场一片红火，地王成交多起，多幅地块创纪录。在“东莞八条”出台前，出让土地溢价率维持在30%-80%。出台政策稳定住宅用地出让价格。优化土地拍卖规则，严格审核拿地主体资质，加强拿地资金来源审核。加强房地产金融管理，督促银行业金融机构审慎开展房地产贷款相关业务，收紧房地产融资，土地市场有所降温。下半年土地市场，除1宗地块流拍外，多数土地成交以底价或低溢价成交。商住用地成交32宗，其中12宗成交价成交。17个镇街楼面价创历史新高。 全市整体楼面地价约14354元/㎡(不含配套建筑面积)，整体溢价率25%；商服用地成交6宗，较2020年减少2宗，成交面积约7.15万平方米，同比下降57.99%，全部以底价成交；商服用地成交金额15.24亿元，同比下降44.11%；继2019年商服用地集中出让后，供需连续两年高位回落。
4. 东莞市住宅房地产市场分析
1. 一级住宅市场分析
1. 供给分析
2021年东莞市新增商品住宅100201套，同比增长4.30%，新增供应面积692.72万平方米，同比下降4.10%。其中，新增住宅47262套，同比下降11.02%，新增住宅面积522.38万平方米，同比下降12.47%。从近几年的供应情况来看，住宅类新增供应有所减少。从各月供应情况来看，除2月至4月，限购收紧、春节返乡潮影响外，全年供应均处于低点。各月市场供应基本平衡。从各区域供应走势来看，松山湖区域市场持续火爆，成为主力供应区域。
2.交易分析
2021年东莞销售商品房74469套（仅1-10月数据），成交面积611.36万平方米，同比下降29.78%，其中住宅成交43990套，同比下降47.97%，住宅成交面积509.89万平方米，同比下降31.56%，2021年住宅网签均价约26768元/㎡（含别墅），同比上涨12.56%，涨幅收窄。
2021年东莞商品房市场主要受监管政策持续收紧影响，2021年成交量不如2020年火爆，成交量高位回落。成交均价近几年不断上涨，涨幅居各城区之首。东莞市场供需关系出现逆转，住宅供需呈现下行趋势。从月度成交情况来看，1月份市场延续2020年的火爆行情，成交量达89.87万平方米，为全年最高；2月份限购力度加强，加上春节因素，东莞楼市降温明显，但随后逐渐回暖。下半年，房地产政策全线收紧。 随着“东莞八条措施”和《二手房价格指南》的出台，加之信贷环境收紧，市场投资、投机需求受到抑制，东莞市场热度大幅下降。
2021年各镇街道新建商品住宅总成交量、总面积、成交均价见下表：
2021年新建商品住宅成交面积排名前五的镇街为厚街镇、寮步镇、塘厦镇、虎门镇、沙田镇。厚街镇以成交面积37.11万平方米位居第一，寮步镇、塘厦镇紧随其后。塘厦镇（34.79万平方米）成交面积紧随其后，以33.19万平方米排名第三。区域分化明显，前五大镇街占据31%的市场份额。东莞市新建商品住宅成交面积超19万平方米。从成交量来看，排名前三的区域分别为松山湖片区（125.36万平方米）、滨海片区（102.79万平方米）、东部工业园片区（92.82万平方米）。 政策收紧抑制投资需求，各区域成交量均出现不同程度下滑，新开、加推整体销售率较低，市场降温明显，非热点区域货品销售困难。
2021年新建商品住宅年均成交价超过2万元/平方米的镇街有21个，占比近六成，其中住宅年均成交价超过3万元/平方米的镇街有9个，占比最多的是南城区、长安镇、东城区、万江区、大岭山镇、莞城区、大朗镇、虎门镇、寮步镇。2021年房价高的城市区域，受城市基本面改善影响，今年房价同比涨幅均超过30%。
2021年东莞住宅楼市供需双双下滑，一手市场迅速降温，成交量跌幅创近几年最大。受“禁别墅”等房地产政策因素影响，2021年别墅成交面积约53万平方米，别墅供需比上年增长2.5倍。住宅成交结构以首套刚需、精装修产品为主，90-110㎡产品成主流占比39%，其次是110-130㎡，70-90㎡刚需产品有所增加。
2021年，东莞住宅供应量（692.72万平方米）超过需求量（611.36万平方米）81.36万平方米。在经历了三年的供应大于需求之后，2021年开始形势出现逆转，住宅供需比为1.1：1，整体呈现供大于求的态势。截至2021年12月31日，东莞住宅存量面积约389.48万平方米，同比增长29.32%，存量面积大幅增加。按近十二个月的消化率计算，目前库存消化周期已延长至8.49个月。
2.二手房市场分析
2021年东莞二手房签约面积242.11万平方米，较2020年的344.03万平方米减少29.63%。2021年东莞二手房签约套数21087套，较2020年的32909套减少35.92%。东莞二手房成交均价上涨至17944元/平方米，较2020年的16897元/平方米同比增长6.20%。二手房市场整体体量萎缩，但价格上涨。
从月度成交情况来看，二手房成交量与调控政策息息相关。受2.27新政、8.2东莞八点调控、10.8二手指导价影响，市场观望情绪浓厚，住宅成交在2月、5月、10月均达到低点。年初二手住宅成交均价稳定在1.8万元/㎡，经过一年的滞涨后，四季度出现明显跳水，10-11月跌至1.5-1.6万元/㎡，年内跌幅明显。东莞市场限购限贷力度加大，二手房交易增值税免征期由2年延长至5年，并出台二手房指导价。 加之货币政策收紧，二手住宅成交量萎缩，创十年新低。
从区域成交套数来看，城区成交套数排名第一，为5768套，其次是南城、东城，水镇区域二手房成交套数最少，昌平镇成交量最多，松山湖成交价格最高。
2021年各镇街道二手住宅成交总规模、总面积、成交均价如下表：
五、东莞市非住宅房地产市场分析
2021年东莞市新增商品住宅100201套，同比增长4.30%，新增供应面积692.72万平方米，同比下降4.10%。其中，新增非住宅52939套，同比增长23.23%，新增非住宅面积170.34万平方米，同比增长35.66%。
2021年东莞成交商品房74469套（仅1-10月数据），成交面积611.36万平方米，同比下降29.78%，其中非住宅成交套数30479套，同比下降26.22%，非住宅成交面积约101.47万平方米，同比下降19.19%。住宅市场向好的态势与非住宅市场的低迷形成鲜明对比，从近几年非住宅成交数据来看，延续去年的下滑趋势，成交量为近五年来最低。
1. 商业市场分析
2021年商铺总供应量28万平米，同比减少37%，创近年来新低；总成交量21万平米，同比减少30%，成交量持续下滑，商铺成交均价约25935元/平米，同比增长11%。东莞各镇街商业发展水平差异较大，由于存量消化困难，且未来商铺供应源源不断，加之电商盛行，商铺整体市场销售环境较差，商铺售货压力较大。目前的情况是，住宅项目商铺大多以临街或人流量大的社区项目、商业中心为主销售。
2021年商业商铺项目网签面积排行中，大朗镇、望牛墩镇成交热度最高，今年商业商铺成交面积第一名是大朗镇松湖豪庭，总成交量1.83万平米（212套）。
（二）写字楼市场分析
2021年的办公室建筑物约为210,000平方米，而该建筑物的供应量增加了。商业办公室的平均交易价格为17,495元/㎡，同比下降了3.5％。 目前的办公室空缺率和对Dongguan租金的下降压力增加了办公室建筑市场，以应对需求的下降，鉴于当前的情况，降低租赁成本已成为主要解决方案。
在2021年的办公室市场中，在办公室在线签名区的排名中，Urban Projects今年的交易量最高。
3.公寓市场分析
在2021年，公寓的供应约为565,000平方米，这主要是由于住宅市场的努力，而开发人员努力销售低价的公寓产品，以恢复2021年的资金。办公室供应的两层趋势反映了商业和办公室物业的投资氛围较差。 与去年相比，35-50岁公寓的交易量减少，而公寓的交易量增加了，原因是外国房屋的价格上涨了太快。
在2021年的公寓市场中，在线签名区的排名位置是Qiaotou Town的戛纳湾，总交易量为31,800平方米（414个单位）。
vi
政策前景：遵守“居住的住房，而不是猜测”，并专注于房地产市场监管以保持稳定
东甘（Dongguan）发布了“八项措施”，包括禁止对土地拍卖中的土地收购，指导二手房屋的价格，以及共同拥有住房等，以充分实施“住房住房的主要主题，而不是为了猜测而不得不付出的整体概述，而不是统治着的整体房地产政策。 ;明年将实施第一批财产税的试点城市，如果深圳被列入了深圳，这也会影响加东gu的市场期望；
供求前景：预计供应量很低，库存继续积累，市场正在转移到供应过度
土地市场：随着市场冷静，2021年的土地拍卖会减少。
商品市场：整体房屋市场的价格继续调整，但是由于高价土地项目的统治地位，整体价格校正空间较大，时间相对较长，这限制了交易量，预计整体交易量将保持低于正常水平的差异。加强，反映在价格，区域和项目的明显差异上，以及在市场需求结构上的回报，自我居住的需求仍然占主导地位联排别墅倒下，公寓的数量下降，别墅的数量升起； 非住宅市场的交易量继续较低，停车位的交易量大大增加。
二手住房市场：二手住房的销售量持续增加，清单的数量显着增加，新的物业可能会大大下降，这将推动整体市场价格继续调整。
（国家政策研究东圭分支）