昆明市人民政府
关于印发昆明市国有建设用地二级市场出让
管理暂行规定通知
昆政文（2018）21号
各县（市）、区人民政府，市政府有关委、局，各国家级、省级开发（度假）公园管委会、有关直属单位：
现将《昆明市国有建设用地二级市场流转管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻落实。
昆明市人民政府
2018 年 4 月 24 日
昆明市国有建设用地二级市场
转让管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为规范土地二级市场试点国有建设用地使用权出让行为，根据《国土资源部关于云南省昆明市完善建设用地使用权转让、租赁和抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕267号）、《昆明市人民政府关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见》等有关文件规定，制定本条例。
第二条 本条例适用于开展土地二级市场试点工作的昆明市主城区区域，包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域以及上述行政区域内的开发（度假）园区。
第三条 国有建设用地使用权（以下简称土地使用权）转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、赠与、交换、出资、司法处置、资产处分以及法人或者其他组织合并或者分立等导致土地权属发生变化的行为，但不包括股权转让。
第四条 转让土地使用权应当具备下列条件：
（1）权属清晰、无争议，经合法登记取得权属证书；
（2）无法律或经济纠纷；
（3）共同共有的房地产，应当取得其他共同共有人的书面同意；
（4）农村集体经济组织、股份制企业的，还须经该集体经济组织、股份制企业三分之二以上成员（或股东）同意。
第五条 土地使用权转让时，《国有土地使用权出让合同》、《划拨决定书》等登记文件载明的权利、义务随之转移，由受让人承担。原《国有土地使用权出让合同》、《划拨决定书》有限制性条件的，从其规定。
第六条 土地使用权转让时，土地上建筑物、其他附着物的所有权随之转移。土地使用权转让应当遵循诚实信用、公平自愿和依法合规的原则。
第七条 土地使用权出让可以采取场内交易或者场外交易的方式进行。场外交易的，只能按照证件载明的用途进行出让。出让结果经昆明市土地矿业权交易办公室审核，并公示交易结果7日。公示期内无异议的，由昆明市土地矿业权交易办公室备案并出具《土地出让估价证明》。不动产登记机构凭《土地出让估价证明》办理登记手续。
第八条 土地使用权出让涉及改变用途、加付价款等行政审批事项的，经市人民政府批准并同意加付价款后，方可进入土地二级市场交易平台进行交易。
第九条 对申请进入土地二级市场交易平台进行交易的，昆明市土地矿业权交易办公室应当审核并发布交易公告20日。交易完成后，昆明市土地矿业权交易办公室应当出具《土地出让交易证明》。不动产登记机构凭《土地出让交易证明》办理登记手续。
第十条 国有建设用地使用权出让价格不得低于市场评估价格的80%。低于市场评估价格80%的，政府可以行使优先购买权。土地市场评估应当由出让方委托有资质的评估机构进行。
第十一条 国土资源主管部门依法对国有建设用地使用权出让进行审查和监督。规划、住房和建设、财政、国资、工商、税务等相关部门应当履行各自职责，出具土地出让各类行政审批文件，并配合国土资源主管部门做好监管。
第十二条 昆明市土地矿业权交易办公室负责国有建设用地使用权交易平台的建设、运行和监督管理，负责为国有建设用地使用权出让提供服务，负责信息收集发布、文书审核、交易资金监管、交易认证、监测分析等工作。
第二章 土地使用权转让
第十三条 土地使用权转让涉及土地使用状况变更的，土地使用权出让方应当向城乡规划主管部门申请规划状况变更，并按照现行政策申报土地使用状况变更。经市政府批准后，土地使用权出让方凭批准文件方可进入土地二级市场出让。转让完成后，应当同时签署《土地出让交易确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，并将新的规划状况写入出让合同。转让价款由受让人向转让方支付，补缴价款由受让人向政府（或管委会）支付。付清全部价款后，依法办理不动产登记手续。
第十四条对于已经取得土地使用权，但按照《国有土地使用权出让合同》的约定尚未开工建设，且不属于闲置土地，或者开发总投资未达到开发总投资25%的，也可以进入土地二级市场出让，但不得改变土地使用条件。
土地使用权受让方应在1个月内持《土地出让交易证明》到规划、住房和建设部门办理开工手续。规划、住房和建设部门应凭《土地出让交易证明》在3个月内办理相关开工手续。土地使用权受让方开工且投资强度达到25%的，应持当地政府（管委会）出具的开工证明，依法申领不动产证。未按规定开工的，《土地出让交易证明》自动失效。
第三章 划拨土地使用权的转让
第十五条 划拨土地使用权出让涉及国有资产的，须经国有资产管理部门批准。
第十六条 转让用途与土地证载明的用途一致，且转让后的土地用途符合《划拨土地目录》规定的，应当依法办理房地产登记手续。
第十七条 转让用途与证上用途不一致，转让后土地用途符合《划拨土地目录》的，应当依法办理土地转让手续。转让完毕后，应当签署《土地转让交易确认书》，出具《国有建设用地使用权划拨决定书》。转让价款由受让人支付给转让人。转让价款全部支付后，应当依法办理不动产登记手续。
第十八条 出让用途与证件载明的用途不一致，出让后的土地用途不符合《划拨土地目录》规定的，土地使用权出让人应当依照本条例第十三条的规定向城乡规划主管部门申请办理规划条件。
第四章 营业用地使用权出资（入股）或转让
第十九条以出资（入股）或者授权经营方式取得的土地使用权，经原出资（入股）或者授权经营审批机关批准后，方可在土地二级市场交易。以出资（入股）或者授权经营方式取得的土地使用权，出让管理办法参照执行。
第五章 闲置土地流转
第二十条 按照国土资源部《闲置土地处置办法》规定，闲置土地经出让人申请，经当地政府（管理委员会）批准，报市政府核准，以现场交易方式转入二级市场，但不得改变土地使用状况。
第二十一条 因政府原因认定土地闲置的，土地出让时土地出让金归土地使用权出让人所有。
第二十二条 经认定因政府以外原因造成土地闲置的，土地出让价格不得低于出让时的原土地取得成本，并按照《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地划拨决定书》约定的金额将原土地取得成本归土地使用权出让方所有。出让过程中产生的增值部分优先用于缴纳土地闲置费，扣除土地闲置费后的土地增值部分归政府所有；增值部分不足以缴纳土地闲置费的，其差额从归土地使用权出让方所有的土地取得成本中扣除。
第六章 政府债务保全土地使用权出让
第二十三条 已取得土地使用权的“昆明市政府债务保全地块”，经市政府批准，具备新的规划条件后，可进入土地二级市场出让。
第二十四条 土地出让时，原土地取得价款和土地增值收益归土地使用权出让人所有，因规划调整需要支付的土地价款全部上缴地方财政。
第七章 土地使用权的划分和转让
第二十五条土地使用权可以分割、转让。土地使用权分割后，该地块连同地上建筑物（构筑物）构成独立地块，属于同一产权主体。权属关系明确、无争议的，可以办理土地使用权转让手续。
第二十六条 土地上建筑物（构筑物）已竣工验收的，经出让人与受让人协商一致，可以根据协商结果将该土地作为独立地块分割转让。转让后，房地产登记机构直接办理房地产登记；涉及在建工程或尚未竣工验收的土地，由国土资源部门牵头向规划和住房建设部门征求分割意见。国土资源部门取得意见后，按程序办理分割、转让手续。
第二十七条 有下列情形之一的，不予办理土地使用权划分、转让手续：
（1）已取得商品房预售许可证，且不允许分割；
（二）安置房、经济适用住房地块；
（三）出让后的土地用途与控制性详细规划不一致的；
（四）土地存在违法建设尚未处理的；
（五）土地使用权人未缴清原项目费用的；
（六）规划和住房建设部门研究认为不适宜划分的其他情形。
第八章 土地使用权出让的其他方式
第二十八条 鼓励涉及抵押、司法处置的土地进入土地二级市场转让、处置。
第二十九条 因司法判决（裁定）导致土地使用权转让的，应当凭人民法院生效判决（裁定）和《协助执行通知书》等法律文书直接办理房地产登记手续；因仲裁委员会裁定导致土地使用权转让的，应当凭生效的《仲裁决定书》等法律文书直接办理房地产登记手续。
第三十条 实现土地抵押权的，经抵押人和土地使用权抵押权人共同授权，可以将抵押的土地在土地二级市场交易，其转让管理参照上述土地使用权取得方式的管理规定执行；以财产抵押实现土地使用抵押权的，抵押人与抵押权人达成协议并签订转让合同的，其转让管理参照上述土地使用权取得方式的管理规定执行。
第九章 附则
第三十一条 《昆明市人民政府关于印发昆明市国有建设用地二级市场管理试点配套文件的通知》（昆政发〔2017〕56号）中发布的《昆明市国有建设用地二级市场出让管理暂行规定》同时废止。
第三十二条 昆明市境内已经出让的、需要支付土地出让价款用于土地改良的土地（即“8.31”非使用性土地），不受本规定限制。
第三十三条 昆明市债务保全土地是指按照审计署对我市2011年地方政府债务审计的要求，以土地使用权证等质押的政府债务注入投资公司，转为企业债务的项目土地。
第三十四条 本条例由昆明市国土资源局负责解释。