在一线城市，买卖房子确实是“人生大事”，买卖双方都要慎重，不管是购买新房还是二手房，都涉及到交定金的问题。
近日，上海市虹口区人民法院审理了一起二手房购买纠纷案件，卖方在签订合同并收到定金后，以各种理由试图解除合同，买方同意解除合同后，卖方觉得解除成本太高，又追着买方要求继续履行合同……令人啼笑皆非。如此任性的行为，法院该如何评判？已经支付的定金该如何处理？
一
卖方违背了承诺，买方试图赎回合同但失败了
今年年初，刘先生计划购置一套住房，用于改善家人的居住条件，很快看中了黄女士的一套房子，经多次看房后，双方于今年1月底通过房产中介签订了《房地产买卖经纪协议》和《房地产买卖协议》（以下简称《购售协议》）。
协议约定，若黄女士违约不卖房，应双倍退还刘先生定金；若刘先生违约不买房，已支付给黄女士的定金不予退还，并约定双方于3月30日前到房产中介机构签订正式的网签合同。按照协议约定，刘先生在签订买卖协议当天向黄女士支付了10万元定金。
刘先生以为自己购买了看中的房子，就等着装修入住了，哪知买卖协议签订没几天，黄女士却突然改变主意，以各种理由不愿继续履行买卖协议。
日期：2 月 6 日
黄小姐
不好意思，我家里老人身体不好，这个房子没办法卖了，真的很抱歉。
阿姨，我诚心想买你的房子，我家孩子马上要入园了，最近到处借钱，家里还有个80多岁的老爷爷，总不能因为老人身体不好就违约吧。
刘先生
此时，知晓情况的房产中介人员也劝说黄女士继续履行协议，但黄女士依然拒绝，并给刘先生发短信明确表示不会继续履行买卖协议。刘先生觉得问题严重，多次与黄女士沟通，言辞恳切，希望协商解决。但黄女士态度坚决，要求刘先生提供自己的银行账号，表示愿意承担违约责任。
日期：2 月 8 日
刘先生
“阿姨，我还是想跟你沟通一下，我不知道你为什么宁愿违约也不卖给我们，你还有什么顾虑吗？你可以跟我们说，我们会综合考虑，适当满足你的要求。我不想让大家不开心，也不想走法律程序，如果你有什么顾虑和要求，尽管跟我说。”
“对不起，我儿子不同意卖。”
“我相信他是经过深思熟虑后做出这个决定的，并且知道这样做的后果。既然你做出了这个决定，我们就同意。”
“给我一个银行账号，我会把钱转给你。”
黄小姐
日期：2 月 20 日
刘先生从第三方处购买了一套面积相当、位于同一地段的房子，价格比黄女士的房子高出每平方米3000元。
二
剧情又反转！买家：买房不是开玩笑，法庭上见
原本以为解除房屋买卖合同的事情已经尘埃落定，然而十多天后，黄女士却改变主意，愿意卖掉房子，并称自己付不起违约金。刘先生此时心里很不开心，好不容易找到房子，也付了定金，买卖房子不是开玩笑的事，他提出一切交给法院处理。
日期：2 月 24 日
黄小姐
“你要求赔偿20万，我们尽力筹钱，也没凑够，所以就按照约定把房子卖给你了。”
“阿姨，我郑重的告诉你一件事，我们一眼就看中了你的房子，很有诚意买，你当场就加价十万，我们答应了，我回去凑钱给你首付，可你突然跟我说不想卖，我们无奈，打电话就挂了，你也不回我们微信……”
“我现在正在考虑把它卖给你。”
“你屡次拒绝卖房子，我不能就这么坐在那里等着你来审判我的人生，我不想和一个屡次违背契约精神的人交流，这件事情不是开玩笑的，你每次都想出各种借口，你想干什么就干什么？还是交给法庭来审判吧。”
刘先生
3月底，黄女士假装没有看到该消息，单方面联系刘先生称，自己已于3月30日按时到该房产中介公司按照双方签订的买卖协议签订“网签”（即买卖合同样本文本），并通知刘先生按约定到上述地点签署“网签”。
至此，刘先生已经不愿意再为黄女士的反复无常的行为买单了。
日期：3 月 29 日
黄小姐
为了保证房屋顺利交易，请您于3月30日按约定到指定地点签订网上合同。
你先是跟我说家里老太太不让你卖，然后又跟我说你儿子的事，我们都尊重你的选择，答应了，但你也知道后果，我们法庭上见吧！
刘先生
至此，黄女士仍不死心，在刘先生来到房产中介公司签约的第二天，她就给刘先生发了书面通知，要求其在收到书面材料后1日内联系黄女士和中介公司进行“网签”。并表示，若刘先生未在规定时间内前往，黄女士将解除买卖协议，一切违约责任由刘先生承担。
最终，刘先生将黄女士告上了本院。
刘先生认为
黄女士擅自解除合同，导致合同目的不能实现，构成根本违约。我们请求确认与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日终止；并要求黄女士承担两次退还押金的违约责任。
黄女士辩称
她同意解除房屋买卖合同，但因为刘先生没有按照约定签署“网上合同”，违约责任在刘先生。黄女士也提起反诉，要求刘先生支付违约金10万元。
三
法院：合同已解除，卖方应按约定双倍返还定金
法院经审理认为，原、被告双方均认可合同已经解除，但对解除时间存在争议。根据现有证据及各方陈述，黄女士作为房屋卖方，已于今年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议并签订示范合同，经各方协商一致，黄女士以短信形式发送给刘先生。经多次沟通，刘先生于当日同意解除争议的房屋买卖合同。结合随后双方就赔偿金额的谈判过程可以看出，虽然刘先生与黄女士未就合同解除后的赔偿等事项达成一致，但并不影响双方同意解除合同。审理过程中，双方对房屋买卖合同关系的解除本身未提出任何异议，故本院确认刘先生与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除。
对于是否继续履行买卖合同，根据刘先生与黄女士的微信聊天记录及短信记录，2月8日双方解除房屋买卖合同后，刘先生并未完全放弃追究黄女士的违约责任，否则双方就没有必要就赔偿问题进一步沟通。今年2月24日，双方未就赔偿金额进行沟通，黄女士向刘先生表示愿意继续履行争议的房屋买卖合同。此时合同已经解除，请求继续履行的依据已不复存在。
虹口法院认为，案涉房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是黄女士在签订合同后明确表示不履行合同，黄女士系违约方，故黄女士应当按照约定分两次返还刘先生定金。综上，法院判决刘先生与黄女士的房屋买卖合同关系于今年2月8日解除，黄女士须分两次返还刘先生定金共计20万元，并驳回黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉请求。
四
民法典邀请您学习
答什么是押金？
定金的本质是保证债务履行或不能履行时获得违约赔偿的保证。实践中，签订合同时我们也会遇到预付款、定金、意向金等概念，但这些都不是定金。定金一般应在合同签订后及时退还或作为价款使用，不具备保证债务履行的性质。
在房屋买卖中，各方当事人应根据实际情况，在合同中明确定金数额、定金交付时间及方式、“定金违约金”的适用情形、定金是否可以用来抵扣房屋购价等。
当事人约定的定金数额不得超过主合同标的的20%，超过该数额的，不具有定金效力，一般视为“一般履约保证金”。定金合同为实质合同，于定金实际交付时成立。
B 如何适用“押金惩罚”？
支付定金的一方不履行义务或者履行义务与约定不一致，导致不能实现合同目的的，无权要求退还定金，定金由遵守合同的一方收取。收受定金的一方不履行义务或者履行义务与约定不一致，导致不能实现合同目的的，应当将定金双倍退还给遵守合同的一方。这就是所谓的“定金违约金”。
当事人同时约定定金和违约金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款，但选择适用的前提是，两个条款涉及同一违约行为，且双方没有其他约定。
保证金不足以补偿乙方违约所造成的损失的，乙方可以按照保证金违约金要求赔偿。
法律链接
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方交付定金，作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的20%，超过的数额不发生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定的，视为对约定定金数额的变更。
第五百八十七条 债务人履行义务的，定金应当用于支付价款或者追回。给定金的人不履行义务或者履行义务不符合约定，导致不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收款人不履行义务或者履行义务不符合约定，导致不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条 当事人约定违约金和定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以补偿因一方违约造成的损失的，另一方可以要求赔偿超过定金数额的损失。