2021年1月1日，现行《合同法》将被废止，由《民法典》代替，关于房屋租赁的法律规定被大幅修改，总体上更有利于保障承租人的住房权益，同时也兼顾出租人的权益。
“人人有其屋，人人有其屋”是一项重要的人权保障，国家历来高度重视人民群众的住房问题，一方面强调“住房的居住属性”，严厉打击住房投机；另一方面通过法律保障租房人的住房权益。
今天我们就来为大家讲解一下房屋租赁的新规定，并告知相关的法律风险。
1、已确定居住权的房屋不能出租！
一旦租赁了有居住权的住房，租赁合同就无效了。有人会问：我没遇到过这种情况吗？
2021年之前，没有房子有居住权，因为法律还没有规定。但从明年开始，大量房子可能都有居住权，这样的房子将被视为出租的雷区，一定不能碰，因为法律不允许出租。
法律风险提示：承租人应要求《房屋租赁合同》载明：“该房屋无居住权，租赁期间不得设立新的居住权，否则，出租人应承担违约金****元。”
法律规定，具有居住权的住宅不得出租。
2、出租人发现房屋被转租的，应及时提出异议，转租期限仅为6个月。
现在有很多二房东将自己的房子转租给第三方，收取租金差额，但如果二房东没有得到出租人的同意，转租关系是可以解除的。
这导致很多租赁关系在实践中并不稳定，如果你租的房子被转租，随时都有可能被赶出去的风险。因此，法律增加了一条新规定，即如果投资人明知承租人转租，且在6个月内没有提出异议，则视为同意转租。
法律风险提醒：实际承租人应要求在《房屋租赁合同》中注明“该房屋归出租人所有，不准转租”。并查阅产权证，切实维护自身权益。如知晓该房屋为转租，应要求出租人出具转租函。
法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
3. 如果房产权属有争议或者已被查封，可以解除租约
房屋权属纠纷，或因诉讼纠纷导致出租人房屋被司法机关查封甚至拍卖，严重影响了租客的安宁生活权。北京近日就发生一起因房屋权属纠纷，一群壮汉冲进超市打砸物品，最后连累到租客的案件。租客本想解除租约，但因租赁合同尚未到期，苦不堪言。
这部新法保障了租房人的合法权益，明确规定房屋被司法机关、行政机关依法查封、扣押，或者房屋权属发生争议的，租房人可以解除合同！
法律风险提示：一旦租客发现房屋被司法、行政机关依法查封、扣押；或房屋权属存在争议的，租客应当保留相关证据，并及时通知出租人解除合同。
法律规定，有下列情形之一，非因承租人的过错原因，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（1）租赁财产被司法机关、行政机关依法查封、扣押的；
（2）租赁财产权属有争议；
（3）租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定。
4.租客享有优先租房权利，不用担心租约到期被赶出去！
除非对居住条件极其不满，否则租客不愿意搬家：一是搬家很辛苦；二是会增加成本和开支。
但现实生活中，经常出现的情况是合同到期后，房东告诉租客不想再租房子了，租客只能找新房子。这种情况明年就结束了，因为法律明确规定，承租人有优先租房的权利。
法律风险提示：优先出租权是指同等条件下的优先权利，若无法就价格达成一致，则不再享有优先出租权。因此，租客若想获得优先出租权，必须匹配最新的租赁价格，难度较大。
法律规定，租赁期限届满，承租人有权在同等条件下优先租赁该房屋。
5.直系亲属购房权利优先于承租人，承租人优先购房权利受到限制
《合同法》只规定出租人出售房屋时，租客有优先购买权。这样必然导致一个问题：如果出租人想把房子过户给自己的子女或者父母，需要征求租客的意见，因为租客有优先购买权。特别是如果把房子低价卖给自己的兄弟姐妹，在同等条件下，租客也有优先购买权。这跟我们的社会习俗有很大的冲突。
此次，法律进行了重大修改：如果共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出售给近亲属，承租人不享有优先购买权。法律还规定，承租人必须在15日内明确表示想购买该房屋，否则即放弃优先购买权。
法律风险提示：出租人出售房屋时，承租人若想购买出租人房屋，必须及时表达购买意向，时间仅有15天，否则将失去优先购买权。
法律规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但是，房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的，不在此限。
承租人在出租人履行通知义务后15日内未明确表示购买意思表示的，视为承租人放弃优先购买权。