房产投资一直是国人最热衷的投资方式之一，但并不是每一位投资者都清楚投资房产的选择、租金回报率，有时难免会拿不准下手的时机，担心付出这么多努力，最终的回报不如预期。
尤其在大温哥华地区，当地的租房规定偏向租客，令很多房东头疼不已，饱受委屈。
不得不说，在大温哥华做房东绝对是一个高门槛的职业，需要脑力、眼光、知识和经验。
为了帮助大家更聪明、更高效、更舒服地当房东，JOHOME文房网联合各位专家、大咖，昨晚举办Zoom线上讲座，为大家带来《专家看房》专题讲座第十三期：
“大温地区哪些区域租金回报较高？租房可以避免哪些陷阱？”来自房产销售、投资、租赁、贷款等领域的专家将为观众答疑解惑。
出席本次讲座的专家有JOHOME&新潮流地产创始人兼CEO彭伟、新潮流地产金牌经纪团队队长子俊、加拿大第一财富银行高级销售经理Frank Lee及其同事Alvin Lin、新潮流地产金牌经纪团队队长Norman Zhu、新潮流地产执行经纪人Janet Murray等。
除了Zoom之外，本次讲座也在Youtube频道进行了直播，在Zoom上听讲座的好处是可以和嘉宾在线互动，提问并获得解答。
讲座正式开始前，彭炜向大家简单介绍了JOHOME：海外房产行业华人平台第一；大温地区房产平台第一；Google、百度自然流量第一；每月近30万IP流量，近300万Pageviews。
JOHOME拥有实时房屋估价、司法拍卖房屋、VR看房、豆哥看房、实时街景看房、线上OpenHouse等功能，让你疫情期间，足不出户就能全方位看房。
与会专家就本次讲座的主题发表了各自的看法。
供求影响租赁
在选择房屋和寻找租客时，有很多事情要注意
訾俊表示，其实房屋租赁市场和买卖市场一样，也受供求关系影响，“供给”看房子够不够，“需求”看租客够不够。
他连续展示了几张图表，显示：近两年房屋供应量不断下降；大温地区城市租金在全国处于高位，市场活跃；不列颠哥伦比亚省人口不断增加，需求旺盛；温哥华租金回报率与全球其他城市的对比，大温地区各城市公寓租赁情况等。
訾俊表示，在选择最佳投资房产之前，首先要分析自己的投资目标：追求长期房价升值的投资者，建议购买价格较高、住房条件好、学区好、周边环境好、升值潜力大的房产；追求租金收益的投资者，建议选择价格低、出租方便、人口密集、现金流好的房产。
他特别指出，太小或太大的公寓都不适合长租。通常一房两房公寓和4-5房的房子是最受欢迎的公寓类型。Downtown、UBC、SFU等地区年轻人较多。Studio、一房两房公寓很容易租出去。设施齐全的公寓可以租出更好的价格。如果是旧房子，则需要适当投资装修。
不要购买有租售限制或者有房龄限制的公寓；避开出租楼盘或者投资者集中的房产；尽量购买持有成本（房产税、管理费、杂费，是否含天然气、中央空调等）较低的房产；购买时选择有升值潜力的区域，这样既能获得租金回报，同时也能获得房产价值的增长。
谈到找房客，子俊的分享也充满了实用信息：定价要合理；推广要多渠道；租房广告中不能出现种族、肤色、宗教、性别、国籍、家庭构成、身体状况等要求；可以根据信用记录、收入水平、是否养宠物、是否吸烟等条件筛选房客。
他指出，专业的租房经理会对租客进行面试，让租客填写申请表，对租客进行信用检查，并联系租客的现任房东、雇主和朋友，了解租客的基本情况。
他还分享了很多有关租赁和省级法规的细节，这些细节很多人可能从未听说过。
如果您拥有多处出租房产，如何获得贷款？
很多人在投资房地产、计算回报时，都要考虑贷款成本。Frank Lee 和他的同事 Alvin Lin 表示，Wealth One Bank 的投资物业计划特别适合拥有多套出租物业、信用记录良好的投资者。
该计划提供的公寓贷款起价为 375 平方英尺；信用评分起价为 620；收入验证接受海外收入；利率锁定期最长为 90 天等等。
他们还为潜在投资者做了一个简单的模拟租金回报计算。
他们特别指出，对于租赁物业贷款，租金还可计入个人收入以增加还款能力，并列举了几个拥有多处租赁物业的业主成功贷款的案例。
作为房东，要警惕陷阱
Norman Zhu 用四个因出租房产而遭受损失的人的故事来告诉我们作为房产所有者应该避免的陷阱。
首先，在租客筛选方面，房东没有做任何调查，租客拖欠16500加元房租，还因为大楼不允许出租而被罚款8000加元。朱杰提醒：如果房东想自己找租客，在出租前对他们进行背景调查非常重要，比如T4工资单、雇主信、信用记录等。当然，专业的租房中介会把这些都做完。
第二起案例中，房东为了尽快把房子租出去，同意把水电煤气费都算在房租里，结果发现租客一家五口要付巨额费用，伤心欲绝。朱杰说，商业地产合同对房租的分类比较明确，有的包括土地税、保险、管理费，有的包括其中一两项，有的就是纯房租，比较明确。但住宅租赁合同没有明确规定，房东有时容易“包括太多”，蒙受损失。
第三个故事和上面子君说的类似，也是华人房东常犯的一个错误，即广告中涉嫌歧视，从而引发诉讼。
最后一位是列治文的一位华裔女房东，租客竟然是毒贩，把房子变成了毒品工厂，结果她损失了16万加元，由于房子涉及刑事案件，她无法索赔保险，只能自己承担所有费用。朱洁再次强调了职业调查、背景调查和定期检查的重要性。
这次讲座可谓内容丰富、实用性强，每位嘉宾都像是一本“行走的租房百科全书”，观众问答环节尤为热闹，持续了一个多小时，下面为大家整理了一些“干货”问答。
问题：租客已经 7 个月没有付房租了。我该如何让他付房租？
答：此前，该省不允许在疫情紧急期间驱逐房客，但现在禁令已解除。可以书面通知房客在10天内支付租金，否则可以被驱逐。
问：大温哥华地区现在哪里可以做Air BnB（短期租赁）？
A：要看房型，如果是独立屋可能只需要办执照即可。公寓的话，温哥华目前还不允许，列治文需要办营业执照（如果附近有类似的短租，可能就拿不到了）。不过除了政府规定外，公寓也有自己的章程，需要自己去联系市政府和公寓委员会。
问：如果我发现我的房客似乎在家里吸毒，我该怎么办？
A：如果是吸食大麻，并不违法，所以主要工作就是沟通；如果是公寓，就看附例了。如果公寓不允许吸食大麻，可以警告租客。如果是吸毒，房东需要拿出证据，以吸毒会危害房东和房屋为由发出驱逐令。
问：租赁期间，房东是否需要支付所有维修费用？
答：如果房屋内的固定设备发生故障，比如家电、水电、楼梯扶手等，业主需要修理；但如果是正常使用方面的问题，比如下水道管道堵塞，那么租客就要负责。
问：我现在可以增加租金吗？
答：今年12月1日以后，省里可以提高租金。
问：出租房屋没有任何异常，租客也按时交房租，我可以定期检查吗？
答：BC省允许房东每月进行一次检查，但房东每次进入时必须提前24小时书面通知房客，并且不得在房客不知情的情况下进入。如果没有直接向房客发出通知（例如张贴在门上），则必须提前三天发出。
问：如果租户屡次违反公寓附例，他会被驱逐吗？
回答：如果租客违反公寓附则三次以上，房东可以驱逐租客，但房东需要提前一个月书面通知，并提供三次违规的证据。