被英国《金融时报》评为“欧洲第一商学院”的巴黎高等商学院（HEC Paris）近日发布了自如商业案例，系统回顾了中国租房模式的变迁。
分析商业案例是许多知名商学院课程的组成部分。正如巴黎高等商学院战略与商业战略教授 Giada Di Stefano 所说：“通过仔细研究一家企业的发展历史，我们可以了解其在成长和转型过程中的经验和教训。企业管理者可以将商业案例作为一种学习工具，以提高生产力。”
这并不是为了推销HEC Paris的课程，而是某种程度上为我们提供了一个审视中国租赁住房市场的新视角：作为权威的第三方“看客”，HEC Paris如何看待中国租赁住房市场的过去、现在和未来？
十年探索终于揭开
自如为何被选为新商业案例？巴黎HEC商学院没有给出明确解释，但不难猜测原因：成立于2011年的自如，亲身经历了中国租房市场新旧业态更替的全过程。自如的成长史，也是中国租房市场的演进史。
与国内研究者的视角不同，巴黎HEC商学院在对自如的介绍中，突出了两个在中国已经很常见的细节：
一是自如的定位描述：自如通过线上平台运营，用户可以通过自如网站或手机APP搜索可租房源并完成租房流程，平台提供全套线上房源匹配、线上签约、安全支付等服务。
只要你对中国租赁住房市场稍有了解，就不难理解巴黎HEC商学院的“深意”。
几乎每一个租过房的年轻人都遭遇过恶意涨房租、无良中介、家电坏了没人修等情况。正是自如等平台的兴起，为年轻人提供了全新的租房方式：直接在平台上看房源的VR视频和价格，然后到现场看中意的房子；租房期间出现任何与房屋相关的问题，都可以通过联系管家或客服解决；有时如果因为工作调动需要提前解约，也可以联系平台帮忙转租，省下一笔违约金。
另一个细节是自如的特色介绍：业主将房产委托给自如管理出租时，会先评估房产基本状况，并给出市场定价，同时会为业主提供全套装修方案，还会为业主提供房屋清洁、维修、与租客沟通等服务。
仅几句“功能介绍”，准确表达了房东的痛点和诉求。
从房东角度看，出租房子不是一件“按月收钱”的简单事情。出租房子时，担心房客不靠谱，比如太吵，被邻居投诉；一旦空调等家电坏了，还得想办法联系维修工去修；房客搬走时，还要仔细检查房子是否有损坏。正是自如提供的标准化装修和租赁管理服务，为房东提供了一个省心、安心的选择，不用担心房子租不出去，不用担心房子的管理和维护，还能获得比普通租房更有竞争力的收益。
作为“旁观者”，巴黎HEC商学院看到了比“局内人”更深的价值：欧美国家的租房体系比较完善，但整个租房体验还是传统的模式。自如的数字化解决方案给这一模式带来了更深刻的改变，在租客和房东之间搭建了数字化的“桥梁”，改变了传统的租房关系，让整个体系变得更加高效。
巴黎HEC商学院在商业案例标题中特意强调了“重塑”二字，不仅表达了对中国企业数字化运营的赞赏，也表明以自如为代表的中国租房模式不仅解决了中国住房租赁市场多年积累的矛盾，也为海外市场提供了可借鉴的样本。
方法论：技术与创新
巴黎HEC商学院的商业案例分析并未止步于现象的揭示，而是着重剖析了自如商业模式与运营策略的演变，试图探究：租客、房东、平台三个原本是“不可能三角”的关系，如何实现三方共赢？
在一份近20页的商业案例分析中，HEC Paris用两个关键词概括了自如重塑中国租房市场的方法论：
第一是创新，相比传统租房业务，自如的数字化体验是一种创新，但所有创新都是有“代价”的，或者说都有“教训”可以借鉴。
巴黎HEC商学院关注自如的“盈利出租”模式。自如自2011年上线以来，长期采用“省心”模式，与房东签订3至10年的租房合同，再将房屋装修好后出租给自如客户。巴黎HEC商学院指出，问题的关键在于：房东会认为这种模式不够透明，自如因此承担了相当大的经营风险。
2021年之后，自如根据自身的经验和运营数据，提出了更加透明的“赚租”模式，即房东支付前期装修费用，自如提供装修服务，再保证房东在租金上有最低利润，超出的部分双方分成。
在巴黎HEC商学院看来，新的“盈租”模式需要花费不少教育成本去说服房东接受新模式，但却降低了自如的运营风险，模式比以往更加透明，也更符合中国租房市场的现状和规律。如果说“省心”模式加速了中国租房市场的数字化进程，那么“盈租”模式则承载着新一轮的范式转变，在日渐冷淡的房地产市场中，为房屋稳定持续升值提供了最佳解决方案。
第二是技术，自如的整个商业模式需要可持续，特别是“盈利出租”模式给房东带来的收益要高于“省心出租”，这对自如的运营效率是一个很大的考验。
毕竟自如管理着约100万套房源，服务着超过500万自如住客，而且大部分房源都是散布在国内10个城市的单体物业，单单沟通和服务自如住客就是一个相当复杂的挑战，需要投入大量的人力物力，运营成本也很高，这也是为什么国外的连锁租房架构都是以集中式公寓为主，而非单体物业运营。
HEC Paris找到的答案是技术：“所有IT系统都是自家开发的，这让自如走在了住房租赁行业的创新前沿。比如自如的客户关系和管理的高度数字化，最大程度地降低了自如员工与自如客户之间的沟通成本。”自如目前有约1万名员工，其中一半从事研发设计工作，另一半从事管理职能。简单算一下，每个管理员工可以服务1000多名自如客户。
得益于商业模式创新与数字化转型，自如的模式得到了巴黎HEC商学院的认可：自如的住客与房东享受到简单且高度确定的体验；相较于其他竞争对手，自如凭借丰富的经验、庞大的房屋管理体量、标准化的装修解决方案，能够发挥明显的规模经济效应，保持较高的运营效率与较低的成本。
审慎经营、长远考虑
作为众多投资者关心的话题，巴黎HEC商学院也在案例分析中探讨了自如的成长机会，并给出了一些专业的建议。比如，如何增加管理房源数量？巴黎HEC商学院认为可以从两个方面入手：
一是在目前服务的城市开拓新的商圈，或者在已有商圈增加房源数量。对于自如提供的装修设计、租房管理等服务来说，在特定区域拥有足够多的房源至关重要，这样工作人员才能同时为多个房源提供服务，而不会在交通上浪费太多时间。
其次，自如最终可能会考虑在更多一二线城市开展业务，而不是局限于中国十大城市。同时，该公司也承认，由于中国各地的装修成本相对统一，较低的租金水平可能会使房东负担过重，而且只有某些城市的市场足够大。
从商业角度看，巴黎HEC商学院的建议不无参考价值。但“住房”是马斯洛需求层次理论中最低层级，不应仅从“商业”角度来评价。社会价值才是中国租房模式不断演进的主要目的。
这或许也是中国和西方演化出不同商业模式的内在原因。正如WeWork创始人亚当·诺伊曼的第二次创业Flow，一定程度上借鉴了自如模式，在极短的时间内跻身独角兽行列，迅速进入“资本游戏”。
相比之下，自如的策略可谓“保守”，3年前房源规模就已达到100万套，但它并没有加速扩张以寻求资本市场的认可，而是迎难而上。
早在2020年自如迎来成立九周年之际，自如CEO熊林在接受新华社采访时表示：“长租行业要当做一份长期的事业来对待，一方面要保持初心、保持冷静，时刻关注客户需求，持续为客户提供更优质的生活服务；另一方面需要在专业管理、专业系统、专业技术上不断提升和投入。”
在2023中国房屋租赁发展论坛上，熊林在演讲中再次提到：“房屋租赁行业本质上是一个存量管理行业，不同于房屋销售等行业，更看重未来盈利的可持续性和增长空间。此前很多租赁公司做不下去，就是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。房屋租赁公司在经历了10年的粗放式增长之后，必须转型到更健康、更持久、更长远的运营模式。”
客观的说，巴黎HEC商学院的理念并没有错，扩张与成长永远是一个商业公司不断向上发展的主旋律。
自如为何以一种看似“保守”的方式，选择了稳健经营和长期主义？中国市场约有6000万套租赁房源，远大于自如目前管理的房源数量，还有相当大的增长空间。但要想改变中国租赁房源市场的现状，仅仅改变模式是不够的，还需要升级产品和服务，通过质变推动量变。
拥有成功商业模式的自如从不缺乏新的想象力。要想改变中国租房市场的整体面貌，必须耐心、一步步走下去。或许，当巴黎HEC商学院十年后重新审视自如和中国租房市场时，会有一个不一样的答案。
最后的想法
巴黎HEC商学院并非首个将自如作为商业案例的学术机构，清华经管学院、哈佛大学、沃顿商学院、长江商学院等均曾将自如作为商业研究案例。
中国正进入城镇化的中后期，亿万年轻人的租房需求，既是一门充满想象力的“生意”，也是必须解决的现实需求，需要撸起袖子、亲自动手、干到底的信心和勇气，每一项创新都不是一件容易的事情。
自如作为长租领域的领先品牌，无疑是学术界和行业研究的最佳对象，更是洞察租赁行业创新与演变的风向标。
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