买房是人生大事
签订房屋买卖合同时
需要更多关注
了解合同内容
谨防合同陷阱
签署空白条款时应注意的事项
01
看看是否有
商品房预售许可证
取得商品房预售许可证，应当具备以下条件：
（1）开发商具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书、土地使用批准文件；
（三）持有建筑工程规划许可证、建筑工程开工许可证；
（4）工程竣工验收合格；
（5）配套的供水、供电、供热、供气、通讯等基础设施已具备使用条件，其他配套基础设施及公共设施已具备交付使用条件或已确定工程进度和交付日期；
（6）物业管理计划已落实。
购房者可以到房产管理部门核实商品房预售许可证的真实性，如果没有商品房预售许可证就出售房屋，购买时会存在隐患和不安全因素。
02
看合同中的土地性质
现在很多房地产开发项目虽然采用的是出让土地，但土地性质为综合用途或者商住用途，导致土地使用年限不达70年，有的甚至只有40年。
购买时一定要查看土地是否通过出让取得，土地使用年限是否为70年。目前法律只规定住宅用地到期可以自动续期，其他非住宅用地一般需要缴纳续期费用。
03
了解房子的用途
如今出售的一些房屋看起来就像住宅，但是却被用作公寓。
目前，教育部门对于公寓能否作为学区房尚未给出明确答复，因此为子女入学购买学区房的购房者应格外谨慎。
04
房地产不容忽视
在签订商品房合同的时候会和之前的物业公司签订一份物业服务合同，不仅要注意物业公司的信誉，也要仔细阅读物业合同。
虽然业委会成立后可以撤销物业公司，但是目前的现实情况是，很多小区因入住率不够或者业主不愿过多操心，根本看不到业委会的成立，导致业主与物业公司之间产生不少纠纷。
05
车库和地下室
或者阁楼协议
签订合同时，如果开发商承诺给业主提供车库、储藏室或阁楼等，这些约定必须写进合同里，口头承诺往往因缺乏证据而无法兑现。
有没有车库一定要根据规划来确定，不能只看开发商的口头承诺，另外还要特别注意人防停车位。
06
区域协议
在开发商与买家的协议中，往往约定房屋面积以有资质的测绘部门出具的面积为准，这种做法规避了3%的法定条件（产权登记面积大于合同面积时，面积误差3%（含3%）以内部分，买家需补足房价款；超过3%的部分由卖家承担，产权归买家所有）。所以大家在签订合同时，可以直接约定面积，并明确约定面积超额不予付款。
07
贷款事宜协议
开发商往往同意帮助购房者获得贷款，但合同中并没有规定买房者无法获得贷款可以退还房屋，而是规定如果买房者因为信用问题无法获得贷款，必须一次性付清房屋全款。
可以先查看个人信用，或者在合同中明确约定“如无法获得贷款，可以解除合同”。
08
逾期或赔偿问题
开发商与买家会在合同中约定双方拿证或者支付货款的期限，但如果你细心的话就会发现，双方违约后赔偿的数额是不平等的，可以在签订合同时要求平等对待。
09
房屋交接问题
合同中必须明确房屋验收到哪个阶段才算交付，验收方式包括单项验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
10
社区公共区域
与公共区域的协议
对于小区内的会所、健身房等场所，如果合同中没有约定这些场所的产权，开发商将这些场所出售后，业主不一定能够免费或者折价使用；如果合同中约定这些场所的所有权属于业主，开发商就不能将这些场所出售。
11
就各种设施达成协议
燃气、宽带等，开发商往往只选择一家，用户没有选择余地，如果合同规定开发商必须允许几家运营商进驻小区，业主就掌握了主动权。
12
双方谈判内容
需要更多研究
违约责任必须明确，不能简单地说是协商解决。
注意合同附件
商品房买卖合同除主合同外，还包括房屋平面图、公共区域及公用房屋共用建筑面积组成说明、装修及设备标准、合同补充协议四个附件。
（1）平面图上应标明每个房间的具体尺寸、墙面宽度，还应标明阳台的大小、空调等具体设备的位置。
如果上述内容不明确，房屋的平面图就不能起到准确的指导作用，对开发商也没有明确的约束。
（2）无论是建筑平面布置图，还是公共区域与公用住房共用的建筑面积构成说明，或是装修、设备的标准，都应使用准确的数字、具体的描述来表达其内容，而不应使用概念性的术语。
附件中不应出现“高端”、“名牌”、“精装修”等字眼，而应明确“高端”的具体标准是什么，“名牌”是什么品牌，“精装修”达到的装修效果是什么样的。
（3）根据民法“意思自治”原则，商品房买受人可以不受格式条款的约束，与开发商协商，行使变更、补充合同的权利，也可以在主合同之外签订补充协议，对主合同中一些模糊的概念、不合理的条款进行修改。
十三
房屋交付后，如果发现房屋实际状况与销售广告不符，开发商是否需要承担违约责任？
对于房地产广告中关于房屋及其相关设施的描述和承诺，如果其对合同定价产生重大影响，那么即使该等描述和承诺没有写入房屋买卖合同中，也应当视为合同的一部分。
购房者如果发现描述或承诺与实际情况不符，可以要求开发商承担违约责任。
14
哪些房产不可以转让？
根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定条件的；
（二）司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封、以其他形式限制房地产权利的；
（三）土地使用权依法收回；
（4）未经其他共有人书面同意，共同共有房地产的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记，取得权属证书的；
（7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
15
我只拥有不动产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？
不动产通过登记公示，登记后物权才生效，买受人才能取得不动产所有权，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。
房产证是房产部门给权利人颁发的权利证明，仅起到证据作用。
不动产登记簿记载的权利人与不动产证记载的权利人不一致的，以不动产登记簿为准。
16
购买的房子面积缩小了怎么办？
对于房屋“缩水面积”问题，应以房产管理部门实测面积为依据。
第一，误差率在3%以内的，双方不能请求解除合同，但开发商应当返还减少金额的购房款；
二是如果误差率超过3%，购房者可以选择要求解除合同，也可以选择不解除合同但要求开发商承担其他责任。
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开发商未能按时交付房产怎么办？
1.经催告，开发商在三个月的合理期限内仍不履行义务的，买受人可以请求解除合同；
2.经催告，开发商在三个月的合理期限内仍不履行，买受人不解除合同的，买受人可以要求开发商承担违约责任；
3、经催告后，开发商在合理期限内交付货物的，买受人不能请求解除合同，但可以要求开发商按照逾期的天数支付违约金。
需要注意的是，买方的解除权必须在法定期限内行使，如未行使，则解除权消灭。
18
房屋买卖合同签订后，发生意外导致房屋损坏或丢失的风险谁来承担？
一般来说，房屋毁损风险在房屋交付前由出卖人承担，在房屋交付给买受人后由买受人承担。这里所说的交付，是指房屋的移交，即房屋由出卖人交付给买受人，买受人占有并使用房屋。
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签订商品房预售合同需要具备什么条件？
根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当具备下列条件：
（一）已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按预售商品房计算，开发建设资金已达到项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售者应当按照国家有关规定将预售合同报送县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。
商品房预售所筹集的资金必须用于相关项目建设。
20
卖方未取得商品房预售许可证，其与买受人签订的预售合同是否有效？
开发商签订商品房预售合同，必须取得商品房预售许可证，否则合同无效。
但如果商品房预售方在买受人向法院起诉之前，已经取得预售许可证明的，该预售合同可以认定有效。
21
房屋买卖双方签订预售合同后，未登记备案，一方可以请求宣告合同无效吗？
虽然法律规定商品房预售合同签订后必须办理登记备案，但如果双方签订预售合同后未办理登记备案手续，当事人要求宣告合同无效的，法院不予支持。是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
22
如果房屋有质量问题，可以随时要求卖家修理吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定：
房地产开发企业应当承担其销售的商品房的质量保修责任。当事人应当在合同中约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期自交付之日起计算。
商品房的保修期不得短于建筑工程承包人向建设单位出具的质量保修书约定的保修期；保修期短于本条例规定的最短保修期的，保修期不得短于本条例规定的最短保修期。
非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包人向建设单位出具的质量保修书约定的保修期。
在保修期内发生质量问题，属于保修范围的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担赔偿责任。
此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建筑工程的最短保修期为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的基础工程、主体结构工程，设计文件规定的工程合理使用年限；
（二）屋面防水工程、卫生间、房间防漏及有防水要求的外墙防漏，5年；
（三）加热和冷却系统，具有两个加热阶段和一个冷却阶段；
（四）电气管道、给排水管道、设备安装、装饰装修工程，工期为2年。
其他工程的保修期由承包方与分包方约定。
建设工程保修期从竣工验收之日起计算。
所以如果房子有质量问题，你不是可以随时要求卖家修理的，卖家的保修期是有期限的。
为了维护自身的权益，当事人除了要遵守法律的规定外，还可以在合同中做出详细的约定，制定房屋保修条款。
23
房屋买卖双方签订合同后，卖方恶意串通第三人，另行签订合同并交付使用房屋，买受人能否请求确认第二份合同无效？
房屋买卖双方签订合同后，出卖人再与他人签订合同并交付使用房屋，买受人只要能证明出卖人与第三人存在恶意串通的，就可以向法院请求确认出卖人与第三人签订的合同无效。
24
房屋交付使用后，如未及时办理房产证，开发商是否承担违约责任？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》的有关规定：因出卖人的原因，买受人未在下列期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有特别约定的除外：
（一）商品房买卖合同约定的办理房地产登记的期限；
（2）商品房买卖合同标的为未竣工房屋的，自该房屋交付使用之日起九十日；
（3）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，期限为合同成立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照购房支付的总价款，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。
现实生活中，如果买家因为开发商的原因，无法在一定期限内取得房产证，买家可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，买家最好在签订购房合同时就约定好领取房产证的期限，把时间约定清楚，防止开发商恶意拖延办证时间。
二十五
房屋出售时，房屋占用区域内的土地使用权会随之转让吗？
房屋买卖时，该房屋所占用的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“土地随房而动”。
买卖双方签订购房合同后，应到房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理房产转移登记手续。之后，买卖双方持变更后的房屋产权证书及相关证明材料到同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门核实后，同级人民政府换发土地使用权证书。至此，土地使用权随房屋出售而发生变化。
二十六
房屋买卖双方已经办理完过户手续，双方还能解除合同吗？
只要双方达成协议或满足合同规定的解除条件，合同就可以解除。
二十七
房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，该主张能成立吗？
只要双方签订了合同，是否向登记机关登记并不影响合同的效力。除非双方在合同中约定了合同生效的时间或其他条款，否则合同自成立时起生效。因此，不能以未办理变更登记而主张合同无效。
二十八
在房屋买卖中，买受人逾期不支付购房款，卖主可以请求解除合同吗？
买受人逾期支付房款的，出卖人可以先发出催告函，要求其履行合同，支付购房款；买受人经催告后在三个月的合理期限内仍不支付的，出卖人可以请求解除合同。
此外，解除权的行使也有一定的期限。根据规定：法律没有规定或者当事人没有约定的，解除权行使的合理期间为对方通知后三个月。对方未通知的，自解除权产生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
二十九
如果租赁的房屋出售，租客是否有权继续居住？
民法第725条：租赁物在承租人按照租赁合同的约定占有期间，所有权发生转移的，不影响租赁合同的效力。
因此，如果租赁物业被出售，租户有权继续居住。
三十
租户的优先购买权是什么？
出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，但共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。
房屋承租人须符合下列条件，方可享有优先购买权：
（1）仅限于住房租赁的情形；
（2）出租人出售租赁物的，应当在出售前的合理期限内通知承租人；
（3）出租人侵犯承租人的优先权利的，承租人可以要求赔偿损失；
（4）转租时，转租人和承租人均有优先购买权，若两者有冲突，则前者优先于后者。